close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В

код для вставкиСкачать
1
ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ
Под редакцией
А.В. СУТЯГИНА
Глава 1. ДЛЯ ЧЕГО ПЕРЕВОДИТЬ ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ В НЕЖИЛОЙ ФОНД
Возможность перевода жилого помещения в нежилое предусмотрена законодательством
Российской Федерации. В частности, статьи 22 и 23 Жилищного кодекса РФ, а также нормы
Градостроительного кодекса РФ определяют общий порядок такого перевода. Кроме того, эта
возможность упоминается в пункте 3 статьи 288 Гражданского кодекса РФ. Именно эта норма
говорит о том, что использовать жилое помещение не для проживания, а в целях решения своих
предпринимательских задач можно только после того, как в установленном порядке оно будет
признано нежилым. Смысл законодательных ограничений в том, чтобы жилой фонд, которого
катастрофически не хватает, использовался по назначению. Кроме того, размещение различного
рода производственных мощностей, магазинов, салонов услуг в квартирах может нарушить право
граждан, проживающих по соседству, на тишину и покой.
Инициаторами перевода квартир и комнат в нежилые помещения являются
предприниматели и юридические лица. В дальнейшем эти помещения могут быть сданы в аренду
либо использованы в другой форме. Однако длительная и непростая процедура по выводу
квартиры из жилого фонда, установленная законом, подталкивает предпринимателей к более
простому решению. Они попросту стремятся арендовать или сдать в аренду жилое помещение под
видом нежилого. Такие действия могут привести к серьезным финансовым потерям. Связано это с
тем, что сделка, не соответствующая закону, является ничтожной (недействительной). Так сказано
в статье 168 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, имеется Постановление Пленума Верховного
Суда РФ N 6 и Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с
применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в пункте 38 которого
сказано: "Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием,
а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых
помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным
законодательством, совершенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по
основаниям, предусмотренным статьей 168 (статья 288)".
К недействительным сделкам применяются положения статьи 167 Гражданского кодекса. В
пункте 2 этой статьи говорится, что стороны, заключившие недействительную сделку, обязаны
вернуть друг другу все полученное ими в натуре, а если это невозможно, возместить деньгами.
Правда, на практике возвращать придется лишь тогда, когда недействительность сделки будет
обнаружена контролирующими органами либо прокуратурой, да и то только после их обращения с
иском в суд. Видимо, некоторые предприниматели считают, что вероятность быть пойманными за
руку невысока, поэтому стараются обойти букву закона. Однако многочисленная судебная
практика говорит об обратном.
Одним из примеров, подтверждающих сказанное, может служить Постановление
Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа, вынесенное 23 октября 2006 года по
делу N А82-2816/2006-2.
В ходе прокурорской проверки прокурор Ярославской области установил, что
предприниматель И.В. Бутова арендовала у предприятия "Жилсервис" в городе Угличе жилое
помещение под видом нежилого и использовала его для предпринимательской деятельности. Она
разместила в квартире парикмахерскую. Договор аренды был заключен 21 декабря 2005 года, а
уже 18 июля 2006 года Арбитражный суд Ярославской области признал по иску прокурора
указанную сделку недействительной. В результате И.В. Бутова была поставлена перед
необходимостью вернуть арендуемые площади предприятию. Также ей пришлось уплатить 3000
рублей государственной пошлины, а предприятие обязали уплатить 1000 рублей пошлины. Такая
разница связана с тем, что прокурор предъявил к предпринимателю гораздо больше претензий,
чем к предприятию, и они были удовлетворены судом. Оправдательные речи предпринимателя о
том, что она добросовестно заблуждалась в определении статуса помещения, судьями во
внимание не приняты. В дальнейшем, учитывая тяжелое материальное положение И.В. Бутовой,
суд удовлетворил ходатайство последней и снизил размер госпошлины до 100 рублей.
Также необходимо учитывать требования Кодекса Российской Федерации об
административных правонарушениях, которым за использование жилого помещения не по
назначению установлен административный штраф для граждан в размере от 1000 до 1500 рублей
(ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ).
Однако некоторые предприниматели с успехом уходят от уплаты отдельных видов налогов,
используя жилые помещения для предпринимательской деятельности без перевода их в нежилые.
Вот характерный пример из судебной практики.
2
Пример.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа рассмотрел жалобу Межрайонной
инспекции Федеральной налоговой службы N 9 по Оренбургской области на решение
Арбитражного суда Оренбургской области от 04.12.2006 по делу N А47-8092/06 и Постановление
Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2007 по тому же делу.
Индивидуальный
предприниматель
Южалкина
Татьяна
Даниловна
(далее
предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением о
признании недействительным решения налогового органа от 27.06.2006 N 15-17/1364дсп.
Решением суда от 04.12.2006 (судья Малышева И.А.) заявленные требования
удовлетворены полностью.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2007 (судьи
Чередникова М.В., Бояршинова Е.В., Тремасова-Зинова М.В.) решение суда оставлено без
изменения.
В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, налоговый орган
просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами п. 2 ст.
346.29 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), п. 2 ст. 4 Закона Оренбургской
области от 14.11.2002 N 321/61-III-ОЗ "О едином налоге на вмененный доход для отдельных видов
деятельности", а также несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. По
мнению инспекции, вид деятельности предпринимателя должен быть определен как "розничная
торговля, осуществляемая через объекты стационарной торговой сети, имеющие торговые залы"
и, соответственно, величина единого налога на вмененный доход для отдельных видов
деятельности (далее - ЕНВД) должна рассчитываться исходя из физического показателя "площадь
торгового зала". Налоговый орган также ссылается на то, что факт осуществления розничной
торговли с ноября 2004 г. подтверждается материалами дела, в частности объяснениями
предпринимателя и ее работников.
Как следует из материалов дела, налоговым органом проведена выездная налоговая
проверка предпринимателя по вопросам правильности исчисления, полноты и своевременности
уплаты налогов, в том числе ЕНВД, за период с 24.03.2003 по 31.12.2005. Выявленные в ходе
проверки нарушения отражены в акте от 29.05.2006 N 15-17/24дсп, на основании которого
налоговым органом принято решение от 27.06.2006 N 15-17/1364 о доначислении ЕНВД за IV
квартал 2004 г., I - IV кварталы 2005 г. в общей сумме 30294 руб., начислении пеней в сумме 4098
руб. 18 коп., привлечении предпринимателя к налоговой ответственности, предусмотренной п. 1
ст. 122 Кодекса, в виде наложения штрафа в сумме 6060 руб.
Согласно
материалам
проверки
налоговым
органом
установлено
занижение
налогооблагаемой базы по ЕНВД в результате необоснованного применения физического
показателя "торговое место".
Удовлетворяя требования заявителя, суды пришли к выводу о правомерности применения
при исчислении ЕНВД физического показателя "торговое место", а также недоказанности
осуществления предпринимателем розничной торговли в помещении, расположенном по адресу:
с. Караганка, п. Новоорск Новоорского района Оренбургской области, 1-й микрорайон, д. 1, кв. 2, с
ноября 2004 г.
Выводы судов являются правильными и соответствуют материалам дела.
Согласно ст. 346.28 Кодекса налогоплательщиками являются организации и индивидуальные
предприниматели, осуществляющие на территории субъекта Российской Федерации, в котором
введен единый налог, предпринимательскую деятельность, облагаемую единым налогом.
Порядок исчисления и уплаты единого налога на вмененный доход определен гл. 26.3
Кодекса и Законом Оренбургской области от 14.11.2002 N 321/61-III-ОЗ "О едином налоге на
вмененный доход для отдельных видов деятельности".
В соответствии с требованиями, установленными ст. 346.26 Кодекса, система
налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности
применяется в отношении розничной торговли, осуществляемой через магазины и павильоны с
площадью торгового зала не более 150 квадратных метров по каждому объекту организации
торговли.
Пунктом 3 статьи 346.29 Кодекса установлены физические показатели, характеризующие
определенный вид предпринимательской деятельности, и базовая доходность в месяц, которые
применяются для исчисления ЕНВД.
В отношении розничной торговли, осуществляемой через объекты стационарной торговой
сети, имеющие торговые залы, используется физический показатель "площадь торгового зала" (в
квадратных метрах).
Согласно статье 346.27 Кодекса стационарной торговой сетью является торговая сеть,
расположенная в специально оборудованных, предназначенных для ведения торговли зданиях (их
3
частях) и строениях. Стационарную торговую сеть образуют строительные системы, прочно
связанные фундаментом с земельным участком и подсоединенные к инженерным коммуникациям.
К данной категории торговых объектов относятся магазины, павильоны и киоски.
Магазином является специально оборудованное стационарное здание (его часть),
предназначенное для продажи товаров и оказания услуг покупателям и обеспеченное торговыми,
подсобными, административно-бытовыми помещениями, а также помещениями для приема,
хранения товаров и подготовки их к продаже; павильоном является строение, имеющее торговый
зал и рассчитанное на одно или несколько рабочих мест; киоском является строение, которое не
имеет торгового зала и рассчитано на одно рабочее место продавца. Под павильоном понимается
строение, имеющее торговый зал и рассчитанное на одно или несколько рабочих мест.
Нестационарной является торговая сеть, функционирующая на принципах развозной и
разносной торговли, а также иные объекты организации торговли, не относимые к стационарной
торговой сети.
Статьей 346.27 Кодекса определено понятие площади торгового зала (зала обслуживания
посетителей) как площади всех помещений и открытых площадок, используемых
налогоплательщиком для торговли, определяемой на основе инвентаризационных и
правоустанавливающих документов.
В целях применения главы 26.3 Кодекса к инвентаризационным и правоустанавливающим
документам относятся имеющиеся у налогоплательщика на объект стационарной торговой сети
документы, содержащие необходимую информацию о назначении, конструктивных особенностях и
планировке помещений такого объекта (технический паспорт на нежилое помещение, планы,
схемы, экспликации, договор аренды (субаренды) и т.п.).
Как установлено судами и подтверждается материалами дела, предприниматель
осуществляет
розничную
торговлю
в
помещении
жилой
квартиры.
В
качестве
правоустанавливающего документа в материалы дела представлен ордер от 06.07.2004,
выданный на имя предпринимателя, подтверждающий наличие правоотношений социального
найма жилого помещения площадью 63 кв. м. Перевод данного помещения из жилого в нежилое
не производился, целевое назначение объекта не изменялось.
Поскольку жилое помещение в установленном законом порядке не переведено в нежилой
фонд и не относится к объектам стационарной торговой сети, судами сделан правильный вывод
об отсутствии оснований для применения физического показателя "площадь торгового зала" и
доначисления ЕНВД.
Кроме того, суд кассационной инстанции отмечает, что измерение площади торгового зала
произведено налоговым инспектором самостоятельно в присутствии двух понятых, без
приглашения специалистов. Вместе с тем положения Кодекса не позволяют должностным лицам
налоговых органов самостоятельно определять площадь торгового зала, именно поэтому в статье
346.27 Кодекса имеется указание на инвентаризационные и правоустанавливающие документы.
Суды, всесторонне и полно оценив имеющиеся в материалах дела документы, также пришли
к правомерному выводу о недоказанности осуществления предпринимателем розничной торговли
в спорном помещении с ноября 2004 г. Оснований для переоценки установленных судами
обстоятельств у суда кассационной инстанции в силу положений ст. 286 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения,
кассационная жалоба - без удовлетворения (Постановление ФАС Уральского округа от 31 октября
2007 года N Ф09-8827/07-СЗ).
Однако тот факт, "что жилые помещения не переведены в нежилой фонд, не влияет на
возможность отнесения в состав расходов по налогу на прибыль затрат по аренде помещения,
используемого под производственный офис организации". Выдержка взята из Постановления ФАС
Московского округа от 12 января 2007 года N КА-А41/13145-06. Вот его описательная и
мотивировочная часть.
Пример.
ООО "КССК МО" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к ИФНС
России по г. Домодедово о признании недействительными решений налогового органа от
26.04.2006 N 41, от 05.05.2006 N 53в, а также требования N 53 об уплате налога по состоянию на
26.04.2006.
Решением суда от 14.08.2006, оставленным без изменения Постановлением от 31.10.2006
Десятого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены на
основании положений статей 247, 252, 264, 162, 171, 172, 173 Налогового кодекса Российской
Федерации.
Законность судебных актов проверяется в порядке ст. 284 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ИФНС России по г. Домодедово, в
4
которой налоговый орган просит решение и Постановление отменить, ссылаясь на то, что
использование заявителем жилого помещения под офис предприятия противоречит нормам
Гражданского кодекса Российской Федерации; организация не имеет права для целей
налогообложения налогом на прибыль включать расходы, связанные с арендой жилых
помещений; установлено завышение расходов от реализации, отраженных в налоговой
декларации, над сведениями, содержащимися в первичных бухгалтерских документах;
необоснованно отнесен к расходам убыток, полученный в 2003 году в размере 236 438 руб.,
поскольку по итогам 2003 года Обществом получена прибыль; неотражение в строке 40 налоговой
декларации по НДС за сентябрь 2004 года НДС в размере 421 676 руб. привело к неуплате НДС за
сентябрь 2004 года в размере 421 676 руб.; за несвоевременную уплату налога в соответствии со
ст. 75 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщику начислены пени;
необоснованно заявлены налоговые вычеты по НДС по услугам, связанным с оплатой арендуемых
жилых помещений.
Заявитель в выступлении в заседании суда кассационной инстанции просил решение и
Постановление оставить без изменения, считая, что суд правильно применил норму
материального права, не допустил нарушения норм процессуального права и выводы суда
соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителей сторон, суд
кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов.
Согласно п. 1 ст. 252 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции,
действовавшей до 04.01.2006) налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму
произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в ст. 270 Налогового кодекса
Российской Федерации).
Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в
случаях, предусмотренных ст. 265 Налогового кодекса Российской Федерации, убытки),
осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.
Под обоснованными затратами понимаются экономически оправданные затраты, оценка
которых выражена в денежной форме.
Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные
документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ.
Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для
осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
Арендные платежи за арендуемое имущество на основании подп. 10 п. 1 ст. 264 Налогового
кодекса Российской Федерации относятся к прочим расходам, связанным с производством и
реализацией.
То обстоятельство, что жилые помещения не переведены в нежилой фонд, не влияет на
возможность отнесения в состав расходов по налогу на прибыль затрат по аренде помещения,
используемого под производственный офис организации.
Возможность отнесения налогоплательщиком затрат на расходы, связанные с
производством и реализацией и уменьшающие налогооблагаемую базу по налогу на прибыль,
Налоговым кодексом Российской Федерации не ставится в зависимость от режима арендуемого
налогоплательщиком помещения (жилое или нежилое).
Пунктом 3 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что к
имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении
одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным
отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено
законодательством.
Соответствие затрат налогоплательщика критериям отнесения их к расходам, учитываемым
в целях налогообложения прибыли, предусмотренным Кодексом, является необходимым и
достаточным условием для учета таких затрат в целях налогообложения вне зависимости от
действия норм законодательства иных отраслей, предметом которого налоговые правоотношения
не являются.
Так, установление факта использования жилого помещения по назначению,
предусмотренному Жилищным кодексом Российской Федерации, либо не по назначению
осуществляется по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом Российской Федерации, в
целях данного Кодекса и никоим образом не влияет на применение норм, установленных
Налоговым кодексом Российской Федерации.
Соответственно, по расходам на оплату арендных платежей уплаченный заявителем НДС
обоснованно в соответствии со ст. 171, 172 Налогового кодекса Российской Федерации отнесен в
состав налоговых вычетов.
В отношении суммы 421 676 руб., доначисленной по решению налогового органа N 41 от
26.04.2006, судом установлено, что налогоплательщиком действительно была допущена
техническая ошибка при подаче уточненной налоговой декларации за сентябрь 2004 года,
5
поскольку в строке 410 указанной декларации не указана сумма НДС - 421 676 руб. с поступивших
в сентябре 2004 года авансовых платежей в счет предстоящих экспортных поставок.
Однако данная ошибка не привела к несвоевременной или неполной уплате налога,
поскольку НДС по налоговой декларации за сентябрь 2004 года был уплачен в бюджет платежным
поручением N 940 от 21.10.2004.
Вместе с тем доначисление спорной суммы по решению налогового органа привело к тому,
что данная сумма ошибочно была включена в требование N 53 об уплате налога по состоянию на
26.04.2006, а также в решение N 53в от 05.05.2006 о взыскании налога, сбора, а также пени за счет
денежных средств налогоплательщика, в связи с чем судом принято обоснованное решение об
удовлетворении заявленных требований в указанной части.
По доводам жалобы о необоснованном завышении налогоплательщиком расходов в 2003
году суд правильно указал, что указанные доводы являются несостоятельными, поскольку при
определении финансового результата от деятельности налогоплательщика в 2003 году
Инспекцией необоснованно были исключены из состава расходов затраты по арендной плате в
размере 196 525 руб.
При учете указанной суммы в составе расходов спорного периода у налогоплательщика
возникает убыток, и, следовательно, начисление к уплате налога на прибыль по итогам 2003 года,
пени и налоговых санкций по п. 1 ст. 122 Налогового кодекса Российской Федерации за неполную
уплату налога произведено неправомерно.
Так или иначе, перед использованием жилого помещения в коммерческих целях необходимо
его перевести в нежилое. Жилищный кодекс РФ, как уже было сказано выше, регламентирует
порядок действий в этом случае.
Так, статья 22 Кодекса позволяет перевести в нежилое любое помещение, которое отвечает
определенным требованиям. Вот они:
1. К квартире имеется доступ без использования помещений, которые обеспечивают проход
к другим жилым помещениям, расположенным по соседству, либо можно оборудовать отдельный
от жильцов вход.
2. Помещение не должно быть частью жилья и не используется его собственником или
другим гражданином для постоянного проживания. Факт такого использования может подтвердить
отметка о регистрации гражданина в этом помещении как по месту жительства.
3. Помещение не может являться частью коммунальной квартиры.
4. Переводимое помещение не должно находиться под обременением. Таковыми могут быть
признаны установление сервитута, нахождение помещения в ипотеке, в доверительном
управлении, в аренде, под арестом и т.д. Так сказано в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N
122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно Постановлению Правительства РФ от 18 февраля 1998 года N 219 "Об утверждении
Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с
ним" в Реестре должна быть сделана отметка об имеющихся обременениях.
5. Если переводимое помещение находится в многоквартирном доме, оно должно быть
расположено на первом этаже либо под ним не должно быть жилых помещений.
Помните, что последствия неисполнения закона могут быть очень серьезными.
Пример.
Жилые помещения предназначены только для проживания граждан. Допускается
использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или
индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных
основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а
также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Нежилые помещения предназначены для получения дохода при осуществлении
предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр.)
деятельности.
Несоблюдение данного правила может повлечь за собой неблагоприятные последствия.
Так, Арбитражный суд рассмотрел дело по иску Инспекции МНС РФ N 6 по ЦАО г. Москвы к
Московской регистрационной палате, ООО "Стройпроминформ-Х" о признании недействительной
государственной регистрации и ликвидации ООО "Стройпроминформ-Х", поскольку согласно
учредительным документам общества его местом нахождения является жилое помещение
(квартира). В соответствии со ст. 288 ГК РФ размещение в жилом помещении предприятия
допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом
Жилищным кодексом РФ.
Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы истца, суд пришел к выводу о том, что
требования истца обоснованны и подлежат удовлетворению. Как следует из материалов дела,
6
ООО "Стройпроминформ-Х" зарегистрировано Московской регистрационной палатой, о чем
выдано свидетельство о государственной регистрации.
Из решения о создании и Устава ООО "Стройпроминформ-Х" следует, что местом
нахождения общества является жилое помещение (квартира), расположенное по адресу: г.
Москва, ул. Б.Я.
Согласно п. 1 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и
распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. В
соответствии с п. 3 ст. 288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом
помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого
помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Таким образом, ООО "Стройпроминформ-Х" было создано с грубыми нарушениями
законодательства. Нарушения носят неустранимый характер, поскольку государственная
регистрация признается недействительной с момента регистрации. Недействительный
ненормативный акт (акт гос. регистрации) не порождает правовых последствий для лиц, в
отношении которых он принят.
Кроме того, судом установлено, что второй ответчик в настоящее время осуществляет
хозяйственную деятельность, что подтверждается представленными представителем истца на
обозрение суда бухгалтерской отчетностью и налоговыми декларациями, которые представлялись
обществом в Инспекцию.
В соответствии с п. 2 ст. 61 ГК РФ юридическое лицо может быть ликвидировано по решению
суда в случае осуществления деятельности с грубыми нарушениями закона или иных правовых
актов. На основании изложенного судом установлено, что при государственной регистрации ООО
"Стройпроминформ-Х" первым ответчиком были нарушены статьи 51, 54 ГК РФ.
В связи с этим суд правомерно признал недействительной государственную регистрацию
ООО "Стройпроминформ-Х" и принял решение о ликвидации общества.
Таким образом, иск о признании государственной регистрации недействительной и
ликвидации юридического лица судом удовлетворен на основании статей 51, 54 ГК РФ и п. 2 ст. 61
ГК РФ, поскольку в соответствии со ст. 288 ГК РФ размещение в жилом помещении предприятия
допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом
Жилищным кодексом РФ.
Глава 2. ПОРЯДОК ПЕРЕВОДА
О порядке перевода жилого помещения в нежилое говорится в статье 23 Жилищного кодекса
РФ. Непосредственным оформлением перевода занимается орган местного самоуправления. Так
сказано в пункте 1 указанной выше статьи. Это может быть комитет по управлению имуществом
города, управление жилищной политики администрации города и т.п.
Чтобы перевести жилое помещение в нежилое, его собственник или уполномоченное им
лицо должны подать в уполномоченный орган пакет документов. Вот он:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или
засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое
помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или)
перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка
требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого
помещения).
Так сказано в пункте 2 статьи 23 Жилищного кодекса РФ.
В заявлении указывают:
- фамилию, имя и отчество гражданина или индивидуального предпринимателя либо
представителя юридического лица, который выступает заявителем;
- адрес места жительства заявителя, его контактный телефон, вид и реквизиты документа,
удостоверяющего личность;
- фамилию, имя и отчество собственника помещения, если собственником является
гражданин, и вид документа, подтверждающего право собственности;
- полное наименование юридического лица с указанием юридического адреса, если
собственником переводимого помещения является фирма, а также вид документа,
подтверждающего право собственности;
- представитель заявителя должен указать реквизиты доверенности, подтверждающей его
полномочия;
7
- сведения об обременении права собственности на переводимое помещение правами какихлибо третьих лиц и об отсутствии зарегистрированных в переводимом помещении граждан, если
таковые имеются;
- место нахождения переводимого помещения;
- если необходимы перепланировка, переустройство или проведение других работ с
помещением, указывают вид этих работ, их краткое описание по переустройству и (или)
перепланировке и т.д.;
- цель перевода помещения в нежилое;
- перечень документов, прилагаемых к заявлению.
К правоустанавливающим документам относятся свидетельства о государственной
регистрации и договоры купли-продажи, мены, дарения или приватизации.
План и его техническое описание выдает БТИ. На плане должны быть отмечены номера
квартир, примыкающих к переводимому помещению. Это необходимо для информирования
собственников соседних помещений.
Проект переустройства или перепланировки должен содержать наименование проектной
организации, выполнившей проект, подписи исполнителя, главного инженера (или архитектора). К
проекту должна быть приложена копия лицензии на проведение работ по проектированию,
выданная проектной организации.
О получении документов заявителю выдается расписка, в которой указывают их перечень и
дату получения органом, который занимается оформлением перевода помещений.
Другие документы требовать от заявителя нельзя. В противном случае он вправе обратиться
в суд за защитой своих прав.
Нарушение сроков, установленных Жилищным кодексом РФ, для рассмотрения заявления о
переводе жилого помещения в нежилое также может быть обжаловано в суде.
Пример.
Администрация города Горно-Алтайска длительное время не рассматривала заявление
индивидуального предпринимателя о переводе жилого помещения в нежилое. Предприниматель
обратилась в арбитражный суд с жалобой на незаконное бездействие муниципалитета. Заявитель
также указала, что администрация требует от нее представления дополнительных документов, не
предусмотренных законом.
Решением от 13 октября 2005 г. действия администрации по рассмотрению заявления
предпринимателя о переводе квартиры в нежилое помещение признаны не соответствующими
статьям 22 и 23 Жилищного кодекса РФ. Суд обязал ответчика принять решение по заявлению в
срок до 21 октября 2005 года.
Муниципалитет обжаловал решение суда в вышестоящей инстанции, ссылаясь на то, что
арбитражным судом не были применены ст. 290 ГК РФ, статьи 23, 36 ЖК РФ, пункты 1.7.2, 1.7.3
Постановления Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и
норм технической эксплуатации жилищного фонда". Кроме того, в нарушение ч. 2 ст. 40, п. 1 ст. 44
Жилищного кодекса РФ судом к участию в деле не привлечены представители общего собрания
собственников жилого многоквартирного дома.
Однако суд доводы заявителя кассационной жалобы отклонил и указал, что суды первой и
апелляционной инстанций правильно применили нормы материального права и не нарушили
нормы процессуального права.
Решение о переводе подтверждает окончание перевода помещения и является основанием
использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения.
Имейте в виду, что принимать решение о переводе вправе только местные органы
самоуправления. На практике встречаются случаи, когда такое право пытаются присвоить себе
суды.
Пример.
Арбитражный суд рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску
Межрегиональной общественной организации Московского химического общества им. Д.И.
Менделеева к ГУП "Московское городское бюро технической инвентаризации" о признании
помещения N 1 (ранее квартира N 16), расположенного по адресу: г. Москва, Колокольников пер.,
нежилым; об обязании ГУП "Московское городское бюро технической инвентаризации" внести
изменения в технический паспорт здания (строения), расположенного по адресу: г. Москва,
Колокольников пер., в части указания нежилым помещения N 1 (ранее квартира N 16), общей
площадью 94,9 кв. м, на основании ст. 288 ГК РФ, ст. 7 ЖК РФ.
В судебном заседании представители истца поддержали заявленный иск, повторив доводы,
изложенные в исковом заявлении, предъявили подлинники документов, имеющихся в деле в виде
копий, каких-либо ходатайств не заявили.
8
Ответчик иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.
Истец просит удовлетворить заявленные требования в связи с тем, что, по его мнению,
ответчик произвольно, по собственной инициативе произвел изменение целевого назначения
спорного помещения, находящегося в собственности г. Москвы, переданного в аренду истцу по
договору на аренду нежилого фонда N 1-886/98 от 09.07.98, заключенному с Москомимуществом
на срок с 23.03.98 по 17.03.2003.
Ответчик, возражая против удовлетворения иска, утверждает, что не производил изменения
целевого назначения спорного помещения по собственной инициативе, всегда учитывал спорное
помещение как жилое, используемое не в соответствии с целевым назначением,
переоборудованное без разрешения под нежилые цели, и что он не вправе без решения
межведомственной комиссии префектуры ЦАО г. Москвы изменять целевое назначение жилого
помещения.
Порядок изменения функционального назначения помещений в г. Москве определен в
настоящее время распоряжением мэра г. Москвы от 11.11.94 N 560-РМ "Об упорядочении
перевода жилых помещений в нежилой фонд...", утвердившим Порядок перевода жилых
помещений (домов) в нежилой фонд в г. Москве, в соответствии с п. 1.2 которого вопросы,
связанные с переводом жилых помещений в нежилой фонд, рассматриваются в
межведомственной комиссии административного округа.
В соответствии с письмом префектуры ЦАО г. Москвы N 412-Ю от 21.05.2004 в адрес ТБТИ
"Центральное" вопрос о переводе жилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва,
Колокольников пер., в нежилой фонд на заседаниях в межведомственной комиссии по
использованию жилищного фонда префектуры ЦАО не рассматривался.
В связи с отсутствием решения межведомственной комиссии о переводе спорного
помещения из жилого в нежилое у ответчика нет оснований для внесения изменений в
технический паспорт здания.
Истец не представил, и в деле отсутствуют документы, свидетельствующие о том, что истец
в настоящее время является арендатором спорного помещения, что договор на аренду нежилого
фонда N 1-886/98 от 09.07.98 пролонгирован и действует в настоящее время либо заключен
другой договор аренды.
Арбитражный суд в отсутствие решения межведомственной комиссии о переводе спорного
помещения из жилого в нежилое не вправе принять решение, удовлетворяющее требования
истца, поскольку заявленные истцом требования требуют технического разрешения в
установленном распоряжением мэра г. Москвы от 11.11.94 N 560-РМ "Об упорядочении перевода
жилых помещений в нежилой фонд..." порядке, а не судебного правового решения.
В соответствии с вышеизложенным требования истца были оставлены без удовлетворения
за необоснованностью и недоказанностью.
Если необходимо провести переустройство, перепланировку помещения или другие работы
в помещении, в решении должно быть на это специально указано. Этот документ одновременно
является основанием для проведения переустройства, перепланировки или других работ, в нем
указанных.
Обратите внимание: порядок производства строительно-монтажных работ по реконструкции,
переустройству, перепланировке и т.п. при переводе помещений в нежилые или в жилые и
проведении контроля за их выполнением обычно закрепляют в нормативных правовых актах
органов местного самоуправления. Например, в решении Курганской областной Думы от 22 марта
2006 г. N 66 "О переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые
помещения в городе Кургане" сказано, что проводить переустройство, перепланировку или другие
работы в помещении можно лишь после получения соответствующего разрешения. А проект
реконструкции, переустройства, перепланировки переводимого помещения должен отвечать
определенным требованиям. Вот они:
- обеспечивать строительную безопасность и эксплуатационную надежность объекта;
- должен быть выполнен проектной организацией, имеющей лицензию на выполнение
проектных работ и несущей полную ответственность за принятое конструктивное и санитарнотехническое решение.
Вышеперечисленные работы необходимо выполнять в строгом соответствии с проектными
решениями.
А для проведения работ на территории г. Москвы необходимо учитывать требования Закона
г. Москвы от 29 сентября 1999 г. N 37 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на
территории города Москвы" и Постановления Правительства Москвы от 8 февраля 2005 г. N 73-ПП
"О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах
на территории города Москвы". В последнем установлены определенные ограничения по
переустройству помещений. Вот они:
"3. Не допускается переустройство помещений, при котором:
9
3.1. Ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе
затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.
3.2. Переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в
установленном порядке к категории непригодных для проживания.
3.3. Исключен.
3.4. Затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете штаба по делам
гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям, без соответствующего разрешения начальника
штаба.
3.5. Нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти
их разрушение.
3.6. Устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых
(общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление
ресурсов в смежных помещениях.
3.7. Предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной
вентиляции.
3.8. Увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету
по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из
легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного
оборудования в помещениях квартир.
4. В жилых домах типовых серий не допускается:
4.1. Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенахдиафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между
сборными элементами.
4.2. Устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а
также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки
трубопроводов.
4.3. Устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте
помещений без согласования с проектной организацией - автором проекта жилого дома или его
правопреемником, а при их отсутствии - без дополнительной экспертизы".
Начало разрешенных работ по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых
помещений в жилых домах подлежит регистрации управляющим жилым домом в журнале по
форме, установленной Мосжилинспекцией. Одновременно устанавливаются дата окончания
работ, порядок и условия вывоза строительного мусора. О факте начала производства работ
управляющий домом сообщает в подразделение Мосжилинспекции, которому поручен контроль за
ходом работ (далее - Инспекция). Одновременно управляющий жилым домом обязан установить
порядок
доступа
к
отключающим
инженерным
устройствам,
ознакомить
собственников/нанимателей смежных помещений (расположенных по вертикали и горизонтали от
перестраиваемого помещения) с намечаемыми мероприятиями по переустройству и составить с
учетом их желания акты технического состояния этих помещений произвольной формы.
Ремонтно-строительные работы по переустройству и (или) перепланировке жилых и
нежилых помещений в жилых домах осуществляются подрядным способом (в договорах должны
предусматриваться обязательства исполнителя о соблюдении требований настоящего раздела
Регламента) или собственными силами заявителя (в этом случае он выступает в роли
исполнителя работ и на него распространяются все требования Регламента, обращенные к
исполнителю работ).
Исполнитель работ - подрядная организация предъявляет в Инспекцию для проверки свою
лицензию, договор подряда и журнал. По результатам проверки Инспекцией устанавливаются (с
отражением в журнале):
- перечень обязательных контрольных мероприятий;
- состав и последовательность приемки работ, конструкций и инженерного оборудования;
- перечень технической документации, по которой должен осуществляться контроль;
- перечень исполнительной документации, подлежащей предъявлению при приемке
завершенного переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых
домах.
Исполнитель обязан вести производство работ в соответствии с:
- разрешительной и проектной документацией;
- установленными сроками и режимом производства работ;
- правилами и нормами производства и приемки работ;
- указаниями технического надзора заказчика и (или) авторского надзора проектной
организации;
- указаниями (предписаниями) контрольных органов.
10
Он должен отражать в журнале ход ремонтно-строительных работ по переустройству и (или)
перепланировке жилых и нежилых помещений в жилых домах. Правила ведения журнала
устанавливаются Мосжилинспекцией.
На исполнителя возложена обязанность обеспечивать при проверках, проводимых
Инспекцией, наличие на объекте (в том числе на рабочих местах):
- комплекта документации, необходимой для производства работ и проверки соответствия
нормам и правилам их производства;
- инженерного оборудования и изделий, соответствующих реализуемым проектным
решениям.
Изменить установленные сроки производства работ по переустройству и (или)
перепланировке жилых и нежилых помещений в жилых домах может только Инспекция. Для этого
заявитель должен подать письменное прошение, которое предварительно согласовывают с
управляющим жилым домом. О принятом решении заявитель уведомляется в 15-дневный срок от
даты поступления обращения.
В ходе приемки завершенного переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых
помещений в жилых домах исполнитель работ предъявляет приемочной комиссии
исполнительную техническую документацию.
Контроль соблюдения норм и правил производства ремонтно-строительных работ
обеспечивается Инспекцией с учетом их характера, обусловленного технической документацией, и
уровня технологической дисциплины путем проверки соответствия работ требованиям
нормативно-технических документов и должен охватывать все стадии технологического цикла
производства работ на объекте.
Обратите внимание: проверки объектов проводятся выборочно в плановом порядке по
заданиям, выдаваемым руководителем Инспекции, или вне плана при поступлении обращений и
жалоб.
Планы проверок разрабатываются на весь период разрешенной продолжительности работ
(помесячно с установлением периодичности проверок) и являются внутренними документами
Мосжилинспекции.
Проверки проводятся Инспекцией в присутствии производителя работ или другого лица,
непосредственно ответственного за проверяемую работу.
Нарушения технологии, норм и правил производства ремонтно-строительных работ
фиксируются в официальных документах Мосжилинспекции. На их устранение производителю
работ выдаются предписания установленной формы.
Если в помещении проводятся скрытые работы, которые в дальнейшем будут закрыты
результатами проведения других работ, Инспекция проверяет первые до их закрытия после их
приемки (с оформлением актов установленной формы) заказчиком и подрядчиком в присутствии
представителя авторского надзора.
Если отсутствуют акты на скрытые работы, Инспекция вправе требовать выборочного
вскрытия конструкций контролируемого объекта для проверки качества слоев в многослойных
конструкциях, правильности заполнения швов, устройства стыков и т.д.
Инспекция вправе провести проверку непосредственно или документально по журналам,
актам, в которых отражены этапы приемочного контроля, а также по результатам авторского
контроля. Инспекция вправе проверить:
- наличие, качество и состояние технической документации на производство работ;
- соблюдение технологического процесса переустройства и (или) перепланировки
помещений, контрольных операций в процессе переустройства и обеспеченность их необходимым
измерительным оборудованием и инструментом;
- выполнение предписаний Мосжилинспекции, выданных в ходе переустройства;
правильность и полноту проведения индивидуальных испытаний и комплексного опробования
смонтированного инженерного оборудования;
- своевременность устранения недостатков в технической документации и производстве
работ, выявленных при проверках.
Обнаруженные нарушения фиксируют в специальном журнале.
После завершения работ по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых
помещений в жилых домах оформляется акт комиссией в составе заявителя и представителей:
- Мосжилинспекции (председатель приемочной комиссии);
- территориального органа исполнительной власти (управы района);
- управляющего жилым домом;
- разработчика проекта (авторского надзора);
- исполнителя (производителя работ).
Персональный состав комиссии предварительно согласовывается с территориальным
органом исполнительной власти города Москвы и утверждается в порядке, устанавливаемом
Мосжилинспекцией.
11
При невозможности личного участия заявителя в работе комиссии другое лицо,
представляющее его интересы, должно иметь нотариально заверенную доверенность.
Указанный выше акт удостоверяет выполнение переустройства и (или) перепланировки
жилых и нежилых помещений в жилом доме в соответствии с разрешительной и проектной
документацией.
Акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в жилом доме
должен быть выдан заявителю, а также направлен в соответствующее территориальное
подразделение ГУП МосгорБТИ.
Вот как выглядит этот документ:
Пример.
Утверждаю
__________________________________
(должностное лицо Мосжилинспекции)
________________ (___________________)
(личная подпись) (расшифровка подписи)
"__" _______ 200__ г.
М.П.
Акт
о завершенном переустройстве
и (или) перепланировке жилого/нежилого помещения
в жилом доме
г. Москва
"__" _______ 200__ г.
Адрес объекта: _______________________ ___________ __________ _________
(ул./пер. и т.д.)
(N дома)
(N кор.)
(N кв.)
Помещение ____________________________ ____________________ ___________
(указать: жилое/нежилое)
(N подъезда - код)
(этаж)
Комиссия в составе представителей:
- Мосжилинспекции (председатель) - ____________________________________
- Управы района города Москвы - _______________________________________
- управляющего жилым домом - __________________________________________
- авторского надзора проектной организации - __________________________
- заявителя (заказчика) - _____________________________________________
- исполнителя (производителя работ) - _________________________________
установила:
1. Предъявлены к комиссии следующие мероприятия (работы): _____________
______________________________________________________________________.
(с указанием помещений, элементов, инженерных систем)
2. Ремонтно-строительные работы выполнены: ____________________________
______________________________________________________________________.
(наименование и реквизиты производителя работ)
3. Проектная (исполнительная) документация разработана: _______________
______________________________________________________________________,
(состав документации, наименование и реквизиты автора)
утверждена _______________________________________ "__" _______ 200_ г.
(статус утверждающего лица)
4. Ремонтно-строительные работы произведены в сроки:
начало работ "__" _______ 200_ г.; окончание "__" ______ 200_ г.
5. На основании осмотра в натуре предъявленных к приемке помещений
(элементов, инженерных систем) и ознакомления с проектной (исполнительной)
документацией установлено:
5.1. _________________________________________________________________.
(соответствует проекту/не соответствует - указать)
5.2. _________________________________________________________________.
(замечания надзорных органов - (указать: устранены/не устранены))
Решение комиссии:
12
1. Считать предъявленные комиссии мероприятия (работы): _______________
__________________________________________________________________________,
выполненными в соответствии/не в соответствии с требованиями нормативных
документов, действующих для жилых домов.
2. Снять с контроля распоряжение Мосжилинспекции от "__" ______ 200_ г.
N ___.
3. Присвоить переустроенному и (или) перепланированному помещению N __.
4. Считать настоящий акт основанием для проведения инвентаризационных
обмеров и внесения изменений в поэтажные планы и экспликации органов
технической инвентаризации.
Приложения к акту:
1. Исполнительные чертежи: ____________________________________________
(проектные материалы с внесенными в
__________________________________________________________________________.
установленном порядке изменениями)
2. Акты на скрытые работы: ___________________________________________.
(указать)
3. Акты приемки отдельных систем: ____________________________________.
(указать)
4. Журнал ремонтно-строительных работ - на ___ листах.
Председатель комиссии ______________________
(личная подпись)
Члены комиссии
______________________
______________________
______________________
______________________
______________________
(______________________)
(расшифровка подписи)
(______________________)
(______________________)
(______________________)
(______________________)
(______________________)
Ввод в эксплуатацию размещаемых в жилых домах объектов нежилого назначения
(торговых, медицинских, бытовых, досуговых и др.) производится в порядке, установленном для
строительства таких объектов градостроительным законодательством.
В случае перевода жилого помещения в нежилое в Единый государственный реестр прав на
недвижимое имущество и сделок с ним вносятся соответствующие изменения. Для
государственной регистрации этих изменений необходимы следующие документы:
1. Заявление о государственной регистрации прав правообладателя сторон договора или
уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной
доверенности.
2. Документ об оплате госпошлины. В соответствии с Налоговым кодексом РФ госпошлина за
данное юридическое действие для физических лиц устанавливается в размере 100 р., а для
организаций - 300 р.
3. Для граждан - документ, удостоверяющий личность.
4. Для юридических лиц - документ, подтверждающий полномочия действовать от имени
юридического лица; учредительные документы юридического лица, ИНН, свидетельство о
внесении в Единый государственный реестр юридических лиц.
5. Правоустанавливающие документы на переводимое помещение, зарегистрированные в
установленном законом порядке (оригинал и копия).
6. Решение органа местного самоуправления о переводе жилого помещения в нежилое.
7. Технический паспорт на объект недвижимого имущества - нежилые помещения.
8. В случае перепланировки (переустройства) представляется акт приемочной комиссии,
сформированный органом, осуществляющим перевод помещений (п. 9 ст. 23 Жилищного кодекса
РФ).
9. Другие документы в случаях, предусмотренных законом.
При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого
помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические,
экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к
использованию нежилых помещений в многоквартирных домах. В частности, владелец нежилого
помещения наравне с собственниками жилых помещений в многоквартирном доме несет
обязанности по эксплуатации и ремонту жилого дома и затраты по эксплуатации и ремонту общего
имущества жилого дома, участвует в выборе способа управления, заключает договор управления
домом. Юридические лица в отличие от собственников жилых помещений заключают договоры на
13
электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение, вывоз твердых бытовых
отходов.
Помните, что нарушение установленных регламентов по производству переустройства,
перепланировки и других работ, связанных с подготовкой к использованию жилого помещения в
качестве нежилого, может повлечь административную ответственность. Например, Законом г.
Москвы от 12.07.2002 N 42 "Об административной ответственности за нарушение покоя граждан и
тишины в ночное время в городе Москве" защищаемыми от нарушения покоя граждан и тишины в
ночное время (период времени с 22 до 6 часов) помещениями и территориями в городе Москве
являются:
а) помещения больниц, диспансеров, санаториев, домов отдыха, пансионатов;
б) квартиры жилых домов, помещения детских садов, домов-интернатов для детей,
престарелых и инвалидов;
в) номера гостиниц и жилые комнаты общежитий;
г) подъезды, кабины лифтов, лестничные клетки и другие места общего пользования жилых
домов, больниц и санаториев, диспансеров, домов отдыха, пансионатов, гостиниц и общежитий,
домов-интернатов для детей, престарелых и инвалидов;
д) территории больниц и санаториев, диспансеров, домов отдыха, пансионатов, детских
садов, домов-интернатов для детей, престарелых и инвалидов, гостиниц и общежитий,
придомовые территории;
е) площадки отдыха на территории микрорайонов и групп жилых домов.
К действиям, нарушающим покой граждан и тишину в ночное время на защищаемых
территориях и в защищаемых помещениях в городе Москве, относятся:
а)
использование
телевизоров,
радиоприемников,
магнитофонов
и
других
звуковоспроизводящих устройств, а также устройств звукоусиления, в том числе установленных на
транспортных средствах, объектах мелкорозничной торговли - киосках, павильонах, лотках,
повлекшее нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;
б) игра на музыкальных инструментах, крики, свист, пение, а также иные действия,
сопровождающиеся звуками, повлекшие нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;
в) использование звуковых сигналов охранной сигнализации автомобилей, повлекшее
нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;
г) использование пиротехнических средств, повлекшее нарушение покоя граждан и тишины в
ночное время;
д) производство ремонтных, строительных, разгрузочно-погрузочных работ, повлекшее
нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;
е) иные действия, повлекшие нарушение покоя граждан и тишины в ночное время на
защищаемых территориях и в защищаемых помещениях в городе Москве.
Положения настоящего Закона не распространяются:
а) на действия юридических лиц и граждан, направленные на предотвращение
правонарушений, предотвращение и ликвидацию последствий аварий, стихийных бедствий, иных
чрезвычайных ситуаций, проведение неотложных работ, связанных с обеспечением личной и
общественной безопасности граждан в соответствии с законодательством Российской Федерации;
б) на действия юридических лиц и граждан при отправлении ими религиозных культов в
рамках канонических требований соответствующих конфессий;
в) на правонарушения, за которые федеральным законодательством предусмотрена
административная ответственность.
Впрочем, муниципалитет может принять такие правила перевода помещений из жилых в
нежилые, которые ущемляют права граждан. Столкнувшись с несправедливостью, совсем
необязательно слепо выполнять требования "неправильного" нормативного акта. Можно
обратиться в суд и исправить положение дел, хотя бы частично, как это было в нижеприведенном
примере:
Пример.
Гражданин Беляев С.И. обратился с жалобой в Ленинский районный суд г. Екатеринбурга с
заявлением о признании недействительными пункта 1.2, подпунктов "а", "б", "в", "г", "д", "и", "к", "с"
пункта 3.3, пунктов 3.4, 4.1, 4.6 Положения о порядке перевода жилых помещений в нежилые на
территории города Екатеринбурга, утвержденного решением Екатеринбургской городской Думы от
14 октября 1997 года N 26/10.
Обосновывая заявленные требования, представители заявителя Бурков А.Л. по
доверенности от 21 января 2003 года, Алехина О.Ю. и Фадеева М.Н., допущенные в качестве
представителей определением суда, пояснили, что нормы, содержащиеся в пунктах 1.2, 3.4
Положения, ограничивают право собственника жилых помещений на пользование и распоряжение
ими, поскольку определяют, что перевод помещений производится на основании Постановления
14
главы города и осуществляется после получения разрешения в Управлении по жилищной
политике, а не на основании решения самого собственника.
Нормы, содержащиеся в подпунктах "а", "б", "в", "г", "д", "и", "к", "с" пункта 3.3 Положения о
переводе, возлагают дополнительную обязанность на собственника, желающего перевести жилое
помещение в нежилое, по представлению документов, хотя такая обязанность федеральным
законом не предусмотрена.
Нормы, содержащиеся в пунктах 4.1 и 4.6 Положения о переводе, являются
неопределенными, позволяют органу местного самоуправления вмешиваться в гражданские
правоотношения, не являющиеся его компетенцией, так как предоставляют органу местного
самоуправления право запрашивать дополнительные сведения и устанавливать для собственника
дополнительные условия по пользованию помещением.
Кроме этого, обжалуемые нормы приняты Екатеринбургской городской Думой с
превышением своей компетенции.
Представитель Екатеринбургской городской Думы по доверенности от 8 января 2003 года
Гагарин А.В. с доводами заявления не согласился, указав, что заявителем не доказано наличие
нарушенного права.
Положение принято в пределах компетенции, предоставленной федеральным и областным
законодательством Екатеринбургской городской Думе как представительному органу местного
самоуправления. Требование о представлении собственником, желающим перевести жилое
помещение в нежилое, информации о правах на жилое помещение, его местонахождении,
техническом состоянии, возможности его использования как нежилого и т.д. обусловлено
требованием Федерального закона о защите интересов других лиц и целевом использовании
жилых помещений. Кроме этого, Постановлением Уставного суда Свердловской области п. 1.2
Положения о переводе признан соответствующим Уставу Свердловской области.
3 июня 2003 года Ленинский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в
составе, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Беляева
Сергея Ивановича, установил:
Беляев Сергей Иванович является собственником помещений в квартире N 313 дома N 1 по
улице Сиреневый бульвар в г. Екатеринбурге.
Решением Екатеринбургской городской Думы N 26/10 от 14 октября 1997 года утверждено
Положение о порядке перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые на территории
города Екатеринбурга.
Решениями городской Думы от 26.10.1999 N 73/2, от 11.12.2001 N 11/2 и от 08.10.2002 N 26/2
в указанное Положение внесены изменения.
Постановлением Главы города Екатеринбурга от 6 мая 2000 года N 463-в в соответствии с
указанным Положением о переводе жилых помещений в нежилые на территории города
Екатеринбурга жилое помещение в квартире N 131 дома 1 по улице Сиреневый бульвар в г.
Екатеринбурге переведено в нежилое.
Заслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу, что
заявление подлежит удовлетворению частично.
В соответствии со ст. 251 ГПК РФ гражданин, организация, считающие, что принятым и
опубликованным в установленном порядке нормативным правовым актом органа государственной
власти, органа местного самоуправления или должностного лица нарушаются их права и свободы,
гарантированные Конституцией РФ и другими правовыми актами, вправе обратиться в суд с
заявлением о признании этого акта противоречащим закону полностью или в части.
В соответствии с п. 2 ст. 35 и п. 3 ст. 55 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в
собственности, владеть, пользоваться, распоряжаться им как единолично, так и совместно с
другими лицами. Права и свободы гражданина могут быть ограничены федеральным законом
только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя,
нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и
безопасности государства.
Согласно п. 2, 3 ст. 288 ГК РФ и ч. 5 ст. 10 ЖК РСФСР, жилые помещения предназначены для
проживания граждан. Граждане обязаны использовать жилое помещение в соответствии с его
назначением. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений,
организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод
помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным
законодательством.
Таким образом, федеральным законодательством установлено ограничение права
собственника жилого помещения на его использование не по назначению, то есть как нежилое.
Поскольку в силу ст. 212 ГК РФ каких-либо особенностей (исключений) законом не установлено, то
данное ограничение распространяется на всех собственников, независимо от того, кому
принадлежит жилое помещение, а также вида жилищного фонда, принадлежности жилого фонда и
15
других обстоятельств. В то же время данное ограничение может быть преодолено в случае
перевода жилого помещения в нежилое в порядке, установленном жилищным законодательством.
Жилищное законодательство находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ (пп. "к" п.
1 ст. 72 Конституции РФ). Поэтому жилищные отношения регулируются федеральными законами и
иными нормативными актами субъектов РФ, которые не могут противоречить федеральным
законам (ч. 2, 5 ст. 76 Конституции РФ).
Согласно ст. 8, 9 ЖК РСФСР, перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых
помещений в домах государственного и общественного жилищного фона в нежилые может
осуществляться в исключительных случаях по решению соответствующих исполнительных
органов государственной власти субъектов РФ.
Каких-либо иных норм федерального закона, регулирующих порядок перевода жилых
помещений и жилых домов в нежилые, в настоящее время не имеется.
Поэтому в силу п. 2 ст. 12 Федерального закона от 24 июня 1999 года N 119-ФЗ "О принципах
и порядке разграничения предметов ведения и полномочий между органами государственной
власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской
Федерации" до принятия федеральных законов по вопросу порядка перевода жилых помещений в
нежилые Свердловская область вправе осуществлять по этому вопросу собственное правовое
регулирование.
Согласно подпункту "п" ст. 7 Закона Свердловской области N 17-ОЗ от 8 июня 1995 года "Об
основах жилищной политики в Свердловской области" перевод помещений в жилые или в
нежилые осуществляют органы местного самоуправления.
Подобное наделение Свердловской областью органа местного самоуправления
государственным полномочием по осуществлению перевода помещений в жилые или в нежилые
во всех видах жилищного фонда произведено в соответствии с п. 2 ст. 132 Конституции РФ, ст. 6
ФЗ от 28 августа 1995 года N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления
в Российской Федерации", п. 1 ст. 5 Областного закона Свердловской области от 13 апреля 1995
года N 12-ОЗ "О местном самоуправлении в Свердловской области", п. 1 ст. 3 Областного закона
Свердловской области от 24 декабря 1996 года N 59-ОЗ "О наделении органов местного
самоуправления муниципальных образований в Свердловской области отдельными
государственными полномочиями", т.е. в пределах предоставленной компетенции, и поэтому
является законным.
В соответствии с п. 1 ст. 13 и ст. 14 Устава муниципального образования "Город
Екатеринбург" представительным органом местного самоуправления в Екатеринбурге является
Екатеринбургская городская Дума, к компетенции которой отнесено принятие общеобязательных
правил по предметам ведения города Екатеринбурга.
Поэтому в силу п. 3 ст. 15 ФЗ от 28 августа 1995 года N 154-ФЗ "Об общих принципах
организации местного самоуправления в Российской Федерации" Екатеринбургская городская
Дума в пределах своей компетенции приняла решение об утверждении оспариваемого Положения
о переводе.
В соответствии с п. 1.2 Положения о порядке перевода жилых помещений в нежилые на
территории города Екатеринбурга, утвержденного решением Екатеринбургской городской Думы от
14 октября 1997 года N 26/10, перевод жилых помещений (жилых домов) в нежилые независимо от
формы собственности жилищного фонда производится на основании постановления главы города.
Учитывая, что в силу ст. 5 Областного закона Свердловской области от 24 декабря 1996 года
N 59-ОЗ "О наделении органов местного самоуправления муниципальных образований в
Свердловской области отдельными государственными полномочиями" органы местного
самоуправления муниципальных образований вправе осуществлять правовое регулирование в
пределах передаваемых им государственных полномочий, то Екатеринбургская городская Дума
вправе была определить такой порядок, при котором актом, юридически подтверждающим факт
перевода жилого помещения в нежилое, является постановление главы города Екатеринбурга.
Поскольку глава города Екатеринбурга в силу ст. 11, 12, 20 Устава муниципального
образования "Город Екатеринбург" является высшим должностным лицом исполнительного органа
местного самоуправления, осуществляющим все организационно-распорядительные полномочия
по предметам ведения города Екатеринбурга, то суд считает, что какого-либо противоречия
действующему федеральному и областному законодательству п. 1.2 оспариваемого Положения о
переводе не содержит.
Довод заявителя о том, что решение о переводе жилого помещения в нежилое принимается
собственником, не зависит от решения главы города Екатеринбурга и поэтому должно носить
уведомительный характер, основан на неправильном толковании норм закона. Анализ ст. 9 ЖК
РСФСР дает возможность сделать вывод о том, что перевод жилых домов и жилых помещений в
нежилые может быть осуществлен только по решению исполнительных органов субъектов РФ.
Исключение из данного правила установлено законом только для колхозов.
16
Суд считает, что не противоречат действующему федеральному и областному
законодательству подпункты "а", "б", "в", "г", "д", "и", "к", "с" пункта 3.3 оспариваемого Положения о
переводе, согласно которым лицо, желающее перевести жилое помещение и жилой дом в
нежилые, обязано к заявлению приложить: нотариально заверенные копии документов,
удостоверяющих право собственности (право хозяйственного ведения) на жилое помещение
(жилой дом); выкопировку из генплана расположения дома; технический паспорт; поэтажный план
в габаритах здания (первый этаж); справку Бюро технической инвентаризации о техническом
состоянии жилого дома с указанием даты последнего обследования жилого дома; акт
обследования жилого помещения (жилого дома) организацией, обслуживающей его; справку о
наличии зарегистрированных граждан в переводимом жилом помещении (жилом доме).
Несмотря на то что данными пунктами на заявителя возлагается обязанность по
представлению документов, однако, это не затрагивает конституционных прав заявителя и
направлено на соблюдение требований общественной безопасности, защиты прав и свобод других
граждан.
Перечисленные документы относятся к технической информации об объекте недвижимости,
статус которого подлежит изменению. Информация, содержащаяся в перечисленных документах,
позволяет оценить, повлечет ли перевод жилого помещения ущемление жилищных, иных прав и
свобод других граждан (ст. 4 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики"). Поэтому
она необходима для принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое. Данные
положения не могут создавать для заявителя препятствий в осуществлении его прав
собственника, поскольку подобная информация у него как собственника имеется либо может быть
предоставлена ему по его требованию.
Не нарушает прав заявителя и норма абзаца 2 пункта 4.6 Положения о переводе, согласно
которой за нарушение несущих конструкций жилого помещения при осуществлении его
реконструкции собственник несет ответственность в соответствии с действующим
законодательством. Сама по себе норма является общей и не устанавливает конкретной меры
ответственности.
Что касается подпункта "и" пункта 3.3, пунктов 3.4, 4.1, абзаца 1 пункта 4.6 оспариваемого
Положения о переводе, то суд считает, что они противоречат действующему законодательству.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в
отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным
правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В соответствии со ст. 6 Закона РФ N 4218-1 от 24 декабря 1992 года "Об основах
федеральной жилищной политики" собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части
имеет право в порядке, установленном законодательством, осуществлять свои права, если при
этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а
также общественные интересы.
Таким образом, регулируя на основании переданных областным законодательством
государственных полномочий вопросы перевода жилых помещений в нежилые, орган местного
самоуправления вправе устанавливать такие порядок и условия, которые, с одной стороны,
обеспечивали бы защиту прав других лиц, и с другой стороны, не создавали бы для граждан собственников жилых помещений необоснованные препятствия к осуществлению прав
собственника, в том числе не возлагали бы на них не основанные на законе обязанности.
Согласно подпункту "и" пункта 3.3 и пункту 3.4 Положения о переводе, лицу, желающему
перевести жилое помещение (жилой дом) в нежилое, необходимо согласовать с главой
администрации района возможность перевода жилого помещения (жилого дома) в нежилое в
указанных целях и получить разрешение в Управлении по жилищной политике до начала
оформления документов о переводе жилого помещения (жилого дома) в нежилое.
Анализ норм пунктов 3.5, 4.2 - 4.5, 4.7 - 4.9 Положения о переводе позволяет сделать вывод,
что вопрос о возможности перевода жилого помещения (жилого дома) в нежилое решается
комиссией на основании представленных заявителем документов. Именно комиссии
предоставлено право определения, нарушаются или нет жилищные и иные права граждан, и
принимать соответствующее решение. Глава администрации района и Управление по жилищной
политике какими-либо полномочиями по данному вопросу не обладают.
Поэтому необходимости дополнительно (предварительно) согласовывать перевод жилого
помещения (жилого дома) с главой администрации района (пп. "и" п. 3.3) и получать разрешение в
Управлении по жилищной политике (п. 3.4) органами, не полномочными принимать
соответствующие решения, нет. Соответственно возложение подобных обязанностей на заявителя
является необоснованным. Какой-либо оговорки об условиях дачи согласования главой
администрации района и разрешения Управлением по жилищной политике либо о недопустимости
отказов согласования и разрешения Положение о переводе не содержит.
17
При таких обстоятельствах данные нормы нарушают права заявителя. Суд считает, что
действующему законодательству также противоречат пункт 4.1 и абзац 1 пункта 4.6 оспариваемого
Положения о переводе.
Согласно п. 4.1 Положения о переводе комиссия при рассмотрении представленных
заявителями документов в необходимых случаях имеет право запрашивать дополнительные
сведения, необходимые для решения вопроса о переводе конкретного жилого помещения (жилого
дома) в нежилое, срок представления которых не должен превышать 15 дней с момента их
принятия.
Согласно п. 4.6 Положения о переводе, комиссией могут быть оговорены дополнительные
условия для заявителя по использованию нежилого помещения. При необходимости комиссия
вправе потребовать от заявителя проведения мероприятий по благоустройству придомовой
территории, архитектурного оформления фасада дома, в том числе устройства вывески и
рекламы.
Суд считает, что указанные нормы являются не конкретными: в каких случаях могут
истребоваться дополнительные сведения, у кого такие сведения могут быть истребованы, в чем
заключаются дополнительные условия по использованию помещения и т.п., т.е. фактически
имеется возможность возложения на гражданина обязанности, не предусмотренной законом.
Подобный порядок, при котором объем сведений и условий для принятия решения о
возможности перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые может расширяться органами
местного самоуправления по своему усмотрению, создает необоснованные препятствия для
граждан, желающих осуществить перевод принадлежащих им жилых помещений в нежилые,
способствует возможности произвольного ущемления их прав и законных интересов лицами,
участвующими в принятии соответствующих решений.
Кроме этого, нормы ЖК РСФСР, ГК РФ либо Закона РФ "Об основах жилищной политики" не
предоставляют государственным органам, решающим вопрос о переводе жилых помещений и
жилых домов в нежилые, права устанавливать условия использования жилых помещений после их
перевода в нежилые либо возлагать дополнительные обязанности по благоустройству территории
и т.п. Данные вопросы должны контролироваться соответствующими уполномоченными на то
государственными органами, осуществляющими санэпиднадзор, пожарный надзор, архитектурный
надзор и т.п.
Поэтому данные пункты также противоречат п. 3 ст. 55 Конституции РФ, ст. 209 ГК РФ.
При таких обстоятельствах в силу ст. 253 ГПК РФ подпункт "и" пункта 3.3, пункты 3.4, 4.1,
абзац 1 пункта 4.6 Положения о порядке перевода жилых помещений в нежилые на территории
города Екатеринбурга, утвержденного решением Екатеринбургской городской Думы от 14 октября
1997 года N 26/10 (в редакции решений городской Думы от 26.10.1999 N 73/2, от 11.12.2001 N 11/2
и от 08.10.2002 N 26/2), должны быть признаны противоречащими федеральному и областному
законодательству, недействующими со дня вступления решения в законную силу с
опубликованием сообщения об этом в печатном издании, в котором был опубликован данный
нормативный акт, - "Вестнике Екатеринбургской городской Думы" после вступления решения в
законную силу.
В результате суд своим решением от 3 июня 2003 года признал подпункт "и" пункта 3.3,
пункты 3.4, 4.1, абзац 1 пункта 4.6 Положения о порядке перевода жилых помещений в нежилые на
территории города Екатеринбурга, утвержденного решением Екатеринбургской городской Думы от
14 октября 1997 года N 26/10 (в редакции решений городской Думы от 26.10.1999 N 73/2, от
11.12.2001 N 11/2 и от 08.10.2002 N 26/2), противоречащими федеральному и областному
законодательству, недействующими со дня вступления решения в законную силу.
В остальной части Беляеву Сергею Ивановичу в заявлении о признании недействительными
пункта 1.2, подпунктов "а", "б", "в", "г", "д", "и", "к", "с" пункта 3.3, абзаца 2 пункта 4.6 Положения о
порядке перевода жилых помещений в нежилые на территории города Екатеринбурга,
утвержденного решением Екатеринбургской городской Думы от 14 октября 1997 года N 26/10 (в
редакции решений городской Думы от 26.10.1999 N 73/2, от 11.12.2001 N 11/2 и от 03.10.2002 N
26/2), отказано.
Глава 3. КОГДА В ПЕРЕВОДЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ
МОГУТ ОТКАЗАТЬ
Если вы подали документы на перевод жилого помещения в нежилое, это еще не значит, что
результат будет положительным и вам разрешат это сделать.
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в
жилое помещение допускается в случае:
1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 Жилищного кодекса РФ документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
18
3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса РФ условий перевода
помещения;
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
требованиям законодательства.
Так сказано в части 1 статьи 24 Жилищного кодекса РФ. Достаточно не представить один из
перечисленных ниже документов, и получите отказ. Вот они:
- письменное заявление с просьбой дать разрешение на перевод помещения;
- подлинники или заверенные нотариусом копии правоустанавливающих документов
(например, свидетельство о праве собственности, договор о купле-продаже недвижимости и т.п.)
на переводимое помещение;
- план переводимого помещения с его техническим описанием (а если переводится жилое
помещение - технический паспорт жилого помещения);
- поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение (даже если этот дом
одноэтажный);
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или)
перепланировки переводимого помещения (если это необходимо для обеспечения использования
переводимого жилого помещения в качестве нежилого или переводимого нежилого помещения в
качестве жилого).
Жилищный кодекс в статье 22 установил, что перевод не допускается, если: доступ к
переводимому в нежилое помещение жилому помещению невозможен без использования
помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям; отсутствует техническая возможность
оборудовать указанный выше доступ; переводимое жилое помещение является частью жилого
помещения либо используется собственником данного помещения (или иными гражданами) в
качестве места постоянного проживания; право собственности на переводимое помещение
обременено правами каких-либо лиц; квартира в многоквартирном доме расположена выше
первого этажа; под квартирой, переводимой в нежилое помещение, расположено жилое
помещение; налицо несоблюдение иных условий, предусмотренных в ст. 22 ЖК.
Требования к переустройству, перепланировке содержатся в Градостроительном кодексе,
архитектурных, санитарно-гигиенических, противопожарных и т.д. нормах.
Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с
обязательной ссылкой на конкретные нарушения. Решение об отказе в переводе помещения
выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня с момента принятия
такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Необоснованный отказ может быть обжалован заявителем в суде.
Пример.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа 16 января 2007 года вынес решение N
Ф09-11901/06-С6 по кассационной жалобе администрации г. Екатеринбурга на решение
Арбитражного суда Свердловской области от 8 сентября 2006 года по делу N А60-14895/06
(извлечение). Индивидуальный предприниматель Пастухов Борис Андреевич обратился в
Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к администрации о признании
недействительным решения об отказе в переводе жилых помещений (двух комнат в квартире N 1а, пяти комнат в квартире N 10, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. К. Либкнехта, д. 3) в
состав нежилых. Решением суда первой инстанции от 8 сентября 2006 года заявленные
требования предпринимателя Пастухова Б.А. удовлетворены. Отказ администрации в переводе
спорных жилых помещений в состав нежилых признан недействительным. На администрацию
возложена обязанность по устранению допущенных нарушений законных прав и интересов
предпринимателя Пастухова Б.А. путем принятия соответствующего решения.
В порядке апелляционного производства решение суда не пересматривалось.
В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, администрация
просит указанный судебный акт отменить и направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на
то, что в данном случае отсутствует предмет судебного спора принятого в установленном законом
порядке ненормативного правового акта органа местного самоуправления. Судом первой
инстанции при рассмотрении спора в качестве такого решения указано письмо Комитета по
жилищной политике администрации г. Екатеринбурга от 28 апреля 2006 года N 091-30-1623,
которое ненормативным правовым актом органа местного самоуправления не является. Кроме
того, судом первой инстанции не рассматривался вопрос о том, что документы не были приняты
Комитетом по жилищной политике администрации г. Екатеринбурга с целью последующего
вынесения на рассмотрение комиссии, не являлись предметом рассмотрения комиссии, решение
органа местного самоуправления об отказе в переводе жилых помещений в состав нежилых не
принималось, названное письмо таким отказом не является. Таким образом, по мнению заявителя,
судом неправильно применены положения Жилищного кодекса Российской Федерации.
19
Рассмотрев спор, суд установил, и материалами дела это подтверждается, что
предприниматель Пастухов Б.А. является собственником двух комнат в двух квартирах, которые
он и попытался перевести в нежилые. С заявлением о переводе данных жилых помещений в
нежилые он обратился в администрацию 10.04.2006.
Уведомлением от 28.04.2006 N 091-30-1623 администрацией указано, что представленных
предпринимателем Пастуховым Б.А. документов к заявлению недостаточно для перевода в
нежилой фонд данных жилых помещений, указано на необходимость сформулировать цели
использования помещения после перевода, представления согласованного с необходимыми
службами проекта переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, документа основания приобретения права собственности на переводимое помещение, получения согласия
Министерства культуры Свердловской области.
Предприниматель Пастухов Б.А., считая, что данный отказ не соответствует действующему
законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратился с заявлением в
арбитражный суд.
Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того,
что основания для отказа в переводе данного помещения из жилого в нежилое у администрации
отсутствовали, поскольку предпринимателем Пастуховым Б.А. был представлен полный пакет
документов, мотив отказа администрации, изложенный в письме от 28.04.2006, не является
основанием, предусмотренным положениями Жилищного кодекса Российской Федерации, для
такого отказа.
Согласно ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
арбитражный суд принимает решение об удовлетворении заявления о признании
недействительными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов
местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если установит, что оспариваемые
действия (бездействие) не соответствуют закону и иному нормативному акту и нарушают права и
законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации жилые помещения
предназначены для проживания граждан, размещение собственником в принадлежащем ему
жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода
такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке,
определяемом жилищным законодательством.
В соответствии со ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого
помещения в нежилое осуществляется органом местного самоуправления.
Порядок принятия решения и условия осуществления процедуры перевода жилых
помещений в нежилые на территории муниципального образования "Город Екатеринбург"
устанавливаются Положением о порядке принятия решения о переводе жилых помещений в
нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения на территории муниципального
образования "Город Екатеринбург", утвержденным решением Екатеринбургской городской Думы от
8 ноября 2005 года N 13/8.
Согласно указанному Положению для решения вопроса о переводе необходимо обратиться
с заявлением в Комитет по жилищной политике с приложенными к нему документами,
предусмотренными ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации; рассмотрение
представленных документов производится комиссией, состав и порядок работы которой
утверждается постановлением главы г. Екатеринбурга; решение органа местного самоуправления
о переводе или об отказе в переводе помещения принимается по результатам рассмотрения
комиссией заявления и представленных к нему документов (п. 16 Положения); перевод жилых
помещений в нежилые осуществляется на основании постановления главы г. Екатеринбурга.
В ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривается исчерпывающий
перечень документов, представляемых в орган, осуществляющий перевод помещений из жилого в
нежилое.
Орган, осуществляющий перевод помещений из жилых в нежилые, не вправе требовать
представления других документов, кроме документов, установленных данной статьей.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным
доказательством существования зарегистрированного права. Свидетельства о праве
собственности на спорные жилые помещения, выданные управлениями Федеральной
регистрационной службы по регионам России, предпринимателем Пастуховым Б.А. были
приложены к заявлению. Суд первой инстанции, оценивая доводы заявителя, не установил
необходимости наличия договора купли-продажи при разрешении вопроса перевода жилого
помещения в нежилое.
Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что письмо не содержит в себе отказа в
переводе жилого помещения в нежилое, принят не главой г. Екатеринбурга, судом отклоняются по
следующим основаниям.
20
Поскольку судом первой инстанции обоснованно сделан вывод о том, что в письме
выражено решение по существу рассматриваемого вопроса - отказ в переводе помещения из
жилого в нежилое, для решения вопроса о соблюдении или нарушении прав заявителя на перевод
жилого помещения в нежилое не имеет юридического значения факт вынесения данного акта
председателем Комитета по жилищной политике как представителем администрации, а не главой
г. Екатеринбурга.
Суд кассационной инстанции в силу ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства,
которые не были установлены в решении или постановлении, поэтому аргументы администрации
о том, что судом первой инстанции не рассмотрен вопрос об отсутствии принятого решения органа
местного самоуправления об отказе в переводе спорного помещения из жилого в нежилое,
отклоняются.
В резолютивной части решения суда первой инстанции Арбитражного суда Свердловской
области от 08.09.2006 в нарушение положений п. 3 ч. 4 ст. 201 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации не конкретизировано, какое решение должна принять
администрация для устранения нарушений законных прав и интересов предпринимателя
Пастухова Б.А., в этой части решение неисполнимо и потому подлежит отмене, а дело в этой
части - передаче на новое рассмотрение.
Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
суд постановил: решение суда первой инстанции Арбитражного суда Свердловской области от
08.09.2006 по делу N А60-14895/2006 отменить в части обязания администрации г. Екатеринбурга
устранить допущенные нарушения законных прав и интересов индивидуального предпринимателя
Пастухова Бориса Андреевича путем принятия соответствующего решения. В этой части дело
направить на новое рассмотрение в тот же суд.
В остальной части решение оставить без изменения, кассационную жалобу администрации г.
Екатеринбурга - без удовлетворения.
Глава 4. КАК МАГАЗИН ПРЕВРАТИТЬ В КВАРТИРУ
Иногда встречаются ситуации, когда возникает необходимость нежилое помещение
наделить статусом жилого. На этот случай законом также предусмотрен определенный порядок.
Они перечислены в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47 "Об
утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения
непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу".
В свою очередь, перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если:
такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность
обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;
право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Следует отдельно отметить, что в нежилое можно перевести жилое помещение, если оно
признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены
Правительством РФ (п. 4 ст. 15 Жилищного кодекса РФ). В настоящее время данный порядок
урегулирован Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения
непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу
(утверждено Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47). В нем закреплены, вопервых, требования, которым должно отвечать жилое помещение. В частности, жилые помещения
должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с
функциональным зонированием территории. Несущие и ограждающие конструкции жилого
помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в
многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие
в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в
части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности
конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и
сохранность инженерного оборудования. Основания и несущие конструкции жилого дома, а также
основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников
помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушений и повреждений, приводящих к
их деформации или образованию трещин, снижающих их несущую способность и ухудшающих
эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом.
Кроме того, жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в
многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы
предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого
помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании
инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного
оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома,
21
входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При
этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина
лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку,
размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и
размещения.
Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение,
хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в
газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных
инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и
канализированных уборных. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение,
водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а
также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме,
должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство
вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной
квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных
узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами. Кратность воздухообмена во всех
вентилируемых жилых помещениях должна соответствовать нормам, установленным в
действующих нормативных правовых актах.
Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и
др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества
собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в
соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных
правовых актах, и инструкциями заводов - изготовителей оборудования, а также с гигиеническими
нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются
этими инженерными системами.
Жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества
собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения
дождевой, талой и грунтовой вод и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при
помощи конструктивных средств и технических устройств.
Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа,
за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта. Допустимая
высота эксплуатируемого жилого дома и площадь этажа в пределах пожарного отсека, входящего
в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны
соответствовать классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости,
установленным в действующих нормативных правовых актах, и обеспечивать пожарную
безопасность жилого помещения и жилого дома в целом.
Концентрация вредных веществ в воздухе жилого помещения не должна превышать
предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных мест, установленных
в действующих нормативных правовых актах. При этом оценка соответствия жилого помещения
требованиям, которым оно должно отвечать, проводится по величине предельно допустимых
концентраций наиболее гигиенически значимых веществ, загрязняющих воздушную среду
помещений, таких, как оксид азота, аммиак, ацетальдегид, бензол, бутилацетат, дистиламин, 1,2дихлорэтан, ксилол, ртуть, свинец и его неорганические соединения, сероводород, стирол, толуол,
оксид углерода, фенол, формальдегид, диметилфталат, этилацетат и этилбензол. Установлены и
иные требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является
наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют
обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:
ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или
отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до
недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и
оснований;
изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не
позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и
гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и
биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и
физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.
Жилые помещения, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в
деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен,
несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов
деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и
опасности обрушения, являются непригодными для проживания вследствие признания
многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
22
Жилые помещения, находящиеся в жилых домах, расположенных на территориях, на
которых превышены показатели санитарно-эпидемиологической безопасности в части физических
факторов (шум, вибрация, электромагнитное и ионизирующее излучение), концентрации
химических и биологических веществ в атмосферном воздухе и почве, а также в жилых домах,
расположенных в производственных зонах, зонах инженерной и транспортной инфраструктур и в
санитарно-защитных зонах, следует признавать непригодными для проживания в случаях, когда
инженерными и проектными решениями невозможно минимизировать критерии риска до
допустимого уровня.
Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения:
- расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также
на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно
при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории.
Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и
подлежащими сносу;
- расположенные на территориях, прилегающих к воздушной линии электропередачи
переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1,8 м от поверхности земли
напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 кВ/м и индукцию
магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл;
- получившие повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений,
неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений,
следует признавать непригодными для проживания, если проведение восстановительных работ
технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и
строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных
характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности
инженерного оборудования. Указанные многоквартирные дома признаются аварийными и
подлежащими сносу.
Комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно
допустимой нормы, указанной в пункте 26 Положения, следует признавать непригодными для
проживания, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно снизить уровень
шума до допустимого значения.
Жилые помещения, над которыми или смежно с ними расположено устройство для промывки
мусоропровода и его очистки, следует признавать непригодными для проживания.
Не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для
проживания:
отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и
двухэтажном жилом доме;
отсутствие в жилом доме свыше 5 этажей лифта и мусоропровода, если этот жилой дом
вследствие физического износа находится в ограниченно работоспособном состоянии и не
подлежит капитальному ремонту и реконструкции;
несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположения
минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатируемом жилом
доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации,
принятым в настоящее время объемно-планировочным решениям, если это решение
удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов
мебели и функционального оборудования.
Порядок признания помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и
многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу следующий. Комиссия на основании
заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании
заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по
вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения
установленным в Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным
(непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим
сносу. При оценке соответствия находящегося в эксплуатации помещения установленным в
настоящем Положении требованиям проверяется его фактическое состояние. При этом
проводится оценка степени и категории технического состояния строительных конструкций и
жилого дома в целом, степени его огнестойкости, условий обеспечения эвакуации проживающих
граждан в случае пожара, санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических
нормативов, содержания потенциально опасных для человека химических и биологических
веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов
источников шума, вибрации, наличия электромагнитных полей, параметров микроклимата
помещения, а также месторасположения жилого помещения.
Процедура проведения оценки соответствия помещения установленным в настоящем
Положении требованиям включает:
23
прием и рассмотрение заявления и прилагаемых к нему обосновывающих документов;
определение перечня дополнительных документов (заключения соответствующих органов
государственного контроля и надзора, заключение проектно-изыскательской организации по
результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения,
акт государственной жилищной инспекции субъекта Российской Федерации о результатах
проведенных в отношении жилого помещения мероприятий по контролю), необходимых для
принятия решения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим)
установленным в настоящем Положении требованиям;
определение состава привлекаемых экспертов проектно-изыскательских организаций исходя
из причин, по которым жилое помещение может быть признано нежилым, либо для оценки
возможности признания пригодным для проживания реконструированного ранее нежилого
помещения;
работу комиссии по оценке пригодности (непригодности) жилых помещений для постоянного
проживания;
составление комиссией заключения о признании жилого помещения соответствующим (не
соответствующим) установленным в настоящем Положении требованиям и пригодным
(непригодным) для проживания и признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим
сносу;
составление акта обследования помещения (в случае принятия комиссией решения о
необходимости проведения обследования) и составление комиссией на основании выводов и
рекомендаций, указанных в акте, заключения. При этом признание комиссией многоквартирного
дома аварийным и подлежащим сносу может основываться только на результатах, изложенных в
заключении специализированной организации, проводящей обследование;
принятие соответствующим федеральным органом исполнительной власти, органом
исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления
решения по итогам работы комиссии;
передачу по одному экземпляру решения заявителю и собственнику жилого помещения
(третий экземпляр остается в деле, сформированном комиссией).
Для рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) помещения для проживания и
признания многоквартирного дома аварийным заявитель представляет в комиссию вместе с
заявлением следующие документы:
1. Нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на жилое помещение.
2. План жилого помещения с его техническим паспортом, а для нежилого помещения проект реконструкции нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением.
Для признания многоквартирного дома аварийным также представляется заключение
специализированной организации, проводящей обследование этого дома. По усмотрению
заявителя также могут быть представлены заявления, письма, жалобы граждан на
неудовлетворительные условия проживания.
В случае, если заявителем выступает орган, уполномоченный на проведение
государственного контроля и надзора, в комиссию представляется заключение этого органа, после
рассмотрения которого комиссия предлагает собственнику помещения представить указанные
документы.
Комиссия рассматривает поступившее заявление или заключение органа, уполномоченного
на проведение государственного контроля и надзора, в течение 30 дней с даты регистрации и
принимает решение (в виде заключения) либо решение о проведении дополнительного
обследования оцениваемого помещения. В ходе работы комиссия вправе назначить
дополнительные обследования и испытания, результаты которых приобщаются к документам,
ранее представленным на рассмотрение комиссии.
По результатам работы комиссия принимает одно из следующих решений:
- о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его
пригодности для проживания;
- о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или
перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения
утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с
установленными в настоящем Положении требованиями и после их завершения - о продолжении
процедуры оценки;
- о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с
указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания;
- о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
Решение принимается большинством голосов членов комиссии и оформляется в виде
заключения. Если число голосов "за" и "против" при принятии решения равно, решающим является
голос председателя комиссии. В случае несогласия с принятым решением члены комиссии вправе
выразить свое особое мнение в письменной форме и приложить его к заключению.
24
По окончании работы комиссия составляет в трех экземплярах заключение о признании
помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания по форме. На основании
полученного заключения соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган
исполнительной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления принимает решение и
издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения
физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или о
признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.
В случае признания жилого помещения непригодным для проживания вследствие наличия
вредного воздействия факторов среды обитания, представляющих особую опасность для жизни и
здоровья человека либо представляющих угрозу разрушения здания по причине его аварийного
состояния, решение направляется в соответствующий федеральный орган исполнительной
власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного
самоуправления, собственнику жилья и заявителю не позднее рабочего дня, следующего за днем
оформления решения.
Решение соответствующего федерального органа исполнительной власти, органа
исполнительной власти субъекта РФ, органа местного самоуправления может быть обжаловано
заинтересованными лицами в судебном порядке.
25
ПРИЛОЖЕНИЕ
29 декабря 2004 года
N 188-ФЗ
ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
(Извлечение, главы 3, 4) <*>
Глава 3. ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
И НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
Статья 22. Условия перевода жилого
нежилого помещения в жилое помещение
помещения
в
нежилое
помещение
и
1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в
жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса
и законодательства о градостроительной деятельности.
2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если
доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений,
обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая
возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое
помещение является частью жилого помещения либо используется собственником
данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного
проживания, а также если право собственности на переводимое помещение
обременено правами каких-либо лиц.
3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение
допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже
указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные
непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются
жилыми.
4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если
такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует
возможность
обеспечить
соответствие
такого
помещения
установленным
требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено
правами каких-либо лиц.
Статья 23. Порядок перевода жилого
нежилого помещения в жилое помещение
помещения
в
нежилое
помещение
и
1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в
жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее орган, осуществляющий перевод помещений).
2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого
помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или
уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган,
осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения
представляет:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники
или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае,
если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого
помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5)
подготовленный
и
оформленный
в
установленном
порядке
проект
переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если
переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования
такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать
представление других документов кроме документов, установленных частью 2
настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с
26
указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод
помещений.
4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть
принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных
представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом,
осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня
представления указанных документов в данный орган.
5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три
рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи
решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю
документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и
содержание
данного
документа
устанавливаются
Правительством
Российской
Федерации. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей
или
направлением
заявителю
данного
документа
информирует
о
принятии
указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в
отношении которого принято указанное решение.
6.
В
случае
необходимости
проведения
переустройства,
и
(или)
перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения
использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения
указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об
их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.
7. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает
окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в
качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не
требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных
работ.
8. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого
помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и
(или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является
основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки
с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося
заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных
работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5
настоящей статьи документе.
9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и
(или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной
комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение
переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом,
осуществляющим перевод помещений, в орган или организацию, осуществляющие
государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с
Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре
недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственном кадастре
недвижимости"). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода
помещения и является основанием использования переведенного помещения в
качестве жилого или нежилого помещения.
(в ред. Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ)
10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или
нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности,
санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством
требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в
многоквартирных домах.
Статья 24. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или
нежилого помещения в жилое помещение
1. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого
помещения в жилое помещение допускается в случае:
1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса
документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий
перевода помещения;
27
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого
помещения требованиям законодательства.
2. Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания
отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1
настоящей статьи.
3. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется
заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения
и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Глава 4. ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения
1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену
или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или
другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт
жилого помещения.
2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его
конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого
помещения.
Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки
жилого помещения
1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с
соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного
самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании
принятого им решения.
2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей
главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения
переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме,
утвержденной Правительством Российской Федерации;
2)
правоустанавливающие
документы
на
переустраиваемое
и
(или)
перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в
нотариальном порядке копии);
3)
подготовленный
и
оформленный
в
установленном
порядке
проект
переустройства
и
(или)
перепланировки
переустраиваемого
и
(или)
перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого
помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе
временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое
и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального
найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на
представление
предусмотренных
настоящим
пунктом
документов
наниматель
переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору
социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры
о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого
помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится,
является памятником архитектуры, истории или культуры.
3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление
других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи.
Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и
даты их получения органом, осуществляющим согласование.
4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть
принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных
представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом,
осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня
представления указанных документов в данный орган.
5. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих
дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу,
28
указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого
решения.
Форма
и
содержание
указанного
документа
устанавливаются
Правительством Российской Федерации.
6. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием
проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки
жилого помещения
1. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого
помещения допускается в случае:
1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса
документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого
помещения требованиям законодательства.
2. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки
жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на
нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
3. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки
жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три
рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем
в судебном порядке.
Статья
помещения
28.
Завершение
переустройства
и
(или)
перепланировки
жилого
1. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
подтверждается актом приемочной комиссии.
2. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим
согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет
объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом "О
государственном кадастре недвижимости".
(в ред. Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ)
Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной
перепланировки жилого помещения
1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого
помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6
статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или)
перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи
26 настоящего Кодекса.
2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение
лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и
(или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору
социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в
разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим
согласование.
4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в
переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются
права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или
здоровью.
5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее
состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном
органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при
условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи,
принимает решение:
1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого
помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого
помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с
возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по
приведению его в прежнее состояние;
29
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального
найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого
жилого
помещения,
являвшегося
наймодателем
по
указанному
договору,
обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого
помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном
частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого
помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5
настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения
такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не
будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее
установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение
подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи
порядке.
Форма уведомления о переводе (отказе в переводе)
жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение
Кому ____________________________
(фамилия, имя, отчество _________________________________
для граждан;
_________________________________
полное наименование организации _________________________________
для юридических лиц)
Куда ____________________________
(почтовый индекс и адрес
_________________________________
заявителя согласно заявлению
_________________________________
о переводе)
Уведомление
о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого)
помещения в нежилое (жилое) помещение
_______________________________________________________________________
(полное наименование органа местного самоуправления,
__________________________________________________________________________,
осуществляющего перевод помещения)
рассмотрев представленные в соответствии с частью 2 статьи 23 Жилищного
кодекса Российской Федерации документы о переводе помещения общей площадью
___ кв. м, находящегося по адресу: ________________________________________
(наименование городского
___________________________________________________________________________
или сельского поселения)
__________________________________________________________________________,
(наименование улицы, площади, проспекта, бульвара, проезда и т.п.)
корпус (владение, строение)
дом ____________, _________________________________________, кв. _________,
(ненужное зачеркнуть)
из жилого (нежилого) в нежилое (жилое)
______________________________________ в целях использования помещения в
(ненужное зачеркнуть)
качестве __________________________________________________________________
(вид использования помещения в соответствии
__________________________________________________________________________,
с заявлением о переводе)
решил (__________________________________________________________________):
(наименование акта, дата его принятия и номер)
30
1. Помещение на основании приложенных к заявлению документов:
жилого (нежилого) в нежилое (жилое)
а) перевести из ___________________________________________________ без
(ненужное зачеркнуть)
предварительных условий;
б) перевести из жилого (нежилого) в нежилое (жилое) при условии
проведения в установленном порядке следующих видов работ: _________________
___________________________________________________________________________
(перечень работ по переустройству (перепланировке) помещения или иных
__________________________________________________________________________.
необходимых работ по ремонту, реконструкции, реставрации помещения)
2. Отказать в переводе указанного помещения из жилого (нежилого) в
нежилое (жилое) в связи с _________________________________________________
(основание(я), установленное частью 1 статьи 24
__________________________________________________________________________.
Жилищного кодекса Российской Федерации)
_______________________________
(должность лица, подписавшего
уведомление)
____________
(подпись)
______________________
(расшифровка подписи)
"___" ____________ 200_ г.
М.П.
31
ОГЛАВЛЕНИЕ
Глава 1. Для чего переводить жилое помещение в нежилой фонд
Глава 2. Порядок перевода
Глава 3. Когда в переводе жилого помещения в нежилое могут отказать
Глава 4. Как магазин превратить в квартиру
Приложение
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (извлечение)
Форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в
нежилое (жилое) помещение
32
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
55
Размер файла
1 704 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа