close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Покупка и передача в аренду

код для вставкиСкачать
«УТВЕРЖДАЮ»
Генеральный директор
наименование предприятия
_________ /Фамилия И.О./
«___» ____________ 20__г.
м.п.
БИЗНЕС-ПЛАН
ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА
«Покупка и передача в аренду
коммерческой недвижимости»
Инициатор проекта:
Юридический адрес:
Контактный телефон:
Стоимость проекта:
Источники финансирования:
Уставный капитал:
Кредиты банков:
Период окупаемости:
23,2 млн. руб.
7,0 млн. руб. (30%)
16,2 млн. руб. (70%)
3 года
г. Казань, 20__г.
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
СОДЕРЖАНИЕ:
Раздел 1. Краткое содержание проекта и ожидаемые результаты ............................. 4
Раздел 2. Рынок и конкуренция ....................................................................................... 10
2.1. Общая характеристика рынка .......................................................................................... 10
2.1.1. Анализ рынка коммерческой недвижимости в России ........................................... 10
2.1.2. Обзор сегментов российской недвижимости ........................................................... 15
2.1.3. Условия сделок по приобретению объектов недвижимости в мировых странах . 19
2.1.4. Обзор инвестиционного рынка коммерческой недвижимости .............................. 24
2.1.5. Анализ рынка недвижимости в _________ ................................................................. 28
2.1.6. Анализ рынка недвижимости в городе _____ ........................................................... 31
2.1.7. Тенденции развития рынка коммерческой недвижимости ...................................... 33
2.2. Основные конкуренты и их общая характеристика ....................................................... 37
2.2.1. Торговый комплекс (объект 1) ................................................................................... 38
2.2.2. Торговый комплекс (объект 2) ................................................................................... 39
2.2.3. Торговый комплекс (объект 3) ................................................................................... 39
2.2.4. Торговый комплекс (объект 4) ................................................................................... 40
2.2.5. Торговый комплекс (объект 5) ................................................................................... 41
2.3. Общая характеристика фирмы и конкурентоспособности ............................................ 42
2.4. Основные потребители товара ......................................................................................... 43
2.5. Планируемые регионы сбыта ........................................................................................... 43
2.6. Потенциальная емкость рынка сбыта .............................................................................. 45
Раздел 3. Товар и конкурентоспособность ..................................................................... 46
3.1. Описание товара ................................................................................................................ 46
3.2. Экологические свойства товара и технологического процесса его изготовления ...... 48
3.3. Состояние разработки ....................................................................................................... 48
3.4. Дефицитные материалы, сырье, комплектующие и труднодоступные районы
поставки ............................................................................................................................. 48
3.5. Общая характеристика конкурентоспособности товара ................................................ 48
Раздел 4. План реализации товара .................................................................................. 51
4.1. Планирование сбыта ......................................................................................................... 51
4.2. Объем реализации товара ................................................................................................. 52
4.3. Ценообразование ............................................................................................................... 53
Раздел 5. План обеспечения производства ..................................................................... 56
5.1. Мощности предприятия .................................................................................................... 56
5.2. Сертификация производства ............................................................................................ 57
5.4. Охрана окружающей среды .............................................................................................. 57
5.5. Издержки ............................................................................................................................ 57
Раздел 6. План по трудовым ресурсам ............................................................................ 59
Раздел 7. Организационно-правовая форма реализации проекта ............................ 60
Раздел 8. Оценка риска и страхование ........................................................................... 63
8.1. Анализ чувствительности ................................................................................................. 63
8.2. Уровень безубыточности .................................................................................................. 67
2
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
8.3. Оценка проектных рисков ................................................................................................ 68
8.4. Страхование ....................................................................................................................... 70
Раздел 9. Финансово-экономическое обоснование ....................................................... 71
П р и л о ж е н и я ............................................................................................................. 75
Кадастровые паспорта и схемы расположения помещений и земельного участка ........... 76
Таблицы финансово-экономического обоснования .............................................................. 77
- Расчет потребности в инвестициях на приобретение и реконструкцию коммерческой
недвижимости ........................................................................................................................ 77
- График освоения инвестиционных вложений ................................................................. 77
- Расчет доходов и расходов по покупке недвижимости и сдаче ее в аренду ................. 77
- План продаж по аренде ...................................................................................................... 77
- Фонд оплаты труда .............................................................................................................. 77
- Бюджет доходов и расходов .............................................................................................. 77
- Бюджет движения денежных средств ............................................................................... 77
- Движение заемных ресурсов ............................................................................................. 77
- Расчет окупаемости вложенных средств .......................................................................... 77
- Налоговое окружение и распределение налогов по уровням бюджета ......................... 77
- Бюджетный эффект от реализации проекта ..................................................................... 77
3
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
Информация и данные, содержащиеся в этом бизнес-плане, являются
строго конфиденциальными и предоставляются при условии, что они не будут
переданы третьим лицам без предварительного письменного согласия
разработчика бизнес-плана. Бизнес-план инвестиционного проекта разработан
ООО «ПЯТЬ КАПИТАЛОВ».
Раздел 1. Краткое содержание проекта и ожидаемые результаты Наименование проекта: «Покупка и передача в аренду коммерческой
недвижимости».
Инициатор проекта: Инициатором проекта выступает Общество с
ограниченной ответственностью «ФабулА».
Местонахождение проекта: Проект будет осуществляться на территории
Республики Татарстан в Советском районе г. Казань поселка Дербышки.
Организационно-правовая форма реализации
существующего предприятия ООО «ФабулА».
проекта:
В
рамках
Суть проекта: В рамках данного инвестиционного проекта планируется
осуществить покупку в локально-удаленном районе г. Казань коммерческой
недвижимости с целью запуска торгового комплекса и предоставления
торговых помещений в аренду для последующей продажи здания как объекта
недвижимости с действующим бизнесом.
Актуальность
реализации
данного
инвестиционного
проекта
обусловливается удовлетворением стабильного и постоянно растущего спроса
со стороны индивидуальных предпринимателей и торговых организаций на
торговые площади в торговых центрах комплексного типа.
Общая характеристика проблемы: Из всей структуры недвижимости
торговая отрасль является самой прибыльной. Торговля всегда была признаком
прогресса. Сегодняшний день – яркое тому подтверждение. Уровень
благосостояния населения вырос. Повысилась платежеспособность. Люди
стремятся потреблять товары и услуги высокого качества. Производители
стараются не отставать, пытаясь соответствовать требованиям и пожеланиям
потребителя. Поэтому со стороны производителя возрастает потребность в
торговых помещениях и площадях большого размера.
Высокий спрос на торговую недвижимость удерживается в центральных
частях городов. Это приводит к уплотнению центра, поэтому в последнее время
пользуются популярностью торговые центры на окраинах или отдаленных от
центра местах, в спальных районах города.
Относительно размеров, то спросом пользуются как маленькие площади
под магазины, так и большие под супермаркеты.
4
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
Что касается ценообразования, то решающим фактором играет роль
местоположение, т.е. доступность для покупателей. Ведь не секрет, что
покупателю удобней приобретать товары там, куда и откуда удобно доехать
или дойти. Если поставить человека перед выбором: поход за покупками в
супермаркет, где дороже, но ближе, или же «затоваривание» в месте, где
дешевле, но дальше, то он выберет первый вариант. Исходя из этого, компания
старается расширять сеть своих магазинов и открывает магазины или
супермаркеты во многих местах. А владельцы земельных участков только
выигрывают от этого.
Цель проекта: Целью данного проекта является ввод в эксплуатацию
торгового комплекса для формирования функционирующего арендного бизнеса
и последующей его продажи.
Для реализации поставленной цели ООО «ФабулА» должно будет решить
ряд задач, а именно:
Приобрести объект недвижимости и провести его реконструкцию под
площади торгового комплекса.
Обеспечить эффективную наполняемость торгового комплекса
арендаторами и качественную его эксплуатацию для формирования
привлекательного бизнеса по предоставлению помещений в аренду.
Реализовать функционирующий торговый комплекс по максимально
высокой цене.
Также целью проекта является получение прибыли от деятельности
предприятия.
Перспективность рынка предлагаемого товара: Торговые помещения с
каждым годом представляют собой все более и более привлекательную область
для инвестиций, ввиду повышения покупательской способности. Кроме того,
все большая часть населения предпочитает крупные торговые центры мелким
магазинчикам. Основной причиной этого является возможность купить сразу
большое количество различных товаров в одном месте, высокое качество
обслуживания и более низкие цены.
Существенный вклад в формирование цен на рынке коммерческой
недвижимости делает и инфляция. Ежегодный темп инфляции за последние 2
года по официальным данным составляет в среднем 8-10%. Нельзя не отметить
и увеличение ВВП. Благодаря увеличению основных параметров, делающих
свой вклад в покупательскую способность, наблюдается рост оборотов
розничной торговли. Это очень важный показатель для рынка коммерческой
недвижимости, ввиду того, что львиная доля этого рынка принадлежит
розничным торговцам. Кроме того, наблюдается рост инвестиций в российскую
коммерческую недвижимость.
5
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
Если рассматривать статистику рынка торговых помещений, то можно
заметить рост оборота. Кроме того, спрос по-прежнему превышает
предложение, что является важным фактором в формировании цен на торговые
площади. Уровень свободных площадей составляет менее 1%, в основном, из-за
большого числа компаний, занимающихся розничной торговлей, как
российских, так и зарубежных. По мнению экспертов, это и становится
основной причиной взятия в аренду торговых площадей в качественных
торговых центрах еще за полгода до их сдачи. На основе проведенного анализа,
можно сказать, что арендные ставки будут продолжать расти, будет
продолжаться ввод новых площадей, сохранится превышение спроса над
предложением.
В целом же будет наблюдаться рост цен и арендных ставок в каждом
сегменте рынка коммерческой недвижимости. Многие компании предпримут
попытку перейти на региональные рынки с целью занять высокие позиции на
нем. Проведенный анализ рынка коммерческой недвижимости показывает, что
ожидать резких изменений на рынке пока не стоит.
Выгодность проекта: Проект предусматривает коммерческую выгоду в
виде получения прибыли от деятельности, экономическую – в привлечении к
деятельности торгового комплекса предпринимателей Республики Татарстан,
бюджетную – в виде отчислений в бюджет и социальную – в виде создания
дополнительных рабочих мест, а также увеличения предложения на рынке
товаров и услуг широкого потребления.
Краткая
характеристика
предприятия
и
его
особенности,
способствующие успешной реализации проекта: Как отмечалось ранее,
приобретаемый по проекту объект недвижимости представляет собой торговый
комплекс классического стиля с размещением «по соседству» крупного
продовольственного магазина.
Определяющим фактором при выборе района и объекта недвижимости,
безусловно, стал анализ местности в части дальнейшего расширения и
застройки пос. Дербышки. Согласно генеральному плану строительства
объектов жилой и коммерческой недвижимости в г. Казань строительство
крупных торгово-развлекательных центров в пос. Дербышки в ближайшее
время не предвидится. Это обусловлено отсутствием свободных земельных
участков в поселке под строительство торговых площадей. Следовательно,
потребность в торговых помещениях в «мини-городке» (пос. Дербышки) с
численностью около 100 000 человек, безусловно, будет высокой и стабильной.
Анализ существующего рынка коммерческой недвижимости г. Казани
позволил определить наиболее привлекательные объекты торговой
недвижимости с точки зрения их коммерческой эффективности, а также
основные предпочтения как арендаторов, так и покупателей товаров и услуг к
торговым комплексам.
6
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
Близость к г. Казани и расположение здания торгового комплекса на
оживленной магистрали, которая к тому же является центральной улицей для
поселка и объединяет его с городом, также свидетельствуют об удачном его
местоположении с точки зрения автомобильной и пешеходной проходимости.
Здание находится на пересечении 2-х центральных улиц пос. Дербышки (ул.
Мира и ул. Главная).
Транспортная доступность участка высокая. Наличие автомобильных и
транспортных развязок, а также остановки общественного транспорта в 5-10
метрах от самого здания, несомненно, увеличивают его привлекательность для
размещения в нем торговых точек.
Все эти факторы свидетельствуют об эффективности инвестиционных
вложений в покупку коммерческой недвижимости и запуска на его площадях
торгового комплекса, что позволит обеспечить формирование дополнительных
мест для товарно-розничного оборота и повысить привлекательность
указанного объекта для экономически выгодной его продажи в перспективе.
Контрольные сроки по проекту: Начало реализации проекта – август 2011
года.
Необходимые инвестиции по этапам планирования, способ их получения:
Инвестиционные расходы, непосредственно связанные приобретением объекта
недвижимости и его реконструкции, оцениваются в настоящее время в сумме
23,2 млн. руб.
В рамках реализации указанного проекта, ООО «ФабулА» планируется
привлечение инвестиционного кредита на указанные цели в сумме 16,2 млн.
руб.
В качестве первоначальных собственных средств финансирования проекта
предусматривается использование денежных средств в виде взноса учредителей
в уставный капитал компании в сумме 7 млн. руб.
Привлечение инвестиционного коммерческого банковского
запланировано сроком на 3 года с процентной ставкой 15 % годовых.
кредита
Проценты начисляются ежемесячно с момента предоставления заемных
средств.
Погашение инвестиционного кредита запланировано единовременно на
июль-август 2014 года, по истечении 3-х лет после их привлечения.
Возвратность заемных ресурсов предполагается за счет удорожания объекта
недвижимости ввиду запуска арендного бизнеса и его последующей реализации
как торгового комплекса.
Движение инвестиционного кредита и суммы начисления процентов по
нему представлены в таблицах финансово-экономического обоснования
Приложения в таблице «Движение заемных ресурсов».
7
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
Финансовое резюме: В соответствии с расчетами показателей
эффективности проекта в интервале с 2011 года по 2014 год реализации
проекта:
Период окупаемости заемных инвестиций составляет 3 года.
Ставка дисконтирования, принятая в расчете – 12,2%.
Дисконтированный период окупаемости составляет 3 года.
Экономический эффект от реализации проекта – 11,5 млн. руб.
Диаграмма 1.1.1.
Чистая приведенная стоимость проекта (NPV) – 3,3 млн. руб.
Коэффициент покрытия ссудной задолженности1:
Таблица 1.1.1.
Наименование показателя
коэффициент покрытия ссудной задолженности
2011 г.
2012 г.
2013 г.
2014 г.
0,00
0,01
0,02
18,14
Бюджетный эффект от реализации проекта – 1,9 млн. руб.
1
Рассчитывается как отношение общей суммы денежных средств (чистая прибыль + амортизация) к общей
сумме основного долга и % по нему.
8
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
Чистый дисконтированный доход государства – 1,4 млн. руб.
Оценка рисков проекта: В связи с тем, что данный проект подразумевает
развитие нового направления деятельности для ООО «ФабулА», уровень риска
оценивается как «высокий» (согласно методике, рекомендуемой
при
приведении оценки эффективности инвестиционных проектов при размещении
на конкурсной основе централизованных инвестиционных ресурсов Бюджета
развития РФ, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 22.11.97 г.
№ 1470).
Величины поправок на риск неполучения предусмотренных проектом
доходов представлены в таблице:
Таблица 1.1.2.
Пример цели проекта
Величина
поправки
на риск, %
Низкий
Вложения в развитие производства на базе освоенной техники
3–7
Средний
Увеличение объема продаж существующей продукции
8 – 10
Высокий
Производство и продвижение на рынке нового продукта
11 – 16
Очень
высокий
Вложения в исследования и инновации
17 – 20
Величина
риска
Учитывая положительную тенденцию развития рынка недвижимости, а в
частности, коммерческой, и потенциально высокий спрос на торговые площади
со стороны индивидуальных предпринимателей и торговых организаций, к
рассматриваемому проекту не следует применять данную оценку рисков.
Кроме того, при осуществлении проекта создан запас прочности в части
отклонений от запланированной сметы инвестиционных и/или текущих
расходов в виде возможного формирования обеспечительного взноса при
заключении с арендаторами договоров аренды торговых помещений, что,
несомненно, позволит покрыть непредвиденные расходы и, тем самым, будет
способствовать снижению инвестиционных рисков.
Основными препятствиями по проекту могут быть форс-мажорные
обстоятельства, связанные с особенностями деятельности торговых комплексов
и девелоперского бизнеса в целом.
9
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
Раздел 2. Рынок и конкуренция 2.1. Общая характеристика рынка 2.1.1. Анализ рынка коммерческой недвижимости в России Традиционно, ведя речь о недвижимости,
принято делить ее на два больших сектора:
коммерческая недвижимость и недвижимость
жилая. К жилой недвижимости относятся квартиры
(первичное и вторичное жилье), частные дома и
коттеджи
(таунхаусы).
К
коммерческой
недвижимости относят офисные помещения,
складские помещения, помещения для торговли и
гостиничные помещения. Зачастую поведения цен на этих рынках не совпадает,
ввиду соотношения факторов, влияющих на цены в этих сегментах рынка.
Если рынок жилой недвижимости в основном формируют лишь спрос и
предложение, то в сфере рынке коммерческой недвижимости к этому
прибавляется еще множество факторов: влияние инфляции на потребление
услуг, изменение политики государства, зависимость компаний-владельцев от
других компаний.
Общее положение на рынке коммерческой недвижимости
Чтобы
лучше
разобраться
в
рынке
коммерческой недвижимости нужно провести
анализ экономической ситуации2. За 1-ое полугодие
2010 года по всей территории России наблюдается
стабильный рост основных показателей, влияющих
на покупательскую способность населения.
Необходимо отметить, что увеличение зависит
от региона: в крупных городах рост уровня
заработной платы несколько выше, чем у людей,
живущих вдалеке от крупных населенных пунктов.
Кроме того, существенный вклад в формирование
цен на рынке коммерческой недвижимости делает и
инфляция. Инфляция к первому сентября 2008 года
была на 2% выше, чем за аналогичный временной
отрезок в 2007. Нельзя не отметить и увеличение
ВВП, которое составило в 2008 году 5,53%, что в
годовом пересчете составляет более 8,3%. Благодаря увеличению основных
параметров, делающих свой вклад в покупательскую способность, наблюдается
рост оборотов розничной торговли. Это очень важный показатель для рынка
2
Исследование предоставлено Порталом ДОМЕТРА, по материалам сайта http://mirsovetov.ru/.
10
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
коммерческой недвижимости, ввиду того, что львиная доля этого рынка
принадлежит розничным торговцам. Кроме того, наблюдается рост инвестиций
в российскую коммерческую недвижимость.
В первом полугодии инвестиции составили примерно 3,5 миллиарда
долларов, что почти на четверть превышает показатели прошлого года за тот же
период. Основным источником этих инвестиций по-прежнему являются
иностранные компании, которые находят российский рынок крайне
привлекательным, в основном из-за нехватки качественных площадей.
Офисные помещения
По уже сложившейся тенденции, офисные
помещения составляют большую часть рынка
коммерческой недвижимости, и с каждым годом
прослеживается увеличение спроса. Кроме того,
по заявлению участников рынка, постоянно
растет требованию к качеству офисов. Все
большим спросом пользуются офисы в крупных
бизнес центрах. Но в отличие от западных
бизнес центров, цена аренды офисов в России не
рассчитывается по специальным методикам, а ставится владельцами бизнес
центров, которые руководствуются в основном средними ценами на схожие
площади. По оценкам экспертов, за первые 8 месяцев объем свободных
офисных составил 7,2%, что в пересчете на квадратные метры составляет
порядка 0,6 миллиона. При рассмотрении истории офисных площадей хорошо
видно, что всего два года назад на 1 трудоустроенного жителя Москвы
приходилось не более 1 квадратного метра офисных помещений, а на
сегодняшний день этот показатель достиг почти 2 квадратных метров. Кроме
того, к концу этого года планируется ввести еще один миллион квадратных
метров офисных помещений, а в 2009 – еще два. Казалось бы, при таком
количестве площадей цены на аренду офисов должны уменьшаться, однако, в
среднем цена аренды офиса за первые 8 месяцев 2008 года повысилась в
среднем на 15% (аренда офисов класса «А» подорожала на 19%, «B» – на 10%).
Основной причиной такого подорожания офисов класса «А» послужило
заявление властей Москвы о запрете на строительство офисов в центре.
Повышение цен аренды офисов класса «В» все-таки не такое большое, но,
тем не менее, неприятное, ведь на долю этих офисов приходится почти 80%
офисных площадей бизнес центров столицы. Очевидно, что большая часть не
арендованных офисов приходится именно на класс «В», а повышение цен на
аренду офисов этого класса, несомненно, свидетельствует о скорой
стабилизации рынка. Основной причиной для строительства офисных
помещений стали высокие темпы роста производства. Но в недавнем прошлом
эти показатели стали уменьшаться. Так, например, прирост производства в 2008
11
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
году составил 5,4% за 7 месяцев против 7,6% за такое же время в прошлом
году.
По заявлениям экспертов, в ближайшее время изменения ситуации не
предвидится. Так же эксперты склонны считать, что в случае освобождения
10% офисных помещений рынок Москвы ждет стабилизация. Ожидаемое
время, за которое это может произойти – два года. Однако, если
прослеживаемая тенденция установки цен не будет изменена, то этот срок
может сократиться и до одного года. Как показывает международный опыт,
после превышения 10% ставки начинают постепенно снижаться, а доходность
от них становится примерно 8-9%, что вполне сопоставимо с банковскими
вкладами. Подводя итог сказанному, выделим основные тенденции 2008 года и
сделаем прогноз. Основными тенденциями за первые 8 месяцев 2008 стали:
Рост цен на аренду офисов
Превышение спроса над предложением
Создание новых районов для бизнес центров
Перестройка промзон для постройки офисных зданий на их территории (к
примеру, Московский завод по обработке цветных металлов)
Прогнозы:
Развитие зон под застройку за пределами МКАД для Москвы
Ввод в эксплуатацию новых площадей
Продолжение роста арендных ставок
Большие инвестиции, как со стороны российских фондов, так и со стороны
иностранных фондов.
Торговые помещения
Торговые
помещения
с
каждым
годом
представляют
собой
все
более
и
более
привлекательную область для инвестиций, ввиду
повышения покупательской способности, о которой
говорилось выше. Кроме того, все большая часть
населения предпочитает крупные торговые центры
мелким магазинчикам. Основной причиной этого
является возможность купить сразу большое
количество различных товаров в одном месте,
высокое качество обслуживания и более низкие цены.
Кроме того, сейчас все чаще крупные торговые
центры предоставляют и развлекательные услуги.
Первые центры такого типа стали появляться в
Москве в 1998 году на МКАДе. Однако, на
сегодняшний день ситуация несколько отличается.
12
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
Строительство таких центров ограничено высокими ценами на землю в Москве,
что не могло не вызвать желание инвестировать деньги в ближнее
Подмосковье, благодаря низким ценам на землю можно получать доход,
примерно равный московскому, а порой и превышающий его. На данный
момент выделяется три основных вида застроек: пересечение МКАДа с
транзитными трассами, проходящими через столицу; дороги, проходящие через
крупные города Подмосковья; удаленные от МКАДа. Если анализировать
каждый вид в отдельности, то можно сказать, что первый вид направлен, в
основном, на покупателей из Москвы, второй вид ориентирован на покупателей
из крупных Подмосковных городов, а его выгода заключается в низкой
стоимости земли, низкой конкуренции, простотой наладкой логистики в
области для компаний из Москвы. Касательно третьего вида, по мнению
экспертов, наибольшей популярностью (а соответственно и приносить
прибыль) будут пользоваться региональные торговые центры, площадь
которых колеблется от 50 до 70 тысяч квадратных метров. Современный рынок
коммерческой недвижимости диктует свои нормы торговых центов. Торговые
центры должны быть достаточно просторными, располагаться в удобном
районе, иметь парковку и просторную стоянку. Кроме того, каждый центр
должен быть основан на нескольких элементах из ряда основных типов
магазинов: мебельные, продуктовые, магазины электроники, товары для детей
или для дома. Кроме того, в торговом центре должны быть площади под аренду
офисов, развлекательная зона, зона питания.
Если рассматривать статистику рынка торговых помещений, то можно
заметить рост оборота. Так, в первом полугодии 2008 года в Москве в
использование было введено 230 тысяч квадратных метров, что на 20%
превышает за аналогичный период 2007. Кроме того, спрос по-прежнему
превышает предложение, что является важным фактором в формировании цен
на торговые площади. Уровень свободных площадей составляет менее 1%, в
основном из-за большого числа компаний, занимающихся розничной
торговлей, как российских, так и зарубежных. По мнению экспертов, это и
становится основной причиной взятия в аренду торговых площадей в
качественных торговых центрах еще за полгода до их сдачи. На основе
проведенного анализа, можно сказать, что арендные ставки будут продолжать
расти, будет продолжаться ввод новых площадей, сохранится превышение
спроса над предложением. Следующим анализируемым объектом на рынке
коммерческой недвижимости являются складские помещения.
Складские помещения
Рынок коммерческой недвижимости имеет
общие тенденции для всех своих сегментов. Таким
образом, рынок складских помещений во многом
повторяет особенности рынка офисов. Основными
центрами формирования этого рынка являются
Москва, Подмосковье и Санкт-Петербург. В
13
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
отличие от большинства европейских стран, где развитие такого рынка
проходит по всей стране, в России регионы осваиваются неохотно. Очень
важное события, повлиявшее на арендную ставку складских помещений,
произошло в прошлом году, когда было заявлено о строительстве большого
количестве складских помещений. Обманув ожидания многих, была сдана
лишь половина из заявленных объектов.
Это и послужило причиной для повышения арендных ставок вместо
ожидаемого понижения. Кроме того, стоимость строительства качественных
складских площадей так же растет, что является причиной повышения
арендных ставок. В целом, тенденции, наметившиеся еще в 2007 году,
сохраняют свою актуальность и по сей день. Так же необходимо отметить, что с
каждым днем растет привлекательность региональных рынков, но самым
быстрорастущим и динамически развивающимся остается московский рынок,
за которым следует рынок Санкт-Петербурга. Анализируя текущее положение
на рынке, можно заявить, что спрос по-прежнему превышает предложение, а
основными объектами спроса являются складские блоки площадями от 5 до 10
тысяч квадратных метров. На сегодняшний день вакантная площадь составляет
не более 2% от общей площади складов. Подводя итоги, можно сказать, что в
ближайшее время рынок ожидает поднятие арендных ставок, замедление
темпов строительства в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге,
увеличение спроса, уменьшение предложения, развитие складских рынков в
регионах.
Прогнозы
Безусловно,
предсказать
со
100%
уверенностью, что произойдет на рынке
коммерческой недвижимости нельзя. Однако,
среди специалистов есть мнение, что рынок ждет
скорая стагнация. Среди причин для таких
мыслей стали заявления ряда крупных
розничных торговцев (ретейлеров) о продаже
принадлежащей
им
коммерческой
недвижимости. Одной из причин, называемой
ретейлерами, стало сокращение потребления продукции населением из-за
высокого уровня инфляции. Кроме того следует отметить, что ретейлерские
компании России сильно переоценены по сравнению с западными. В целом же
будет наблюдаться рост цен и арендных ставок в каждом сегменте рынка
коммерческой недвижимости, приток западных капиталов так же поддержит
восходящие ценовые тенденции. Многие компании предпримут попытку
перейти на региональные рынки с целью занять высокие позиции на нем.
Проведенный анализ рынка коммерческой недвижимости показывает, что
ожидать резких изменений на рынке пока не стоит.
14
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
2.1.2. Обзор сегментов российской недвижимости Российская Недвижимость имеет огромный потенциал для инвесторов.
Зарубежные миллиардеры весьма охотно приобретают здания, жилые
комплексы, складские и торговые помещения. Однако в последние несколько
лет уровень инвестиций немного упал ввиду нестабильной политической
ситуации в стране3. Это переходной период и, в любом случае, он приведет
только к положительным результатам.
Зарубежные инвестиции
Как
уже
упоминалось,
российская
недвижимость
имеет
неоспоримую
популярность среди иностранных инвесторов.
На отечественный рынок выходят все больше и
больше зарубежных компаний. Первыми
заявили о своей работе российские корпорации.
И это не удивительно.
Несмотря на высокие риски, доходность в
секторе недвижимости высокая. И это не может
не привлекать других иностранных инвесторов. Конечно, правовая и
нормативная ситуация в стране оставляет желать лучшего, но, учитывая
высокую прибыльность, усиленного зарубежного инвестирования осталось
ждать не долго. Ведь, так или иначе, но что это за жизнь без риска?..
Существует
ряд
факторов,
которые
тормозят
зарубежные
капиталовложения. Это связано с бумажной волокитой при оформлении права
собственности на землю. Также сложно получить разрешение на покупку в
случае изменения целевого назначения земельного участка.
Но ввиду затруднений с зарубежным инвестированием из-за
несовершенной нормативно-правовой базы, на отечественном рынке появилась
иная тенденция. Если и существуют трудности с приобретением земельных
участков, то весьма успешным является процесс приобретения уже
функционирующих объектов. Именно поэтому интерес зарубежных инвесторов
к российской недвижимости не утихает из-за высокой прибыльности в этом
секторе. К слову сказать, недвижимость России приносит куда больший доход,
нежели недвижимость стран Восточной Европы, которая была столь популярна
до недавнего времени.
Относительно прогнозов на будущее, эксперты не могут дать однозначный
ответ. Так, ожидается, что «перенасыщения» у инвесторов пока что не будет,
посему подобная их активность продлится еще, по меньшей мере, несколько
лет.
Офисная недвижимость
3
Исследование предоставлено Порталом ДОМЕТРА, по материалам сайта http://mirsovetov.ru/.
15
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
Сейчас Россия переживает экономический бум. Появляется много новых
предприятий. Маленькие фирмы развиваются и становятся крупными
компаниями. Растет бизнес, а вместе с ним и потребность в офисных
помещениях. По статистике около 70 процентов арендаторов – зарубежные
компании. Это и не удивительно, ведь, как уже упоминалось, недвижимость
России – «лакомый кусочек» для зарубежных инвесторов.
В связи с расширением бизнеса в стране,
среди офисной недвижимости большим спросом
пользуются площади класса А и В. Спрос на них
стабильно держится на отметке в 99 процентов.
Основными
арендаторами
являются
международные компании со стажем работы на
рынке экономики более 5-10 лет. Даже офисные
помещения класса С весьма популярны среди
предпринимателей
–
маленькие
фирмы
развиваются и укрепляются на рынке, посему и
возрастает потребность в помещениях данной категории.
Крупные, преимущественно международные корпорации предпочитают
арендовать помещения. В, в то время как отечественным компаниям легче и
выгоднее купить недвижимость, оставаясь полноправными собственниками.
Это вполне разумно: в случае банкротства помещение останется и можно будет
смело открывать бизнес заново. Ведь офис - это уже четверть будущего успеха,
поэтому и начинать будет легче. Ввиду отсутствия этого преимущества у
зарубежных компаний, они вынуждены изымать ежемесячно большие суммы
из оборота для оплаты дорогой аренды. А чтобы компенсировать часть денег,
потраченных на аренду, компания, само собой разумеется, «накручивает»
стоимость своих услуг.
В планах властей постройка большого количества бизнес центров. Не
меньше подобных центров находятся сейчас в стадии разработки. Но сроки
сдачи объектов постоянно сдвигаются, посему дефицит помещений не спешит
уменьшаться. Более того, в ближайшие полгода ожидается еще больший спрос
на офисные помещения, и владельцев такой недвижимости этот факт не может
не радовать. И естественно, что, желая не упустить выгоду, они будут
поднимать арендную плату.
Стоимость арендной платы повысилась в среднем на 30 процентов по
сравнению с прошлым годом. И это не предел. Аналитики прогнозируют еще
одно 30-типроцентное повышение ставки аренды.
По мнению специалистов, потребность в бизнес-центрах класса А и В
будет удовлетворена только через несколько лет. Думается, объяснять, почему
это так не стоит. Все мы наслышаны о «заморозках» строительства, вечной
нехватки стройматериалов и прочее.
16
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
Нельзя не предусмотреть конкуренцию среди арендодателей и продавцов.
Их противостояние приведет к очередному повышению цен и повышению
требований к офисной площади со стороны потребителей. Это заставит, в свою
очередь, повысить уровень благосостояния имущества.
Коммерческая недвижимость
Из всей структуры недвижимости эта отрасль
самая прибыльная. Торговля всегда была
признаком прогресса. Сегодняшний день – яркое
тому подтверждение. Уровень благосостояния
населения
вырос.
Повысилась
платежеспособность. Люди стремятся потреблять
товары
и
услуги
высокого
качества.
Производители стараются не отставать, пытаясь
соответствовать требованиям и пожеланиям
потребителя. Поэтому со стороны производителя возрастает потребность в
торговых помещениях и площадях большого размера.
Высокий спрос на торговую недвижимость удерживается в центральных
частях городов. Это приводит к уплотнению центра, поэтому в последнее время
пользуются популярностью торговые центры на окраинах или отдаленных от
центра местах, в спальных районах города.
Относительно размеров, то спросом пользуются как маленькие площади
под магазины, так и большие под супермаркеты.
Что касается ценообразования, то решающим фактором играет роль
местоположение, т.е. доступность для покупателей. Ведь не секрет, что
покупателю удобней приобретать товары там, куда и от куда удобно доехать
или дойти. Если поставить человека перед выбором: поход за покупками в
супермаркет, где дороже, но ближе, или же «затоваривание» в месте, где
дешевле, но дальше, то он выберет первый вариант. Исходя из этого, компания
старается расширять сеть своих магазинов и открывает магазины или
супермаркеты во многих местах. А владельцы земельных участков только
выигрывают от этого.
Квартиры
Жилая недвижимость в наши дни пользуется
небывалым спросом. Уровень продаж квартир растет с
каждым днем. Людям хочется жить в больших и
просторных апартаментах. А те, кто не имеют жилья в
городе, стремятся приобрести его. К слову сказать, теперь
стало намного легче купить однокомнатную квартиру,
нежели, скажем, те же 5 лет назад.
Стоит упомянуть, что уровень благосостояния наших
соотечественников весьма вырос. Наши соотечественники
17
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
хотят жить по европейским меркам и стремятся соответствовать жителям
Европы во всем. Это касается и жилья.
Раньше считалось, что квартиру может приобрести только хорошо
обеспеченный человек (однако заметьте: во времена Союза было более
реальнее приобрести жилище). Сейчас же даже обычный менеджер среднего
звена может позволить себе покупку однокомнатной квартиры (при этом цены
сегодня в десятки раз выше, чем те, что были лет 25 назад). Дело в том, что
банки охотно выдают ипотечные кредиты на приемлемых условиях. Поэтому
не удивительно, что спрос на жилую недвижимость возрос.
Не секрет, что при покупке квартиры в кредит человек переплачивает
втридорога. Было бы гораздо дешевле купить ее сразу, однако для этого нужно
долго и усердно копить... А жить ведь в собственной квартире хочется уже
сейчас. Уже сейчас хочется сделать евроремонт и наслаждаться уютом и
теплом своего жилья. За это люди готовы платить явно завышенную стоимость.
За последние несколько лет на продажу было выставлено миллионы
«квадратов» жилья. Но, несмотря на это, потребность населения в новом жилье
не удовлетворена.
Согласно данным специалистов, жилую недвижимость России можно
условно разделить на 5 классов: социальное жилье, эконом-класс, бизнес-класс,
премиум и де люкс. Исходя из этих данных, в стране преимущественно строят
жилые площади эконом (33%), бизнес (23%) и премиум (21%) классов. Доля
элитного жилья составляет довольно небольшую часть.
В большинстве случаев постройке домов класса де люкс отдают
предпочтение в центральной части города.
Элитное жилье кардинально отличается от жилья эконом-класса. Как
правило, это дома клубного типа с небольшим количеством апартаментов либо
многоквартирные комплексы с развитой внутренней инфраструктурой,
большим наземным или подземным паркингом. Отмечается эксклюзивный и
неординарный архитектурный стиль.
Уместным будет сказать, что жилье премиум-класса и класса де люкс в
России очень сильно отличается от аналогичного жилья в Европе. Элитные
апартаменты российского производства лишь немного соответствуют
европейским стандартам. Это еще раз доказывает, что нашей стране есть куда
развиваться. Это также объясняет стремление наших застройщиков привлечь
внимание покупателей различными нововведениями: шикарная дизайнерская
отделка, парковочное место владельцу квартиры в подарок, оборудования
некоторых помещений известной системой «Умный дом».
Традиционно высокими ценами могут «похвастаться» столицы, крупные и
портовые города.
Итоги
18
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
Подбивая итоги, можно сказать, что наиболее привлекательными для
отечественных и зарубежных капиталовложений являются секторы жилой и
торговой недвижимости. Это обусловлено большой скоростью возврата
денежных средств.
Существует некая модель, согласно которой развивается рынок
недвижимости. Сначала растет сектор жилой недвижимости, затем развивается
отрасль офисной недвижимости, после – отелей и складов.
Так что ждем, чем же нас порадует будущее.
2.1.3. Условия сделок по приобретению объектов недвижимости в мировых
странах Сравнение таких параметров как цены продажи, ставки аренды и уровень
доходности не дает полноценной картины рынка для тех инвесторов, кто
планирует выход на локальный рынок и хочет провести детальный анализ
рисков того или иного субрынка.
Аналитики NAI Becar провели небольшое исследование рыночных
условий, при которых происходит заключение сделок с недвижимостью. При
подготовке исследования учитывались данные экспертов сети NAI из 60 стран
мира, благодаря которым нам удалось сравнить налоговое поле, среднюю
длительность договоров аренды, уровень агентского вознаграждения и проч.
параметры, характерные для разных стран.
Условия сделок по приобретению объектов недвижимости
• Налог на переход собственности (transfer tax)
Налог на приобретение представляет собой платеж, взимаемый
государственными структурами за приобретение недвижимости, и значительно
варьируется в зависимости от страны нахождения объекта.
Например, в странах Чили, Японии и Пуэрто-Рико налог на приобретение
не взимается, напротив, в странах Бельгии и Греции данный налог самый
высокий и достигает 12,5% от стоимости приобретаемой недвижимости.
Наиболее распространен налог в пределах от 2% до 10%.
Как правило, подобный налог уплачивается продавцом недвижимости,
однако, в некоторых странах, подлежит уплате и покупателем (например, в
Корее). В Италии налог имеет привязку к индексу REITs, в Испании - к НДС.
В Латвии сумма налога не может превышать 42 тыс. евро, в
Великобритании налог взимается при сумме сделки, превышающей 500 000
фунтов.
19
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
• Агентское вознаграждение
Вознаграждение агенту, сопровождавшему сделку, в различных странах
варьируется от 1% до 10%. Наиболее распространенный вариант составляет 25% от суммы сделки/стоимости объекта, в этом диапазоне находится и Россия,
средний уровень вознаграждения в которой составляет 2%. Самый низкий
уровень агентского вознаграждения отмечается в Великобритании, Гонконге и
Ирландии (1%); самый высокий – в Бразилии (7%) и на Багамских островах
(10%).
• Юридическое вознаграждение за процедуры, связанные с проведением
сделки купли-продажи Объекта недвижимости
Наиболее низкий юридический платеж в Нидерландах (0,33%), Бельгии,
Дании, Норвегии и др. (0,5%). В то же время платеж в Германии, Португалии,
Коста-Рике составляет 1,5%, самый высокий - в Бразилии - достигает 5%.
• Ограничения на иностранную собственность
Существенные ограничения на приобретение недвижимого имущества в
мире зафиксированы в 22 странах из 60 - в основном, подобные препятствия
существуют в странах Азии (Китай, Япония, Тайвань, Тайланд, Вьетнам,
Индия, Индонезия), а также в некоторых странах Европы (в том числе и в
России) и Латинской Америки4.
4
Источник данных NAI Becar, по материалам сайта http://www.arendator.ru/.
20
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
Условия заключаемых сделок по аренде объектов недвижимости
• Комиссия брокера
Комиссия брокера варьируется в пределах от 5% в ЮАР, Индонезии,
Мексике, Канаде, Чили до 30-50% во Франции и Германии. Наиболее
распространена 8-10%-ая комиссия (Россия, Великобритания, Украина,
Колумбия и пр.).
• Аванс
Уплачивается помесячно в 70% рассмотренных стран (в т.ч. в России) и
поквартально – в 30%.
21
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
• Страховой депозит
При аренде помещений сумма страхового депозита различна и составляет
от 1 до 10-ти месячной арендной платы. В большинстве стран, в том числе и
России, страховой депозит взимается как сумма 3х-месячной арендной платы.
• Длительность арендных договоров
22
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
Срок заключения договоров аренды в различных странах составляет от 1
года до 25 лет. Более распространенным периодом является срок от 3 до 10 лет,
характерный и для России. Самый короткий срок договора составляет 1-2 года
(Корея). В Великобритании и
Испании распространены долгосрочные
договоры на период до 25 лет.
НДС (налог на добавленную стоимость)
Уровень налога на добавленную стоимость варьируется от 5% (Канада,
Тайвань) до 26% (Исландия). НДС в России соответствует аналогичному
платежу в Сербии, Испании, Турции (18%). В Гонконге, Пуэрто-Рико и на
Багамских островах НДС не взимается.
• Пересмотр ставок аренды
Пересмотр ставок аренды наиболее часто осуществляется по итогам 3-5
лет, также распространенным является период в пределах от 6 месяцев до года
(в число таких стран входит Россия) или по завершению срока действия
договора. Менее распространены страны, где пересмотр ставок происходит в
период от 5 до 9 лет.
В основном при пересмотре ставок аренды, арендодатель оперирует
сложившейся на рыке ситуацией, в редких случаях при изменении ставок
учитывают динамику индекса потребительских цен. Более открытая схема
корректировки арендных ставок в Израиле – обычно арендодатель прибавляет
5% к существующей ставке.
Индексация арендных ставок в большинстве стран происходит ежегодно.
При индексации наиболее часто учитываются прожиточный минимум (Cost of
Living), Индекс потребительских цен (CPI) и индекс статистического ведомства
23
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
Еврозоюза - Eurostat Index. В некоторых странах учитывают стоимость
строительства и специальный индекс потребительских цен валютного союза
Monetary Union Index Of Consumer Prices.
Выводы
Как отмечает Трофимова Маргарита, директор департамент консалтинга и
оценки NAI Becar: «Наиболее привлекательными по результатам ранжирования
вышеописанных критериев с точки зрения минимизации транзакционных
издержек являются развивающиеся страны Латинской Америки и Восточной
Европы, а также «азиатские тигры»: Пуэрто-Рико, Сингапур, Панама, Гонконг,
Корея, Колумбия, Филиппины, Коста-Рика, Эстония, Украина. Политика
данных стран направлена на увеличение привлекательности рынка
недвижимости и снижение административных барьеров и дополнительных
платежей.
При ранжировании параметров, характеризующих гарантии собственника
и стабильность арендных потоков, более привлекательными стали страны
западной Европы, что обусловлено высоким уровнем развития рынков
недвижимости этих государств. Так, в первую десятку стран по данному
признаку входят: Великобритания, Ирландия, Исландия, Испания, Италия,
Норвегия, Греция, Дания, Австрия, Бельгия.
Следует отметить, что Россия занимает средние позиции как с точки
зрения минимизации дополнительных расходов, так и с точки зрения
стабильности арендных потоков при совершении сделок с недвижимостью, что
характеризует условия входа на рынок как благоприятные для инвестора,
однако, не обеспечивающие ему особого режима, действующего в
развивающихся странах».
2.1.4. Обзор инвестиционного рынка коммерческой недвижимости По данным консалтинговой компании Praedium Oncor International объем
инвестиционных транзакций на рынке коммерческой недвижимости России в
первом полугодии 2011 года достиг значения $3024,1 млн. Примечательно, что
во втором квартале текущего года объем инвестиций в российскую
коммерческую недвижимость ($2435 млн.) более чем вчетверо превысил
аналогичный показатель первого квартала ($589,1 млн.). Большое число
крупных инвестиционных сделок, закрытых во втором квартале года, а также
находящихся на стадии переговоров, позволяет говорить о том, что общий
объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость по итогам 2011
года может значительно превысить прогнозируемые ранее $5 млрд. и
достигнуть $6,5-7 млрд.
24
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
По итогам первых двух кварталов 2011 года 35% от общего объема
инвестиций в российскую коммерческую недвижимость пришлось на офисный
сегмент. Во втором квартале года в данном сегменте был закрыт ряд знаковых
инвестиционных сделок. Так, например, компания «ВТБ Капитал» выкупила
доли девелопера Coalco в бизнес-центре «Белая Площадь» общей площадью
около 111 000 кв.м, а также в проекте «Белые Сады» (общая площадь – 105 000
кв.м). Оба проекта расположены в районе станции метро «Белорусская».
Объем сделки по приобретению данных активов оценивается в сумму порядка
$675 млн. Также в качестве одной и самых крупных в первом полугодии 2011
года в офисном сегменте сделок можно назвать приобретение компанией
«Промсвязьнедвижимость» бизнес-центра «Альфа Арбат Центр» общей
площадью более 47 000 кв.м на улице Арбат. Объем сделки составил порядка
$230 млн.
Как отмечают аналитики компании Praedium Oncor International, в сегменте
торговой недвижимости (на долю которого пришлось 25% от общего объема
капиталовложений) инвестиционная активность также очень высока.
Компанией МТЗ «Рубин» были проданы сразу два крупных торговых центра:
ТЦ «Горбушкин Двор» и ТЦ «Филион», совокупная стоимость которых
оценивается в сумму порядка $400 млн. Кроме того, можно отметить
крупномасштабную портфельную транзакцию - инвестиционную покупку
компанией «РМБ-Инвест» трех торговых центров «МетроМаркет» у компании
Capital Group .
Доля сегмента гостиничной недвижимости в общем объеме инвестиций –
26%. Для сравнения: в 2009 году это значение составляло 4,5%, в 2010 – 2,4%.
Столь значительный рост доли этого сегмента обусловлен совершением
крупной транзакции по продаже компанией Capital Partners пятизвездочного
отеля Ritz-Carlton на улице Тверская в Москве. Согласно данным из открытых
источников, сумма сделки составила $700 млн.
25
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
7% от общего объема инвестиционных транзакций (или около $200 млн. в
абсолютном выражении) было осуществлено в сегменте складской
и
индустриальной недвижимости. Так, например, фонд Hines Global REIT стал
новым собственником складского комплекса FM Logistic в Химках общей
площадью 75 000 кв.м. Объем сделки составил порядка $80 млн. Кроме того,
британский фонд Raven Russia планировал выкупить контрольный пакет акций
крупного складского комплекса «Южные Врата» общей площадью 76 550 кв.м.
Сделка не состоялась, так как миноритарии девелопера - Van Riet Capital и
Latidge Investments Limited - совместно владевшие пакетом акций в 6,6% Giffels
Management Russia (девелопер объекта), увеличили свою долю в компании до
100%, воспользовавшись преимущественным правом выкупа. Тот факт, что
международные инвестиционные фонды обратили свое внимание на
качественные объекты складской недвижимости, может свидетельствовать о
возобновлении инвестиционной активности в данном сегменте. В то же время
следует отметить, что это справедливо только для проектов высокого класса.
На долю сегмента многофункциональной недвижимости в первом
полугодии 2011 года пришлось также 7% от общего объема инвестиций. Так,
можно отметить приобретение «НОМОС-банком» 32,5% в проекте «ПаркСити» в Москве. Объем транзакции составил $76 млн. «Система-галс»
подписала соглашение о приобретении 50% плюс одна акция в проекте
мультифункционального комплекса, включающего транспортный терминал в
«Москва-сити», общей площадью 228 000 кв.м. Сумма сделки могла составить
$100-150 млн.
Доля инвестиционных транзакций в отношении региональных проектов в
сфере коммерческой недвижимости по итогам первых двух кварталов 2011 года
составила 2% от общего объема. Причем подавляющий объем инвестиций в
26
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
регионах России – 80,2% - был осуществлен в сегменте торговой
недвижимости5.
Акцент в распределении инвестиций по источнику капитала по-прежнему
смещен в сторону российских инвесторов, однако доля иностранного капитала
в структуре инвестиций в коммерческую недвижимость России по итогам 1
полугодия – 29% - значительно выше, чем в предыдущих отчетных периодах (в
2009 году – 17%, в 2010 году – 14%). Этот факт благоприятен для дальнейшего
роста инвестиционной активности на рынке коммерческой недвижимости.
Доля сделок, заключенных в инвестиционных целях, постепенно растет.
Если в 2009 году ее значение составляло 75%, в 2010 – 87%, то в первом
полугодии 2011 года этот показатель равен 97%. Соответственно, снижается
доля сделок по приобретению объектов коммерческой недвижимости для
5
Источник данных Praedium ONCOR International, по материалам сайта http://www.arendator.ru/.
27
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
собственного размещения: в 2009 году – 25%, в 2010 году – 13%, в первом
полугодии 2011 года – 3%.
Минимальные ставки капитализации для наиболее качественных объектов
коммерческой недвижимости в Москве с конца 2010 года снизились в среднем
на 25-50 базисных пунктов. На конец первого полугодия 2011 года их значения
составляют: для офисных объектов высокого класса – 9,5-9,75%, для
качественных торговых объектов – 10-10,5%, для активов институционального
качества в сегменте складской недвижимости – 11-11,25%. В регионах
минимальные ставки капитализации для объектов коммерческой недвижимости
высокого класса также претерпели незначительную коррекцию в сторону
снижения.
2.1.5. Анализ рынка недвижимости в _________
По данным Министерства земельных и имущественных отношений
Республики Татарстан, в г. Казань жилье на 30% дороже по сравнению с г.
Набережные Челны6.
По итогам 9 месяцев 2010 года, согласно мониторингу цен на
недвижимость и земельные участки Татарстана, подготовленному
Минземимуществом РТ, в столице республики средняя стоимость кв. метра
6
Источник данных электронная газета БИЗНЕС Online.
28
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
выросла на 7,2% и составила 39,5 тыс. рублей. В то же время рынок складских
помещений и земли, показывавшие постоянный рост в докризисный период,
осталась на уровне прошлого года. Специалисты Минземимущества это
объясняют избытком предложений и уменьшением активности ритэйла.
По оперативной информации о мониторинге цен на недвижимость и
земельные участки по городам Республики Татарстан на 1 ноября 2010 года,
опубликованной на сайте министерства, в 3 квартале 2010 года отмечается рост
цен на недвижимость, о чем также свидетельствуют данные Росреестра по РТ.
За 9 месяцев 2010 года увеличение зарегистрированных сделок составило 20%
по сравнению с тем же периодом прошлого года. В основном этот рост
произошел за счет сделок с жилой недвижимостью (на 35%). Вместе с тем
число сделок с нежилой недвижимостью сократилось на 17%. Незначительно
выросли сделки по регистрации земельных участков по Татарстану.
Цены растут на офисы в центре и первой линии
Казань, ставшая мерилом насыщенности коммерческой недвижимостью
среди российских городов-миллионников, сохранила количество предложений
площадей на уровне конца 2009 года. Общий фонд офисных помещений в
Казани, по оценкам экспертов, составляет около 350–400 тыс. кв. метров.
Достаточно крупные офисные центры площадью 2-3 тыс. кв. метров имеются в
Набережных Челнах, Нижнекамске, Альметьевске.
Что интересно, в столице Татарстана в продаже нет офисных помещений
класса «А», к которым относятся «Сувар-Плаза», «Корстон», бизнес-центр
«Булак». Все предложения по этим объектам – только аренда. В продаже есть
помещения классами ниже. Максимальная цена, характерная для офисов в
Вахитовском районе Казани, – от 35 до 70 тыс. рублей.
В зонах «транспортных магистралей» (так называемая «первая линия») и
«районах массовой жилой застройки» максимальная стоимость офисных
помещений с евроотделкой составляет 50 - 55 тыс. рублей за 1 кв. метр (по
улицам Чистопольская, Меридианная и др.).
В крупных городах – Набережных Челнах, Альметьевске, Нижнекамске
максимальная цена на офисную недвижимость достигает 40 - 45 тыс. рублей за
кв. метр. В других населенных пунктах РТ – 30 - 35 тыс. рублей.
Одновременно со стабилизацией рынка, в Казани с начала года отмечается
рост средней стоимости офисных помещений, расположенных в центре города
(с 50 до 52 тыс. рублей) и на основных транспортных магистралях (с 35 до 40
тыс.). В районах массовой жилой застройки и в промзоне цены на офисы
практически не изменились (34 и 22 тыс. рублей соответственно).
Ритэйлер: нужны склады поменьше
Максимальные цены на торговые помещения в центре Казани достигают
90 - 100 тыс. рублей за кв. метр, а минимальные – не ниже 35 тыс. Стоимость
помещений на первой линии – 30 - 60 тыс. рублей. В районах массовой жилой
29
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
застройки – от 24 до 40 тыс. рублей. По торговым помещениям в Казани с
начала года наибольший рост зафиксирован в районах массовой жилой
застройки – на 15% и в центре города – на 9%.
На рынке производственных помещений Казани количество продаж
невелико. В основном, объекты сосредоточены в промышленной зоне города.
Предложение на рынке складской недвижимости превышает спрос в несколько
раз. Составители документа считают: причина в том, что федеральные
ритэйлеры сократили темпы своего развития, грузооборот уменьшился. Теперь
арендаторов интересуют менее масштабные площади – до 1 500 кв. метров.
Стоимость производственных и складских помещений в Казани колеблется от 6
до 20 тыс. рублей за кв. метр, в зависимости от местоположения и износа
зданий. Так, минимальные цены (1,5-2,5 тыс.) за единицу площади характерны
для помещений, износ которых приближается к 60-70% и располагающихся в
промышленной зоне города.
В среднем в Казани цены на производственно-складскую недвижимость
остались на уровне начала года, в районах жилой застройки их стоимость
снизилась на 3,3%.
Однокомнатные дорожают, трехкомнатные дешевеют
Что касается жилой недвижимости, то с начала года в Казани стоимость
квадратного метра выросла на 7,2% и составила 39,5 тыс. рублей. Самое
большое подорожание коснулось небольших квартир, самого востребованного
на рынке жилья товара. Так, если в начале года однокомнатную «ленинградку»
на вторичном рынке Казани можно было купить за 1200-1300 тыс. рублей, то
сейчас цены на них начинаются от 1500 тыс. При этом 3-4-х комнатные
квартиры продолжают немного дешеветь. К примеру, в Казани средняя
стоимость больших квартир снизилась почти на 3%.
Рыночная стоимость в разрезе районов города не изменилась: самым
дорогим является квадратный метр жилья в Вахитовском районе, самым
дешѐвым – в Авиастроительном и Кировском районах. При этом Казань, со
средней стоимостью жилья 39,5 тыс. рублей за квадратный метр, в списке 11-ти
крупных городов России находится на 10 месте. В Набережных Челнах
стоимость жилья с начала года выросла на 10% и составляет на ноябрь в
среднем 28,8 тыс. рублей за кв. метр. Т.е. стоимость столичного жилья выше,
чем в Автограде, на 30%. Напомним, что до кризиса цены на жилье в Челнах и
Казани были практически идентичны.
Лэндлорды забрали землю
Земельные участки в кризисное время подешевели, но снижение
стоимости не было столь значительным, поскольку собственники из-за низкого
прошлогоднего спроса сняли свои участки с продажи. В настоящее время после
весенне-летнего повышения цен стоимость земли стабилизировалась. Попрежнему наиболее высока стоимость земельных участков в Казани: диапазон
30
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
цен на участки в центре составляет от 8 до 25 тыс. рублей за кв. метр, в
историческом центре – до 30 тыс. Участки вдоль основных транспортных
магистралей предлагаются от 6 до 15 тыс., в промышленной зоне города под
соответствующее строительство не превышают 3,5 тыс.
В городах Альметьевске, Набережных Челнах, Нижнекамске стоимость
земель производственного назначения составляет от 100 до 2000 рублей за кв.
метр, под строительство объектов административно-торгового назначения – до
5-7 тыс. рублей.
В остальных населенных пунктах республики цены на земельные участки
заметно ниже. При этом максимальные цены характерны для районов, наиболее
приближенных к Казани. Это Зеленодольский, Высокогорский, Лаишевский,
Верхнеуслонский районы. Здесь стоимость земли может доходить до 2-3 тыс.
рублей за квадратный метр.
2.1.6. Анализ рынка недвижимости в городе _____ Население крупного города России Казань
растет
ежегодно,
следовательно,
задача
обеспечения качественным жильем является
одной из наиболее актуальных на сегодняшний
день. Хотя последние три года прошли под
знаком
кризиса,
в
целом
ввод
многоквартирного жилья в Татарстане упал
незначительно. Всего в 2010 году, по данным
министерства строительства Республики Татарстан, застройщиками введено
1,17 млн. кв. м против 1,25 млн. кв. м в 2008 году. Казань занимает второе
место после Санкт-Петербурга среди городов-миллионников Российской
Федерации по объему жилищного строительства за 1 квартал 2011 года. Как
сообщает Казанский отдел государственной статистики, ввод в действие жилых
домов по Казани составил 207,3 тыс.кв. метров, по Санкт-Петербургу – 371,1
тыс.кв. метров.
Темп роста по вводу жилья за 4 месяца текущего года составил 126,3% к
соответствующему периоду прошлого года. В январе-апреле 2010 года
предприятиями и организациями всех форм собственности, а также населением
за счет собственных средств, введены в действие жилые дома общей площадью
306’437 кв. метров, что на 26,3% выше уровня соответствующего периода
прошлого года. Из них предприятиями и организациями введено в
эксплуатацию 271’499 кв. м, населением, как индивидуальное жилищное
строительство – 34’938 кв. м.
В целом по Казани, да и по все республики Татарстан в целом, объемы
строительства жилья превосходят средние показатели по всей стране.
Коммерческая недвижимость
31
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
Коммерческий сектор рынка недвижимости
Казани не так развит, как жилищный. За
последние пять лет было построено значительное
количество торговых площадей и офисных
помещений, несмотря на это спрос, по-прежнему,
превышает предложение. Огромная нехватка
наблюдается офисов и бизнес центров класса А,
соответствующих
европейским
стандартам.
Поэтому многие торговые и офисные помещения покупаются еще на стадии
строительства.
ПРОДАЖА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ИЮЛЕ 2011 ГОДА (тыс.руб./кв.м.)
7
Зона месторасположения
Назначение
Офисы
Магазины и
торговые площади
Производство и
склады
Другого и свободго назначения
Показатель
ср.цена
интервал
ср.цена
интервал
ср.цена
интервал
ср.цена
интервал
Ядро
истор.
центра
57.4
37.8-77.0
40.2
22.9-57.5
54.8
32.7-38.9
35.0
74.8-81.4
Истор.
центр
Осн. трансп.
магистрали
40.5
26.9-54.1
45.9
28.1-63.8
35.8
5.7-36.9
78.1
19.1-58.0
41.6
23.4-59.9
55.7
38.0-73.4
40 623,0
8.1-27.2
38.5
Пром. зона
49.3
46.7-51.9
40 711,0
6.5-36.1
40 629,0
16.1-49.5
Другие
46.0
27.6-64.4
50.3
37.5-63.2
40 623,0
32.8
Как сообщают, агентства недвижимости Казани цена на коммерческую
недвижимость составляет от 35 до 80 тысяч рублей за квадратный метр
торгового или офисного помещения. Стоимость коммерческой недвижимости
Казани определяется ее престижностью и местоположением. Гораздо хуже
обстоит ситуация в классе складских помещений, потому как практически все
предложения на рынке в этом сегменте – это склады, оставшиеся со времен
СССР.
Загородная недвижимость
Загородная недвижимость в Казани начала заметно развиваться в 20062007 годах, и как следствие заметно стало увеличение цен на эту категорию
жилья. Объяснений этому несколько: во-первых, это мода на загородную
недвижимость, во вторых резкий скачок цен на квартиры в 2006-2007 годах,
когда альтернативой квартиры в городе стал земельный участок в загородном
доме. Также на это повлияла так называемая «дачная амнистия», облегчившая
процедуру оформлении права владения на землю и дом. И как отмечают
казанские риелторы, уже в середине 2008 года цены на загородную
7
Все расчеты произведены специалистами Сервера недвижимости Казани на основе анализа печатных изданий
о недвижимости ("Рынок недвижимости", "Казанская недвижимость", "Из рук в руки"). Веб-сайт: www.tatre.ru.
32
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
недвижимость в Казани достигли своего пика, после чего стал заметен и
некоторый спад.
Сильно потеснили рынок дачных домов и
«самостроя» Казани многочисленные строящиеся
коттеджные поселки, которые помимо собственно
загородного коттеджа и земли предлагают также
развитую инфраструктуру, охрану, обслуживание
территории комплекса, единое социальное
окружение и прочие блага.
До размахов коттеджных поселков Подмосковья и Спб еще дело не дошло,
тем не менее, в настоящее время в 20 км от Казани на реке Мѐша строится
коттеджный поселок Обухово на 100 коттеджей бизнес-класса, выдержанных в
едином архитектурном стиле.
Несмотря на достаточно малое количество строящихся поселков и
покупателей загородной недвижимости, есть много желающих арендовать
коттедж в Казани, поэтому в настоящее время сегмент рынка аренды
загородных домов оказался ненасыщен предложениями. Возможно,
застройщикам и инвесторам стоит пересмотреть концепцию строительства
коттеджей в сторону развития этого сегмента рынка и удовлетворения
растущего спроса жителей Казани арендовать коттеджи посуточно и на более
длительные сроки.
2.1.7. Тенденции развития рынка коммерческой недвижимости Этой зимой многочисленные недостроенные здания в Казани заметно ярче
запестрели баннерами о продаже. В торговых центрах и на первых этажах
жилых домов открылись новые магазины, банковские офисы, аптеки, сушибары. А девелоперы анонсировали запуск новых проектов в сфере
коммерческой недвижимости. Рынок коммерческой недвижимости явно
оживает после двух лет падения и стагнации. Можно ли считать это устойчивой
тенденцией или до выхода из кризиса еще далеко – обсудили бизнесмены на
очередном заседании дискуссионного клуба "Делового Квартала".
Если ранее рынок недвижимости Казани подогревался различными
госпрограммами по социальной ипотеке, жилью ветеранам и т.п., то в прошлом
году ситуация изменилась. По данным Национальной ассоциации сметного
ценообразования и стоимостного инжиниринга, жилье в Казани за десять
месяцев 2010 г. подорожало на 7,2% — до 39,58 тыс. руб. за кв. м, и столица
Татарстана вышла в лидеры роста цен на жилье в России. А за весь 2010 г.
вторичная недвижимость в городе в среднем подорожала на 4’565 руб. — с
33
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
35,66 до 40,23 руб. за кв. м. При этом с рынка коммерческой недвижимости уже
давно не было хороших новостей8.
Арендатор начинает и выигрывает?
Рынок коммерческой недвижимости в Казани пока еще не восстановился
— показателей 2007 г. достичь пока не удалось.
"Многие арендодатели сегодня остаются на тех ставках аренды, которые
арендаторам удалось добиться путем переговоров в кризис", — отмечает
коммерческий директор УК "Идея Капитал" Андрей Гируцкий. Хотя спрос, по
его мнению, постепенно оживляется. "«Надо разделить недвижимость на
сегменты, — добавляет руководитель Казанского юридического центра
Джаудат Латыпов. — На мой взгляд, стрит-ритейл не то что не заметил
кризиса, наоборот, спрос на качественные помещения на первой линии вырос
— в кризис все захотели разместиться именно там".
По словам экспертов, до кризиса в Казани был рынок арендодателя.
Андрей Гируцкий:
- Шел рост арендных ставок, что влекло за собой строительство новых
интересных объектов. Резкое падение спроса, уменьшение грузопотоков,
снижение дохода арендодателей привело к снижению арендных ставок и к
тому, что многие недостроенные объекты были заморожены до
неопределенных времен.
"Действительно, многие компании свернули планы по развитию в Казани,
приостановили работу. Но тут же мы увидели рост у их конкурентов. Менялись
игроки, но большого падения спроса мы не заметили, — отмечает начальник
отдела аренды девелоперской компании "Миллениум Зилант-Сити" Дамир
Хамитов. — Наоборот, в кризис многие игроки стали экспериментировать в
стрит-ритейле, арендуя помещения с отдельным входом на первых этажах
жилых домов. Были неопытные игроки, они активнее экспериментировали. Мы
даже получали предложения построить для сети магазинов у дома несколько
отдельно стоящих зданий во дворах жилых кварталов".
Стрит-ритейл доказал свою живучесть
До кризиса, в период бума торговых центров, рынок стрит-ритейла
считался неперспективным. Но со временем участники отрасли увидели
противоположную тенденцию — количество операций по вводу новых
крупномасштабных объектов недвижимости практически сошло на нет, тогда
как оборот помещений на первых этажах домов на первой линии не снижался.
Впрочем, стоимость однокомнатной квартиры на первой линии на первом
этаже жилого дома в проходном месте всегда превышала стоимость торговой
недвижимости в любом торговом центре.
8
По материалам журнала "Деловой Квартал.Казань" (http://info.tatcenter.ru/).
34
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
Андрей Гируцкий:
- Ключевое слово - проходное место. С развитием рынка торговой
недвижимости изменились типовые торговые коридоры, по которым шел
массовый поток людей. Большое смещение людей произошло в сторону
торговых центров. Часть людей ушла с рынков в торговые центры.
Некоторые стандартные потоки, которые были популярны 10-15 лет назад,
такие как улица Московская, сошли на нет. Некогда популярная улица Баумана
тоже переживает не лучший этап — отсюда рынок увела с собой
молодежная тусовка, которая переместилась в ТРЦ "Кольцо".
Дамир Хамитов предлагает смотреть на эту проблему шире. "У нас
уникальный город: из его центра в течение одного-двух лет выселили все
население разом, и весь центр опустел. А теперь обратный билет в него по
карману только небольшому кругу покупателей жилья. То есть центр Казани
вскоре будет своеобразной резервацией состоятельных людей", — отмечает он.
Со временем, по мнению Хамитова, Казань получит сверхпривлекательный
район для инвесторов. "Как и во всем мире, люди будут торговать в подвалах
центра, на первых, вторых этажах зданий и даже на козырьках подъездов", —
добавляет он.
Другая ситуация в спальных районах города, где большая плотность
населения. До кризиса спрос на такие помещения был волнообразным. Одними
из первых заметный ажиотаж на рынке обеспечили салоны сотовой связи, затем
это были игровые салоны, суши-бары. "Во время кризиса ничего не
изменилось. Просто не было таких волн повышенного спроса, — поясняет
Дамир Хамитов. — Перед кризисом сильно подогревали спрос аптеки, банки и
финансовые компании, которые брали все более-менее подходящее по очень
высоким ставкам". Сейчас, по его словам, волн по-прежнему нет, но цены уже
вернулись на докризисный уровень.
Одним из крупнейших операторов торговой недвижимости в формате
стрит-ритейла в Казани является компания "Миллениум Зилант-Сити".
Поэтому вопрос участников дискуссионного клуба о средних ставках на аренду
помещений адресован Дамиру Хамитову. "Цены на торговые площади, которые
более-менее можно эксплуатировать, составляют от 500 руб. в месяц до
бесконечности".
Спрос на квартиры на первых этажах домов на первой линии подогревают
слухи о том, что к концу 2011 г. могут быть приняты поправки в жилищный
кодекс, запрещающие перевод помещений из жилого фонда в нежилой.
Руслан Хабибрахманов, директор агентства недвижимости "Флэт":
- В настоящее время активно скупается жилье на первом этаже. Первая
линия всегда ей останется, если только не будет кардинально новой концепции
застройки микрорайонов или изменений дорожной сети. Поэтому цены на
такие квартиры выросли на 20-30% даже по сравнению с 2007 годом.
35
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
Покупают их в основном инвесторы для последующей сдачи в аренду
предпринимателям. К тому же чем меньше площадь помещения, тем более
оно ликвидное.
Восстанавливается спрос на качественное предложение
Рынок качественной торговой недвижимости тоже постепенно
восстанавливается. "Появилось очень большое предложение от операторов,
есть желающие на большие форматы площадей, активно интересуются
первыми-вторыми этажами торговых центров, — отмечает замгендиректора
ИСК "Тандем" Антон Семенов. — Примерно 15-20 западных торговых брендов
готовы выйти в Казани уже сейчас. По мелкоформатным помещениям у нас
есть не менее 200 арендаторов, готовых встать на них в любое время без потерь
для арендодателей".
Ставки на аренду качественной торговой недвижимости в кризис тоже
снижались или фиксировались для некоторых арендаторов, но теперь они
начали расти. "Индексацию ставок в пределах инфляции арендаторы
воспринимают нормально. Так же воспринимают депозиты и рост по
эксплуатационным
платежам.
А
посещаемость
торговых
центров
восстановилась на уровень 2007-2008 гг.", — подчеркивает Семенов.
По его словам, сегодня многим очень интересен формат DIY (do it yourself
— товары для стройки и ремонта). "Когда мы два года назад начинали строить
комплекс для оператора этого формата, нам говорили, что мы не сможем найти
для него оператора. Мы нашли, и теперь еще несколько компаний пишут нам
письма с предложением пустить их на эти площади".
Офисные центры спасут парковки
Эксперты сошлись во мнении, что больше всего в кризис пострадал рынок
офисной недвижимости. "Если рассматривать 2007 год или начало 2008-го, то
на сегодняшний день спрос до значений того времени еще не восстановился, —
отмечает Джаудат Латыпов. — Да, он растет. Если раньше, во время кризиса,
арендаторы из больших помещений переезжали в малые, то теперь — обратная
тенденция". Но ни по количеству сделок, ни по суммам, по его словам, рынок
пока не на докризисном уровне.
С ним согласен Руслан Хабибрахманов:
- Сейчас на рынке офисной недвижимости еще не закончился рынок
арендатора — компании могут выбрать, где им разместиться на выгодных
условиях. А арендодатель должен подходить к этому вопросу гибко, чтобы не
пустовали помещения.
Тем временем, по его словам, многие из невостребованных ранее
площадей сегодня вновь начали пользоваться спросом и "заполняются на
глазах".
36
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
По мнению экспертов, главной проблемой офисных зданий в центре
Казани является отсутствие парковок. "Транспортная проблема губит центр.
Это было и в период роста рынка. Тогда арендные ставки в офисных центрах в
центре города падали со скоростью до 20% в год, а на окраине города росли",
— отмечает Андрей Гируцкий. По его мнению, пример правильного решения и
удачной реконцепции объекта — центр "Караван", который в прошлом году
был преобразован из торгового в офисный. "Действительно, парковка — это
очень большой плюс для офисного центра, неоспоримое конкурентное
преимущество, — говорит представитель торгово-офисного комплекса
"Караван" Анна Мурафа. — Проблема центра города — отсутствие
достаточного количества парковочных мест. В ТОК "Караван" эта проблема не
стоит, так как мы располагаем отдельным паркингом на 150 машино-мест".
2.2. Основные конкуренты и их общая характеристика На сегодняшний день существует множество компаний, осуществляющих
деятельность по купле-продаже и аренде коммерческой недвижимости в городе
Казань и непосредственной близости от него.
Крупнейшими компаниями, реализующими в г. Казань проекты по куплепродаже коммерческой недвижимости и/или предоставлении помещений в
аренду являются ООО «Сувар-Недвижимость», Сервейинговая компания
«Единая арендная система», ООО «Плезир-Девелопмент».
В рамках рассматриваемого инвестиционного проекта объект
недвижимости находится в п. Дербышки в непосредственной близости от г.
Казань. В связи с этим, сравнительный анализ конкурентов необходимо
проводить в указанном районе по аналогичным объектам коммерческой
недвижимости, располагающимся недалеко от приобретаемого здания.
Таблица 2.2.1. Сравнительная характеристика основных конкурентов
по аренде коммерческой недвижимости в г. Казань (п. Дербышки)
Наименование
показателя
основные конкуренты
объект 1
объект 2
объект 3
общее название торгового
комплекса
местонахождение объекта
--
"Дубль В"
"Березка"
ул. Мира, 33
ул. Мира, 43
тип объекта
недвижимости
1-й этаж
жилого дома
1-й этаж
жилого дома
ул. Мира, 45а
отдельно
стоящее
здание
--
"Магнит"
1 000
наличие крупного
продуктового магазина
общая площадь объекта
полезная площадь
помещений под аренду
количество арендаторов
объект 4
объект 5
"На Главной"
ул. Мира, 59
ул. Главная, 56
1-й этаж
жилого дома
1-й этаж
жилого дома
--
"Пятерочка"
--
300
400
400
300
800
240
320
320
240
14
14
48
10
30
37
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
основные конкуренты
Наименование
показателя
средняя площадь аренды
на 1-го арендатора
стоимость аренды 1 кв.м в
месяц *
наличие свободных
помещений под аренду
объект 1
объект 2
объект 3
объект 4
объект 5
57
17
7
32
8
1 300
1 000
1 300
750
1 500
нет
нет
нет
нет
нет
* - стоимость аренды указана без учета возмещения арендаторами коммунальных платежей
Источник: данные подготовлены специалистами ООО «ФабулА», июль 2011г.
Средняя площадь объектов недвижимости, которые находятся в п.
Дербышки в непосредственной близости от приобретаемого торгового здания,
составляет около 300-400 кв. м. Причем стоимость аренды 1 кв. м варьируется в
диапазоне в среднем от 1000 до 1500 руб. в месяц. Наличие рядом с
помещениями, предоставляемыми в аренду, крупного продуктового магазина,
является не основополагающим фактором при определении стоимости аренды,
однако, несомненно, привлекательным с точки зрения пешеходного трафика.
В непосредственной близости от объекта недвижимости, который
планируется приобрести по инвестиционному проекту, находятся 5 крупных
торговых комплексов с функционирующими арендными площадями.
Необходимо отметить, что стоимость аренды 1 кв. м в данных комплексах,
в большей степени, зависит от размера предоставляемого помещения: чем
меньше размер арендуемого помещения, тем выше цена аренды.
Ниже приведена укрупненная характеристика основных конкурентов по
аренде коммерческой недвижимости в г. Казань (п. Дербышки).
2.2.1. Торговый комплекс (объект 1) Торговый комплекс расположен на 1-м
этаже пятиэтажного жилого дома.
Крупный
продуктовый
магазин,
примыкающий к торговому комплексу
отсутствует. В соседнем доме в 100 м от
торгового комплекса расположен магазин
«Эдельвейс».
Основные
характеристики
коммерческой недвижимости, расположенного на ул. Мира, 33»:
объекта
Общее название торгового комплекса: Отсутствует;
Окружение: Здание торгового комплекса находится на основной
магистрали п. Дербышки в 140 метрах от автобусной остановки «Интернат»;
38
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
Общая площадь торгового комплекса (кв.м.): 1’000;
Количество арендаторов (шт.): 14;
Средняя площадь аренды на 1-го арендатора (кв.м.): 57;
Средняя стоимость аренды 1 кв. м: 1’300 руб./мес.;
Наличие свободных помещений под аренду: Отсутствуют;
Наличие парковки: 15 машино-мест
Удаленность от здания по проекту: 200 метров.
2.2.2. Торговый комплекс (объект 2) Торговый комплекс расположен на 1-м этаже
десятиэтажного жилого дома как пристрой с
торговыми помещениями.
К
комплексу
примыкает
крупный
продуктовый магазин «Магнит» общей
площадью около 300 кв. м.
Основные
характеристики
коммерческой недвижимости, расположенного на ул. Мира, 43»:
объекта
Общее название торгового комплекса: Торговый комплекс «Дубль В»;
Окружение: Здание торгового комплекса находится на основной
магистрали п. Дербышки рядом с автобусной остановкой «Интернат»;
Общая площадь торгового комплекса (кв.м.): 300;
Количество арендаторов (шт.): 14;
Средняя площадь аренды на 1-го арендатора (кв.м.): 17;
Средняя стоимость аренды 1 кв. м: 1’000 руб./мес.;
Наличие свободных помещений под аренду: Отсутствуют;
Наличие парковки: 15-20 машино-мест
Удаленность от здания по проекту: 530-550 метров.
2.2.3. Торговый комплекс (объект 3) Отдельно стоящее здание торгового комплекса расположено на главной
улице поселка Дербышки.
Крупный продуктовый магазин, примыкающий к торговому комплексу
отсутствует, но имеется сеть небольших продуктовых магазинов.
39
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
Дополнительно к основным торговым помещениям торгового центра,
расположенных на 1-м (основном) этаже здания, в полуподвальном помещении
имеется ряд крупных магазин строительных и отделочных материалов
«Колорит», «Урал Керамика» и т.д. общей площадью 300 кв. м.
Основные
характеристики
объекта
коммерческой
недвижимости,
расположенного на ул. Мира, 45а»:
Общее
название
торгового
комплекса: Торговый центр «Берѐзка»;
Окружение: Здание торгового
комплекса находится на основной
магистрали п. Дербышки в 200 метрах от
автобусной остановки «Строительное
училище»;
Общая площадь торгового комплекса (кв.м.): 400;
Количество арендаторов (шт.): 48;
Средняя площадь аренды на 1-го арендатора (кв.м.): 7;
Средняя стоимость аренды 1 кв. м: 1’300 руб./мес.;
Наличие свободных помещений под аренду: Отсутствуют;
Наличие парковки: 12-16 машино-мест
Удаленность от здания по проекту: 680-700 метров.
2.2.4. Торговый комплекс (объект 4) Торговый комплекс расположен на 1-м этаже
девятиэтажного жилого дома как пристрой с
торговыми помещениями.
К
комплексу
примыкает
небольшой
продуктовый магазин «Пятерочка» общей
площадью около 150 кв. м.
Основные
характеристики
коммерческой недвижимости, расположенного на ул. Мира, 59»:
объекта
Общее название торгового комплекса: Отсутствует;
Окружение: Здание торгового комплекса находится на основной
магистрали п. Дербышки рядом с автобусной остановкой «Строительное
училище»;
40
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
Общая площадь торгового комплекса (кв.м.): 400;
Количество арендаторов (шт.): 10;
Средняя площадь аренды на 1-го арендатора (кв.м.): 32;
Средняя стоимость аренды 1 кв. м: 750 руб./мес.;
Наличие свободных помещений под аренду: Отсутствуют;
Наличие парковки: 15 машино-мест
Удаленность от здания по проекту: 800-850 метров.
2.2.5. Торговый комплекс (объект 5) Торговый комплекс расположен на 1-м
этаже пятиэтажного жилого дома.
Крупный
продуктовый
магазин,
примыкающий к торговому комплексу
отсутствует. Внутри торгового комплекса
находятся мелкие продуктовые точки. С
торца
торгового
комплекса
имеется
кулинария «Катык».
Торговый
комплекс
находится
в
непосредственной близости от здания, рассматриваемого по данному
инвестиционному проекту в качестве объекта купли-продажи.
Основные характеристики объекта
расположенного на ул. Главная, 56»:
коммерческой
недвижимости,
Общее название торгового комплекса: Универсам «На Главной»;
Окружение: Здание торгового комплекса находится на перекрестке со
стороны улицы, примыкающей к основной магистрали п. Дербышки рядом с
автобусной остановкой «Магазин Комсомольский»;
Общая площадь торгового комплекса (кв.м.): 300;
Количество арендаторов (шт.): 30;
Средняя площадь аренды на 1-го арендатора (кв.м.): 8;
Средняя стоимость аренды 1 кв. м: 1’500 руб./мес.;
Наличие свободных помещений под аренду: Отсутствуют;
Наличие парковки: 7-8 машино-мест
Удаленность от здания по проекту: 25-30 метров.
41
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
Прочие объекты коммерческой недвижимости, находящиеся в окружении и
непосредственной близости к рассматриваемому данным инвестиционным
проектом зданию, не могут расцениваться в качестве конкурентов ввиду
отсутствия концентрации пешеходного потока и/или несоответствия их
размерам сопоставимым с торговыми комплексами.
2.3. Общая характеристика фирмы и конкурентоспособности Инициатором проекта выступает финансовая компания ООО «ФабулА».
Компания создана в феврале 2011 года с целью оказания финансовых услуг
субъектам малого и среднего предпринимательства в сфере консалтинга
(бизнес-планирование,
налоговое
консультирование
и
аутсорсинг
бухгалтерского учета) и формирования активов в виде купли-продажи объектов
коммерческой недвижимости и сдачи их в аренду.
Краткие сведения о компании:
Полное наименование: ООО «ФабулА»
Юридический адрес: 420124, РФ, Республика Татарстан,
г. Казань, ул. Чистопольская, д. 42
Основные реквизиты: ОГРН 1111690008077, ИНН 1657102280
Банковские реквизиты: ОАО «АИКБ «Татфондбанк»,
р/с 40702810500000009086, к/с 30101810100000000815,
БИК 049205815, КПП 165701001
Генеральный директор: Диянов Радик Рашидович
Финансово-хозяйственная деятельность в компании с момента ее
регистрации практически не велась. Уставный капитал ООО «ФабулА» по
состоянию на 01.07.2011г. составляет 10 тыс. руб.
Для успешной реализации инвестиционного проекта и формирования
собственных источников финансирования предусматривается взнос в уставный
капитал организации в сумме около 7,0 млн. руб. (срок внесения учредителями
вкладов в уставный капитал ООО «ФабулА» - август 2011 года). Формирование
уставного капитала компании на указанную сумму, что составляет 30% от
общей суммы инвестиционных вложений согласно проекту, позволит ООО
«ФабулА» привлечь заемные ресурсы в размере 16,2 млн. руб. Это, в свою
очередь, позволит обеспечить приобретение запланированного проектом
объекта коммерческой недвижимости.
Анализ существующего рынка коммерческой недвижимости г. Казани
позволил определить наиболее привлекательные объекты торговой
недвижимости с точки зрения их коммерческой эффективности, а также
42
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
основные предпочтения как арендаторов, так и покупателей товаров и услуг к
торговым комплексам.
2.4. Основные потребители товара Основными потребителями по проекту выступают торговые компании
либо индивидуальные предприниматели, деятельность которых направлена на
реализацию товаров и услуг в сфере торговли.
Учитывая, что торговый комплекс располагается в одном здании с
крупным продуктовым магазином «Магнит», целесообразным видится
предоставлении помещений в аренду предпринимателям, реализующим товары
и услуги народного и широкого потребления: одежда, обувь, сотовая связь,
бижутерия, аптека, салон-парикмахерская, банковский услуги и т.п.
2.5. Планируемые регионы сбыта Приобретение объекта коммерческой недвижимости и последующая сдача
его в аренду предусматривается инвестиционным проектом в поселке
Дербышки г. Казань Республики Татарстан.
Краткая характеристика поселка:
Местоположение: Советский район г. Казани, численность около 100 000
человек (вместе с прилегающими деревнями Малые и Большие Дербышки),
крупный промышленый район Казани с уникальной Березовой рощей (частично
уничтоженной ураганом лета 2007 года).
Призводства: оптическое – казанское оптико-механическое объединение
(Казанский оптико-механический завод), химическое – производство «Хитон» товары бытовой химии. Действует поселковый совет местного самоуправления.
Транспорт – ж/д, автобусы № 1, 91, 24, 44, 60. По генеральному плану г.
Казань в ближайшее время планируется к 2010-2011 году провести линию
троллейбуса.
Прочее: В Дербышках расположено одно из крупнейших научнопроизводственных объединений России в области оптико-электронного
приборостроения – «НПО «Государственный институт прикладной оптики»,
образованное в 1966 году на базе филиала Государственного оптического
института им. С. И. Вавилова
В посѐлке имеется:
3 промышленных предприятия
2 предприятия связи
8 общеобразовательных школ
43
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
13 детских садов
3 учреждения здравоохранения
4 спортивных сооружения, в том числе стадион «Ракета»
в лесном массиве находятся бассейн, трамплин и горнолыжный спуск
Таблица 2.5.1. Улицы посѐлка Дербышки (Советский район г. Казань)
№
п/п
Название улицы
Протяжѐнность (м)
№
п/п
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
Мира
Мичурина
Халезова
Липатова
Главная
Парковая
Шоссейная
Дорожная
Тополевая
Малиновая
3-я Кленовая
Трудящихся
2-я Кленовая
Советская
Вяземская
Кленовая
Инструментальная
Нижняя
2 079
2 005
1 631
1 615
1 414
1 265
1 054
1 031
974
900
890
850
842
835
810
760
678
658
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
Название улицы
Правды
Мадлен
Юности
Каштановая
Верхняя
Начальная
Солидарности
Энтузиастов
2-я Верхняя
Гагарина
Стадионная
Окружная
Продольная
Отдыха
Карьерная
Раздольная
Степная
Протяжѐнность (м)
655
580
567
500
488
460
450
430
380
357
330
328
325
255
221
218
203
Местоположение объекта торговой недвижимости, помещения которого
планируется предоставлять в аренду, согласно инвестиционному проекту
предусмотрено в центре поселка Дербышки, на главной магистральной его
улице, объединяющей поселок с городом Казань – улице Мира, протяженность
которой составляет свыше 2’000 метров.
С точки зрения привлекательности торговых комплексов для
потенциальных арендаторов и потребителей их продукции и услуг, можно
сделать выводы о том, что наиболее предпочтительным по местоположению
данных объектов коммерческой недвижимости является совокупность
следующих показателей:
расположение торговых комплексов в непосредственном скоплении
людей с высоким пешеходным трафиком;
44
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
наличие автомобильных и транспортных развязок и остановок
общественного транспорта, находящихся в непосредственной близости к
торговому комплексу;
наличие в одном здании с торговым комплексом крупного «якорного»
продуктового магазина, что увеличивает посещаемость торгового комплекса и
видится привлекательным для потенциальных покупателей товаров и услуг с
точки зрения комплексного подхода (продукты и товары «в одном месте»);
наличие парковочных мест рядом торговым комплексом.
2.6. Потенциальная емкость рынка сбыта Учитывая отсутствие официальных статистических данных о спросе на
услуги торговых комплексов г. Казань, оценить реальную емкость рынка сбыта
услуг торговых центров не представляется возможным.
Однако как было отмечено ранее, анализ рынка коммерческой
недвижимости Казани и основных конкурентов, располагающихся в
непосредственной близости от рассматриваемого инвестиционным проектом
торгового комплекса, свидетельствует о наличии стабильного спроса на
соответствующие объекты недвижимости как со стороны арендаторов торговых
помещений, так и со стороны потребителей услуг и товаров, предлагаемых
этими арендаторами.
Учитывая размещение указанного торгового комплекса на основной
магистральной улице поселка, объединяющей поселок с городом Казань, на
перекрестке 2-х оживленных улиц (Мира и Главная) рядом с остановкой
общественного транспорта, потенциальную емкость рынка сбыта услуг
торгового комплекса следует оценивать как численность поселка Дербышки,
т.е. около 100 000 человек.
Анализ ценовых показателей по предоставлению торговых помещений в
аренду также показывает о привлекательности данного торгового комплекса.
45
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
Раздел 3. Товар и конкурентоспособность 3.1. Описание товара Объект
недвижимости,
который
планируется приобрести по данному
проекту, находится в Республике
Татарстан в поселке Дербышки в 10,5
км от центра г. Казань и представляет
классический торговый комплекс.
Район и место, где находится данный
объект коммерческой недвижимости
выбран не случайно. Потребность в
торговых площадях обусловлена, в первую очередь, отсутствием в поселке
Дербышки свободных земельных участков и площадей под строительство
крупных торговых и развлекательных центров согласно генеральному плану
строительства г. Казань, которые могли бы стать существенным стоп-фактором
при оценке рисков покупки указанной недвижимости.
Близость
к
г.
Казани
и
расположение
здания
торгового
комплекса на оживленной магистрали,
которая
к
тому
же
является
центральной улицей для поселка и
объединяет его с городом, также
свидетельствуют об удачном его
местоположении с точки зрения
автомобильной
и
пешеходной
проходимости. Здание находится на
пересечении 2-х центральных улиц
пос. Дербышки (ул. Мира и ул.
Главная).
Транспортная доступность участка
высокая. Наличие автомобильных и
транспортных развязок, а также
остановки общественного транспорта в
5-10 метрах от самого здания, несомненно, увеличивают его привлекательность
для размещения в нем торговых точек.
Общая площадь здания, где будет располагаться торговый комплекс,
составляет около 590 кв. м на 2 этажа, из которых 270 кв. м на 1-м этаже
принадлежит ЗАО «Тандер» (управляющая компания сети продовольственных
магазинов «Магнит»).
46
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
СХЕМАТИЧНЫЙ ПЛАН 1-ГО ЭТАЖА
ПРОДОВОЛЬСТВЕННЫЙ МАГАЗИН
(площадь, S = кв. м)
Торговый комплекс
(Помещение 1-го этажа )
S = кв. м
Общий вход и
подъем на 2-й этаж
ВХОД
ВХОД
Оставшуюся площадь в размере 320 кв. м планируется выкупить согласно
инвестиционному проекту под торговый комплекс, основная часть торговых
помещений которого будет располагаться на 2-м этаже здания (около 300 кв.
м).
Площадь помещения в размере 20 кв. м на 1-м этаже здания возможно
предоставить в аренду под салон сотовой связи и т.п.
СХЕМАТИЧНЫЙ ПЛАН 2-ГО ЭТАЖА
Торговый комплекс
(Помещение 2-го этажа )
(площадь, S = кв. м)
Лестница
на 2-й этаж
На 2-м этаже торгового комплекса планируется разместить небольшие
секционные торговые кабинки для размещения арендаторов.
47
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
3.2. Экологические свойства товара и технологического процесса его
изготовления Отрицательное экологическое воздействие производственного процесса
при реконструкции и модернизации объекта коммерческой недвижимости не
превышает предельно допустимых норм.
3.3. Состояние разработки На сегодняшний день специалистами группы компаний «Проектносметное бюро» г. Казань («ПСБ») проведены предварительные расчеты
расходов по ремонту и модернизации объекта недвижимости с выделением под
аренду торговых помещений. В настоящее время ведутся переговоры с
собственником помещений, которые планируется приобрести согласно проекту,
с целью определения механизмов оплаты и передачи в собственность объекта
недвижимости.
Идея проекта основана на анализе тенденций развития рынка
коммерческой недвижимости и расчетах эффективности бизнеса по куплепродаже и аренде торговых помещений с учетом потребностей потенциальных
потребителей и ориентирована на предпринимателей, осуществляющих
деятельность в сфере торговли.
3.4. Дефицитные материалы, сырье, комплектующие и
труднодоступные районы поставки Для реализации проекта и оказания услуг по проекту не планируется
использовать каких-либо видов остродефицитного сырья и материалов.
3.5. Общая характеристика конкурентоспособности товара Как отмечалось ранее, приобретаемый по проекту объект недвижимости
представляет собой торговый комплекс классического стиля с размещением
«по соседству» крупного продовольственного магазина.
Определяющим фактором при выборе района и объекта недвижимости,
безусловно, стал анализ местности в части дальнейшего расширения и
застройки пос. Дербышки. Согласно генеральному плану строительства
объектов жилой и коммерческой недвижимости в г. Казань строительство
крупных торгово-развлекательных центров в пос. Дербышки в ближайшее
время не предвидится. Это обусловлено отсутствием свободных земельных
участков в поселке под строительство торговых площадей. Следовательно,
потребность в торговых помещениях в «мини-городке» (пос. Дербышки) с
численностью около 100 000 человек, безусловно, будет высокой и стабильной.
48
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
Кроме этого, генеральным планом г. Казани, утвержденным Решением
Казанской городской Думы от 28.12.2007 №23-26, до 2020 года предусмотрено
строительство троллейбусной линии в пос. Дербышки протяженностью 12 км,
что, несомненно, увеличит привлекательность поселка и пешеходный поток по
его основным магистральным улицам.
Анализируя эффективность сделки по покупке рассматриваемого объекта
недвижимости, стоит обратить внимание на стоимость сделки. Так, согласно
маркетинговым исследованиям рынка коммерческой недвижимости г. Казань
средняя стоимость 1 кв. м в столице Республике Татарстан в июле 2011 года
составляет 55,7 тыс. руб. (38,0-73,4), что соответствует ценовому предложению
по проекту.
Анализ основных конкурентов, находящихся на центральной улице пос.
Дербышки в непосредственной близости от рассматриваемого инвестиционным
проектом объекта недвижимости, показывает следующее:
торговые комплексы размещены на оживленных магистралях;
средняя площадь помещений торговых комплексов – около 400 кв. м;
торговые центры развиваются по принципу «все в одном месте»,
положительным фактором считается наличие в здании торгового комплекса
«якорного» продуктового магазина (например, «Пятерочка», «Магнит»,
«Эдельвейс» и т.д.);
стоимость аренды помещений, предоставляемых под торговлю,
колеблется в среднем в диапазоне 1’300-1’500 руб. за 1 кв. м;
проблемным местом практически для всех торговых комплексов,
расположенных рядом с приобретаемым объектом, является наличие большой
парковки, что связано с отсутствием свободной зоны для застройки новых
комплексов с выстраиванием эффективной инфраструктуры и размещением
существующих торговых центров в старых жилых домах.
Для
определения
эффективности
и
конкурентоспособности
приобретаемого объекта недвижимости приведем сравнительный анализ
основных показателей, характеризующих местоположение и масштабы
торговых комплексов.
Таблица 3.5.1. Краткая характеристика торговых комплексов пос.
Дербышки
Наименование показателя
общее название торгового комплекса
местонахождение объекта
тип объекта недвижимости
основные конкуренты
объект 3
объект 5
"Березка"
"На Главной"
ул. Главная,
ул. Мира, 45а
56
отдельно
стоящее здание
1-й этаж
жилого дома
объект по
проекту
ул. Мира, 28
отдельно
стоящее здание
49
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
Наименование показателя
наличие крупного продуктового магазина
общая площадь объекта
полезная площадь помещений под аренду
количество арендаторов
средняя площадь аренды на 1-го арендатора
стоимость аренды 1 кв.м в месяц
наличие свободных помещений под аренду
основные конкуренты
объект 3
объект 5
--400
300
320
240
48
30
7
8
1 300
1 500
нет
нет
объект по
проекту
"Магнит"
320
260
26
10
1 300
Следует отметить, что основным с точки зрения близости к
приобретаемому объекту недвижимости конкурентом является универсам «На
Главной», который расположен в 25 метрах от здания, а с точки зрения
сопоставимости инженерно-технических и инфраструктурных показателей
объекта недвижимости – Торговый центр «Березка», расположенный в
отдельно стоящем здании аналогично рассматриваемому проекту.
Средняя площадь торговых помещений, предоставляемых в аренду,
составляет 8 кв. м. В торговом комплексе, который приобретается по проекту
также планируется разместить кабинки для торговли со средней площадью 8-10
кв. м на 1-го арендатора.
Для быстрого привлечения арендаторов в рассматриваемый проектом
торговый комплекс стоимость аренды 1 кв. м планируется установить в размере
1’300 руб. в месяц, что на первом этапе, как минимум, позволит переманить
арендаторов с универсама «На Главной», цена аренды которого составляет за
месяц 1’500 руб. за 1 кв. м.
Что касается величины пешеходного трафика, то, несомненно,
привлекательным по сравнению с указанными конкурентами видится торговый
комплекс, рассматриваемый проектом, в связи с расположением здания
непосредственно на перекрестке 2-х центральных улиц рядом с остановкой
общественного транспорта и наличием в этом здании крупного продуктового
магазина «Магнит», в то время как у конкурентов «якорные» продуктовые
магазины отсутствуют.
50
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
Раздел 4. План реализации товара 4.1. Планирование сбыта Планирование
показателей
по
аренде
торговых
помещений
приобретаемого по проекту здания осуществлялось на основании анализа
рынка коммерческой недвижимости, т.е. сопоставления спроса и предложения.
Так, проанализировав условия предоставления торговых площадей в
аренду, предоставляемые ближайшим от приобретаемого по проекту здания
универсамом «На Главной», можно выделить следующие положительные
аспекты деятельности проектного торгового комплекса, которые планируются
инвестиционным проектом:
планируется запуск торгового центра с учетом наличия в этом же
здании уже функционирующего продуктового гипермаркета «Магнит», что при
отсутствии аналогичного магазина в универсаме «На Главной» будет
свидетельствовать о явном преимуществе в части посещаемости торгового
комплекса. Примерный размер пешеходного трафика по оценке магазина
«Магнит» составляет около 1’000 человек в месяц;
указанный выше фактор, а также более привлекательное по сравнению
с универсамом ценовое предложение для арендаторов, позволит торговому
комплексу, приобретаемому по проекту, обеспечить быструю наполняемость
торговых площадей.
Инвестиционным
реализации:
проектом
планируется
следующая
этапность
его
1) Приобретение коммерческой недвижимости с целью формирования
торгового комплекса;
2) Предоставление торговых площадей комплекса в аренду;
3) Продажа торгового комплекса с действующим арендным бизнесом.
В качестве основных арендаторов, которым планируется предоставление
площадей комплекса, будут выступать компании и индивидуальные
предприниматели, осуществляющие свою деятельность в сфере торговли
товарами и услугами народного потребления.
Для привлечения внимания потенциальных арендаторов планируется
проводить текущую рекламную кампанию, информируя их о наличии
свободных торговых площадей, в первую очередь, путем установки рекламной
вывески на самом здании торгового комплекса, а также через СМИ: объявления
в газетах.
51
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
4.2. Объем реализации товара Жизненный цикл проекта согласно бизнес-плану составит 3 полных
календарных года. Покупка объекта недвижимости планируется в августе 2011
года. Запуск торговых помещений в эксплуатацию запланирован с сентября
текущего года. Продажа и, соответственно, окончание инвестиционного
проекта прогнозируется через 3 года, т.е. в июле 2014 года.
Таблица 4.2.1.
деятельности
Наименование показателя
Жизненный
цикл
проекта
по
1 год
1 кв
2 кв
направлениям
2 год
3 кв
4 кв
1 кв
2 кв
3 кв
4 кв
Покупка недвижимости
Сдача в аренду помещений
Продажа недвижимости
(продолжение)
Наименование показателя
3 год
1 кв
2 кв
4 год
3 кв
4 кв
1 кв
2 кв
3 кв
4 кв
Покупка недвижимости
Сдача в аренду помещений
Продажа недвижимости
Как видно из сетевого графика (табл. 4.2.1.), реализацию арендного
бизнеса планируется осуществлять в течение 3-х лет, т.е. до момента
погашения кредита, привлекаемого в качестве источника финансирования
инвестиционного проекта.
Осуществление сбыта по проекту планируется по ниже приведенному
плану продаж.
Таблица 4.2.2. План продаж по аренде торговых помещений
Наименование показателя
Ед. изм.
1 год
2 год
3 год
4 год
ИТОГО
м2
260
260
260
260
260
1-й этаж
м2
20
20
20
20
20
2-й этаж
м2
240
240
240
240
240
руб./м2
мес.
тыс. руб.
1 300
4
1 510
1 391
12
4 847
1 488
12
5 186
1 593
6
2 784
1 450
34
14 327
Площадь помещений под аренду
Цена аренды за кв.м в мес.
Период сдачи помещений в аренду
Выручка от аренды
1-й этаж
тыс. руб.
116
373
399
214
1 102
2-й этаж
тыс. руб.
1 394
4 474
4 787
2 569
13 225
Планом продаж по аренде предусмотрено предоставление торговых
помещений в аренду, по истечении одного месяца после планируемого
приобретения объекта недвижимости. Общий период сдачи торговых
помещений в аренду за жизненный цикл проекта составит 34 месяца.
52
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
Количество арендаторов рассчитано исходя из предоставления торговых
площадей в среднем в размере 10 кв. м. на 1-го арендатора, т.е. 26 торговых
точек. Причем на 1-м этаже торгового комплекса, площадь которого составляет
20 кв. м, планируется разместить одно торговое предприятие (например, салон
сотовой связи).
Диаграмма 4.2.1.
Диаграмма 4.2.2.
Выручка от реализации услуг по предоставлению торговых помещений в
аренду за 34 месяца составит согласно плану 14,3 млн. руб. (без НДС). На 2-й
этаж торгового комплекса приходится 92% выручки от аренды или 13,2 млн.
руб.
Диаграмма 4.2.3.
Диаграмма 4.2.4.
4.3. Ценообразование Исходя из рыночной конъюнктуры и приведенного в бизнес-плане
исследования, ценообразование формировалось по следующим критериям:
1. Стоимость аренды и последующей продажи торговой недвижимости не
должна превышать среднерыночную стоимость предложения на рынке.
53
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
2. Совокупная рентабельность продаж по проекту не должна быть меньше
средней отраслевой рентабельности.
3. Себестоимость покупки и содержания объекта недвижимости, в т.ч. с
учетом ведения бизнеса по предоставлению помещений в аренду, должна
формировать запас прочности по снижению цены реализации, в целях
обеспечения устойчивости проекта.
Цены реализации сформированы с учетом указанных условий методом
математического моделирования с расчетом допустимых колебаний ключевых
индикативных показателей реализации проекта.
Цена
покупки
коммерческой
недвижимости
предусмотрена
инвестиционным проектом в размере 55’000 руб. за кв. м, что практически
сопоставимо со среднерыночными ценами.
Таблица 4.3.1. Сравнение ценовых показателей проекта со
среднеотраслевыми индикаторами по г. Казань
Ед. изм.
Среднерыночный
показатель
Плановый
показатель
Стоимость аренды 1 кв. м в месяц с учетом
возмещения коммунальных платежей
руб./м2
1’500
1’452
Стоимость покупки 1 кв. м коммерческой
недвижимости *
руб./м2
60’500
55’000
%
7-10%
7%
Наименование показателя
Темп прироста стоимости аренды
и продажи недвижимости в год
* - среднерыночный показатель цены покупки/продажи коммерческой недвижимости указан
без учета удорожания за счет дополнительных расходов по ремонту и модернизации
объекта
Изучив, ценовые предложения конкурентов по предоставлению торговых
помещений в аренду, диапазон цен у которых составляет в среднем в месяц
1’300-1’500 руб. за 1 кв. м, предварительно планируется установить
фиксированную стоимость аренды 1 кв. м помещения в приобретаемом
торговом комплексе в размере 1’300 руб. в месяц.
Анализ среднеотраслевых цен по аренде торговых помещений
свидетельствует о том, что помимо установления фиксированной стоимости
аренды арендаторами возмещаются расходы и по коммунальным платежам
пропорционально арендуемым площадям, что, соответственно, увеличивает
фиксированную часть в среднем на 200 руб. за кв. м.
Инвестиционным проектом также предусмотрено частичное возмещение
арендаторами коммунальных расходов, таких как: электроснабжение,
отопление и охрана торгового комплекса, что формирует полную стоимость
аренды торговых помещений в размере 1’452 руб. за 1 кв. м в месяц и
соответствует среднеотраслевому уровню цен.
54
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
Диаграмма 4.3.1.
На основании анализа конъюнктуры рынка коммерческой недвижимости в
России и, в частности, в г. Казань, инвестиционным проектом предусмотрен
ежегодный рост стоимости аренды и потенциально возможной цены продажи
объекта недвижимости на уровне инфляции в размере 7%.
55
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
Раздел 5. План обеспечения производства 5.1. Мощности предприятия Инвестиционным проектом предусмотрена покупка коммерческой
недвижимости с целью формирования бизнеса в виде предоставления ее
площадей в аренду под торговлю товарами и услугами народного потребления
с последующей продажей.
В
качестве
производственных
мощностей
предприятия
по
инвестиционному проекту выступают площади приобретаемого объекта
недвижимости, общий размер которых составляет 320 кв. м.
Таблица 5.1.1. Уровень загрузки производственных мощностей
Наименование показателя
Площадь помещений под аренду
1-й этаж
2-й этаж
Период содержания помещений
с момента покупки
Период сдачи в аренду помещений
% загрузки производственных мощностей
Ед.
изм.
1 год
2 год
3 год
4 год
м2
260
260
260
260
м2
20
20
20
20
м2
240
240
240
240
мес.
5
12
12
6
мес.
4
12
12
6
%
80%
100%
100%
100%
Учитывая, что приобретение объекта недвижимости запланировано на
август 2011 года, а предоставление в аренду его торговых площадей
планируется через 1 месяц с учетом времени на ремонт, модернизацию здания и
привлечение арендаторов, загрузка производственных мощностей в первый год
реализации проекта составит 80%. В дальнейшем планируется полная загрузка
торговых помещений.
Под аренду запланировано предоставление 260 кв. м торговых площадей,
из которых 20 кв. м приходится на 1-й этаж здания, 240 кв. м – на 2-й этаж.
Таблица 5.1.2. Коэффициент полезного использования
производственных мощностей
Наименование показателя
Ед.
изм.
1 год
2 год
3 год
4 год
Площадь помещений под аренду за период
м2
208
260
260
260
Общая площадь объекта
м2
320
320
320
320
0,65
0,81
0,81
0,81
Коэффициент полезного использования
общей площади торгового здания
56
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
На основании осмотра объекта недвижимости и предварительной
расстановки торговых точек, коэффициент полезного использования общей
площади торгового комплекса запланирован в размере 0,81.
5.2. Сертификация производства В период реализации инвестиционного проекта необходимо получить
разрешительную документацию от надзорных органов: Санэпиднадзора и
Управления государственного пожарного надзора, на возможность
промышленной эксплуатации приобретаемого объекта недвижимости в
качестве торгового комплекса.
5.4. Охрана окружающей среды Отрицательное экологическое воздействие производственного процесса и
услуг, оказываемых торговым комплексом, отсутствует ввиду специфики
деятельности торгового комплекса.
5.5. Издержки Затраты на реализацию указанного проекта подразделяются на затраты
инвестиционного характера, включающие покупную стоимость самого объекта
недвижимости и расходы на реконструкцию, а также текущие затраты,
формируемые в период эксплуатации и предоставления торговых помещений в
аренду.
Перечень инвестиционных расходов приведен в приложениях к
настоящему бизнес-плану в таблицах финансово-экономического обоснования
«Расчет потребности в инвестициях на приобретение и реконструкцию
коммерческой недвижимости».
Таблица 5.5.1.
недвижимости
Инвестиции
Наименование
основного средства
на
покупку
и
реконструкцию
Сумма инвестиций, тыс. руб.
с НДС *
без НДС
Приобретение объекта недвижимости
Подготовка проектно-сметной документации
Расходы на ремонт и реконструкцию
Прочие расходы
17 600
450
4 536
579
17 600
450
4 536
579
ИТОГО КАПИТАЛЬНЫХ ВЛОЖЕНИЙ
23 165
23 165
* Упрощенный режим налогообложения. НДС не облагается
57
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
Списание инвестиционных расходов осуществляется в момент его
продажи за вычетом амортизационных отчислений, начисленных за период
предоставления помещений в аренду.
Диаграмма 5.5.1.
В качестве основных текущих расходов эксплуатационного характера,
выступают коммунальные платежи, часть их которых (электроэнергия,
отополение и охрана объекта) планируется перевыставлять согласно проекту на
арендаторов.
Таблица 5.5.2. Смета прямых расходов на содержание и эксплуатацию
недвижимости
Наименование показателя
Значение в
месяц, руб.
Коммунальные платежи
электроснабжение
водоснабжение
отопление
вывоз ТБО
охрана объекта
уборка помещений и территории
Налоги
налог на имущество
земельный налог
Текущий ремонт (1,5% от стоим-ти имущества)
64 675
31 124
479
7 182
1 101
4 788
20 000
1 930
0
1 930
28 956
Итого прямых затрат *
95 561
* - без учета накладных расходов и расходов по процентам за кредит
58
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
Раздел 6. План по трудовым ресурсам ООО «Фабула», являясь инициатором и инвестором проекта, располагает
следующим штатным составом:
Таблица 7.1.1. Фонд оплаты труда ООО «ФабулА»
Наименование штатной единицы
Количество
штатных
единиц
ФОТ, руб.
в месяц
в год
1
2
3
4
АУП
Руководитель предпр-я (администратор здания)
Бухгалтерия
Бухгалтер
Коммерческий отдел
Специалист по продажам (PR-менеджер)
1
1
1
1
1
1
25 000
25 000
15 000
15 000
15 000
15 000
300 000
300 000
180 000
180 000
180 000
180 000
Итого
3
55 000
660 000
Учитывая, что ООО «ФабулА» выступает в качестве инициатора проекта,
основной целью которого является сдача в аренду торговых площадей,
указанная численность вполне достаточна для осуществления всех
необходимых функций общества.
Основным направлением деятельности персонала будет являться
координация работы комплекса с арендаторами и организациями
обслуживающими здание. Работу в указанном направлении планируется
осуществлять руководителем ООО «ФабулА» самостоятельно.
Бухгалтерский учет, своевременное и полное отражение хозяйственной
деятельности в регистрах бухгалтерского учета планируется осуществлять
силами штатного бухгалтера.
Привлечение арендаторов, реализацию сопутствующих услуг планируется
осуществлять силами штатного специалиста по продажам.
59
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
Раздел 7. Организационно-правовая форма реализации проекта Инвестиционный проект планируется осуществлять на базе ООО
«ФабулА». Уставный капитал компании по состоянию на 01.07.2011г.
составляет 10 тыс. руб. Количество учредителей – два физических лица. ООО
«Фабула» зарегистрирована 15 февраля 2011 года. Общество с ограниченной
ответственностью
«ФабулА»
находится
на
упрощенном
режиме
налогообложения. Финансово-хозяйственная деятельность компании по
настоящее время не велась.
В целях реализации проекта планируется увеличение размера уставного
капитала общества до 7 млн. руб., что составляет 30% от общей суммы
инвестиционных вложений. Оплату уставного капитала учредители будут
осуществлять за счет дополнительного взноса собственных денежных средств
до начала реализации инвестиционного проекта.
Упрощенный
режим
налогообложения
в
обществе
позволит
минимизировать налоговые платежи по проекту. Учитывая, что собственник
объекта недвижимости осуществляет его реализацию как физическое лицо,
необходимость в возмещении в дальнейшем НДС с объекта недвижимости
отсутствует. Также ввиду того, что основными потребителями услуг проекта
будут частные предприниматели, которые, как правило, не являются
плательщиками НДС, то и инициатору проекта – ООО «ФабулА» – не
целесообразно осуществлять свою деятельность на общем режиме
налогообложения. Указанный режим налогообложения также позволит
оптимизировать платежи по налогу на имущество, который при общем режиме
налогообложения составил бы сумму в размере 2,2 % от стоимости объекта
недвижимости.
Проект планируется осуществлять по упрощенной схеме стандартного
девелоперского проекта по покупке объекта коммерческой недвижимости с
последующей организацией бизнеса в виде предоставления в аренду торговых
помещений. По окончании реализации проекта планируется продажа объекта в
виде объекта недвижимости с действующим арендным бизнесом.
Банк – банк-партнер, участвующий в проекте как основной кредитор на
начальном этапе реализации проекта. Рассматривается возможность
предоставление кредитной линии в объеме 16,2 млн. рублей со сроком
погашения 3 года.
В качестве залогового обеспечения по рассматриваемой кредитной линии
выступает приобретаемый объект недвижимости.
На третий год реализации проекта после формирования устоявшегося
арендного бизнеса на объекте, а также формирования благоприятной стоимости
на объект недвижимости с учетом его перманентного удорожания как минимум
на коэффициент инфляции, планируется реализация объекта недвижимости с
полным погашением кредита.
60
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
Схема взаимодействия при купле-продаже
и предоставления в аренду объекта недвижимости
Продавец объекта
недвижимости
Подрядчики по
СМР, ПСБ
Покупатель объекта
недвижимости
Инициатор
проекта
Государственные
надзорные органы
БАНК
Арендаторы
Взаимоотношения между банком-кредитором и ООО «ФабулА»
планируется осуществлять на основании кредитных договоров и договоров
залога (ипотека в силу договора). При реализации проекта планируется
открытие расчетных счетов инициатора-заемщика проекта в банке-кредиторе.
ООО «ФабулА», выступая в качестве инвестора проекта, является
компанией созданной непосредственно для реализации указанного
инвестиционного проекта. Финансово-хозяйственная деятельность компании с
момента ее регистрации не осуществлялась. В целях реализации проекта
планируется формирование уставного капитала в размере 7 млн. руб., который
будет направлен на оплату первоначального взноса по договору купли-продажи
объекта недвижимости.
Общество располагает необходимым кадровым составом для реализации
проекта. Основные работы по эксплуатации здания (уборка помещений, охрана
и т.п.) будут осуществляться сторонними компаниями на основании договоров
подряда.
Взаимоотношения с подрядчиками СМР и проектантами планируется
осуществлять на основании договора подряда, согласно которому Подрядчики
на основании подготовленной компанией «Проектно-сметное бюро» проектной
документации будут осуществлять работы по реконструкции объекта
недвижимости под торговый комплекс. Указанные работы будут формировать
дополнительную стоимость объекта недвижимости, которая будет учитываться
при реализации объекта, как готового торгового комплекса.
61
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
Взаимоотношения с Арендаторами планируется осуществлять на
основании договоров аренды торгового павильона, заключаемых на срок до 1
года. Арендаторам будет предоставляться торговый павильон, имеющий
собственный вход, витрину, закрывающуюся фасадную часть. Арендаторам
будет предоставляться возможность использования камер хранения
непродовольственных товаров в специальном складском помещении. Камеры
хранения будут предоставляться арендаторам за дополнительную плату на
основании договора аренды камеры хранения. Арендаторы при заключении
договоров аренды обязаны будут внести обеспечительный платеж в размере 5-7
тыс. руб. за квадратный метр арендуемой площади, в целях минимизации
рисков не своевременной оплаты арендных платежей, порчи арендованного
имущества или иного нанесения ущерба торговому комплексу.
Взаимоотношения с продавцом планируется осуществлять на основании
договора купли-продажи объекта недвижимости. Оплата договора планируется
осуществлять в два этапа: первый этап – оплата аванса за счет уставного
капитала, подача документов на регистрацию в государственную
регистрационную службу, второй этап – оплата оставшейся суммы сделки за
счет кредитных источников, после получения регистрационных документов.
Взаимоотношения с покупателем планируется осуществлять на основании
договора купли-продажи объекта недвижимости. Оплата по договору
планируется в виде единовременного платежа, до подачи документов на
регистрацию.
Взаимоотношения с государственными надзорными органами. После
осуществления регистрации сделки по покупке объекта недвижимости,
планируется осуществление СМР по реконструкции объекта под торговый
комплекс. Реконструкцию планируется осуществлять на основании проектносметной документации, прошедшей согласование в органах СанЭпидНадзора и
в Управлении Государственного Пожарного надзора. После осуществление
всех работ по реконструкции, планируется получение соответствующих
согласований непосредственно на торговый комплекс.
62
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
Раздел 8. Оценка риска и страхование Управление воздействием рисков начинается с объективного выявления
основных рисков, с которыми сталкивается бизнес.
В качестве обеспечения возвратности кредитных средств могут быть
рассмотрены:
- залог имущества;
- товары в обороте.
В качестве залога под привлекаемые кредитные средства предлагаются
следующие объекты основных средств:
1) Приобретаемые по проекту основные фонды (земельный участок и
объект недвижимости).
Стоимость приобретаемого имущества (земельный участок и часть здания)
составляет 17,6 млн. руб.
В качестве основного фактора, свидетельствующего о намерениях
обеспечить возвратность привлекаемых заемных ресурсов, будет являться
вложения учредителей компании собственных денежных средств в сумме 7
млн. руб. в реализацию инвестиционного проекта в качестве взноса в уставный
капитал.
8.1. Анализ чувствительности В проекте проводится однопараметрический анализ чувствительности NPV
к изменению каждого из основных параметров проекта на 5, 10 и 20 % как в
сторону увеличения, так и уменьшения их значений. То есть при анализе
влияния на показатели проекта изменений одного из параметров, значения
остальных параметров проекта не изменяются.
Основными параметрами для анализа чувствительности являются:
цена готовой продукции, а именно:
стоимость аренды помещений;
стоимость продажи объекта недвижимости;
себестоимость производства (стоимость покупки недвижимости);
объем производства
площадей под аренду);
(эффективность
использование
полезных
инвестиционные издержки;
процентная ставка по кредиту.
Результаты анализа чувствительности по всем параметрам представлены в
таблице:
63
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
Анализ чувствительности проекта
ФАКТОРЫ РИСКА
Показатели:
цена реализуемой продукции
(стоимость аренды)
Проект
цена реализуемой продукции
(стоимость продажи недвижимости)
Ед. изм.
0%
-20%
-10%
-5%
5%
10%
20%
-20%
-10%
-5%
5%
10%
20%
млн. руб.
4,6
2,4
3,5
4,1
5,1
5,7
6,8
-0,3
2,2
3,4
5,8
7,0
9,4
Срок окупаемости
лет
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
Дисконтированный
срок окупаемости
лет
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
Экономический эффект
млн. руб.
от реализации проекта
11,5
9,4
10,5
11,0
12,1
12,6
13,7
6,7
9,1
10,3
12,8
14,0
16,4
Чистая приведенная
стоимость (NPV)
млн. руб.
3,3
1,5
2,4
2,8
3,7
4,2
5,0
0,03
1,7
2,5
4,1
4,9
6,5
%
19,7%
15,6%
17,6%
18,6%
20,8%
21,8%
23,9%
12,2%
16,1%
17,9%
21,4%
23,1%
26,3%
млн. руб.
1,9
1,5
1,7
1,8
2,0
2,1
2,3
1,1
1,5
1,7
2,1
2,3
2,8
Чистая прибыль
нарастающим итогом
Внутренняя норма
доходности (IRR)
Бюджетный эффект от
реализации проекта
64
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
(продолжение таблицы)
ФАКТОРЫ РИСКА
Показатели:
себестоимость покупки
(стоимость покупки недвижимости)
Проект
объем производимой продукции
(полезные площади под аренду)
Ед. изм.
0%
-20%
-10%
-5%
5%
10%
20%
-20%
-10%
-5%
5%
10%
20%
млн. руб.
4,6
8,8
6,7
5,7
3,5
2,5
0,4
2,4
3,5
4,1
5,1
5,7
6,8
Срок окупаемости
лет
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
Дисконтированный
срок окупаемости
лет
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
Экономический эффект
млн. руб.
от реализации проекта
11,5
14,7
13,1
12,3
10,8
10,0
8,4
9,4
10,5
11,0
12,1
12,6
13,7
Чистая приведенная
стоимость (NPV)
млн. руб.
3,3
6,2
4,8
4,0
2,5
1,8
0,3
1,5
2,4
2,8
3,7
4,2
5,0
%
19,7%
28,4%
23,8%
21,7%
17,8%
16,1%
12,8%
15,6%
17,6%
18,6%
20,6%
21,8%
23,9%
млн. руб.
1,9
2,7
2,3
2,1
1,7
1,6
1,2
1,5
1,7
1,8
2,0
2,1
2,3
Чистая прибыль
нарастающим итогом
Внутренняя норма
доходности (IRR)
Бюджетный эффект от
реализации проекта
65
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости
(продолжение таблицы)
ФАКТОРЫ РИСКА
Показатели:
Проект
инвестиционные издержки
процентная ставка кредита
Ед. изм.
0%
-20%
-10%
-5%
5%
10%
20%
-20%
-10%
-5%
5%
10%
20%
млн. руб.
4,6
9,9
7,3
5,9
3,3
1,9
-0,9
5,8
5,2
4,9
4,3
4,0
3,3
Срок окупаемости
лет
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
Дисконтированный
срок окупаемости
лет
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
х
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
3,0
Экономический эффект
млн. руб.
от реализации проекта
11,5
15,5
13,5
12,5
10,6
9,6
7,5
12,8
12,2
11,9
11,2
10,9
10,3
Чистая приведенная
стоимость (NPV)
млн. руб.
3,3
7,0
5,1
4,2
2,3
1,4
-0,5
4,3
3,8
3,5
3,0
2,8
2,3
%
19,7%
31,2%
25,0%
22,2%
17,4%
15,2%
11,1%
22,1%
20,9%
20,3%
19,1%
18,5%
17,3%
млн. руб.
1,9
2,8
2,4
2,2
1,7
1,5
1,1
2,1
2,0
2,0
1,9
1,8
1,7
Чистая прибыль
нарастающим итогом
Внутренняя норма
доходности (IRR)
Бюджетный эффект от
реализации проекта
66
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости в г. Казань
8.2. Уровень безубыточности Одним из наиболее распространенных методов расчета критических точек
проекта («переходных цен») является определение точки безубыточности проекта
(BEP) в процентах от проектной мощности. Его смысл заключается в определении
уровня производства (продаж), при котором проект остается безубыточным.
Плановый коэффициент полезного использования площадей торгового
комплекса согласно инвестиционному проекту составляет 0,81, т.е. из 320 кв. м
общей площади торгового комплекса проектом предусмотрено предоставление в
аренду помещений площадью 260 кв. м.
Уровень безубыточности
(при изменении площадей под аренду)
условно-эталонный год
Наименование показателя
Бизнесплан
Безубыт.
уровень
Отклонение от БП
Площади под аренду, м2
260
282
22
Финансовый результат, тыс. руб.
-375
0
375
Коэффициент полезного использования
0,81
0,88
0,07
Точка безубыточности, как правило, не должна превышать 80-90%. Чем ниже
будет этот уровень, тем более вероятно, что данный проект останется
жизнеспособным в условиях сокращения рынка сбыта и, соответственно, тем
ниже риск кредитора. В нашем случае, не следует применять аналогичный расчет
точки безубыточности ввиду специфики деятельности торгового комплекса, а
именно, гарантированной заполняемости его торговых помещений арендаторами
согласно маркетинговым исследованиям района, в котором расположено здание, и
основных конкурентов, находящихся в непосредственной близости к нему.
Но даже, несмотря на это, проект остается безубыточным даже при загрузке
производства (продаж) на 88%, что является показателем в диапазоне
нормативной величины и свидетельствует об эффективности проекта.
Для реальной оценки безубыточности проекта рассчитаем потенциальную
стоимость продажи объекта недвижимости с учетом компенсации понесенных
затрат, т.е. при формировании «нулевого» результата.
Уровень безубыточности
(при изменении цены продажи недвижимости)
за жизненный цикл проект
Наименование показателя
Бизнесплан
Безубыт.
уровень
Отклонение от БП
Стоимость 1 кв. м продажи недвиж-ти, руб.
88 681
71 787
-16 894
Финансовый результат, тыс. руб.
4 595
0
-4 595
Средний темп инфляции в год, %
7,0%
-2,4%
-9,4%
67
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости в г. Казань
Учитывая, что сумма инвестиционных вложений в проект в пересчете на 1
кв. м приобретаемой недвижимости составляет 72’390 руб., то расчет
потенциально возможной цены продажи недвижимости в точке безубыточности
(71’787 руб./м2) наглядно демонстрирует о запасе прочности в части влияния
ценового фактора на реализацию проекта.
8.3. Оценка проектных рисков В данном разделе бизнес-плана проводится качественный анализ рисков
проекта, не поддающихся формальному анализу.
Риски, возникающие на этапе осуществления капитальных вложений:
1) Срыв сделки по купле-продаже основных фондов.
Для минимизации указанного вида риска планируется подписание договора
купли-продажи с предоставлением собственнику объекта недвижимости
предварительной оплаты на сумму не менее 3 млн. руб., что будет
свидетельствовать об обоюдных намерениях по свершению сделки.
Стоимость этапов проекта по реконструкции объекта недвижимости и ввода
его в эксплуатацию рассчитана исходя из максимальной прогнозируемой
стоимости (создан запас прочности).
2) Превышение расчетной стоимости проекта.
Данный риск был рассмотрен ранее. Превышение стоимости проекта на 10%
для окупаемости проекта в масштабе деятельности предприятия незначительно.
Кроме того, согласно анализу рынка коммерческой недвижимости
обязательным условием предоставления торговых помещений в аренду является
внесение арендаторами обеспечительного взноса, размер которого колеблется от
3-5 месячной стоимости аренды.
В связи с этим, в качестве существенного запаса прочности по проекту
можно рассмотреть обязательную уплату арендаторами обеспечительного взноса
в сумме не менее 5 тыс. руб. на 1 кв. м, что в пересчете на плановую площадь
предоставляемых в аренду помещений составляет 1,3 млн. руб. (для сравнения, у
основного конкурента, ТЦ «Березка», размер обеспечительного взноса составляет
10 тыс.руб./м2).
Риски, связанные с эксплуатацией недвижимости:
1) Невыполнение обязательств подрядных организаций (несвоевременность
выполнения услуг).
Данный риск практически исключен, поскольку в настоящее время рынок
соответствующих услуг перенасыщен предложениями специализированных
компаний, готовых качественно и в максимально сжатые сроки выполнить
68
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости в г. Казань
заказанные услуги. К тому же оплата за соответствующие услуги подрядных
организаций будет осуществляться по факту их выполнения.
2) Неудовлетворительный менеджмент.
Административную часть работы планируется осуществлять силами
специалистов компании ООО «ФабулА». Опыт работы специалистов компании в
финансовой и управленческой сфере свидетельствуют о состоятельности и
компетентности руководящего состава административно-управленческого
персонала для развития данного бизнеса.
Осуществление же эксплуатационных расходов планируется осуществлять
путем привлечения сторонних специализированных организаций на основании
договоров подряда.
3) Продукция не находит сбыта в нужном стоимостном выражении и в
расчетные сроки (возникновение ценовых ограничений, переоценка емкости
рынка или недооценка конкуренции при маркетинге).
Анализ существующего рынка коммерческой недвижимости г. Казани
позволил определить наиболее привлекательные объекты торговой недвижимости
с точки зрения их коммерческой эффективности, а также основные предпочтения
как арендаторов, так и покупателей товаров и услуг к торговым комплексам.
Близость к г. Казани и расположение здания торгового комплекса на
оживленной магистрали, которая к тому же является центральной улицей для
поселка и объединяет его с городом, также свидетельствуют об удачном его
местоположении с точки зрения автомобильной и пешеходной проходимости.
Здание находится на пересечении 2-х центральных улиц пос. Дербышки (ул. Мира
и ул. Главная).
Транспортная доступность участка высокая. Наличие автомобильных и
транспортных развязок, а также остановки общественного транспорта в 5-10
метрах от самого здания, несомненно, увеличивают его привлекательность для
размещения в нем торговых точек.
Все эти факторы свидетельствуют об эффективности инвестиционных
вложений в покупку коммерческой недвижимости и запуска на его площадях
торгового комплекса, что позволит обеспечить формирование дополнительных
мест для товарно-розничного оборота и повысить привлекательность указанного
объекта для экономически выгодной его продажи в перспективе.
4) Инфляция затрат (опережающий рост цен на сырье, энергоносители и др.
статьи затрат)
Согласно маркетинговым исследованиям, изменение темпов инфляции будет
не более 7-10%% и существенного повышения цен на коммунальные услуги, а в
частности, на энергоносители, которое наблюдалось в послекризисные годы более
не будет. К тому же, в структуре затрат их доля незначительна (менее 9%), а их
изменение непосредственно отразится на размере аренды.
69
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости в г. Казань
Пересмотр ставок аренды в России наиболее часто осуществляется в
пределах от 6 месяцев до года или по завершению срока действия договора. В
основном при пересмотре ставок аренды, арендодатель оперирует сложившейся
на рыке ситуацией, в редких случаях при изменении ставок учитывают динамику
индекса потребительских цен. Индексация арендных ставок, как правило,
происходит ежегодно.
Кроме этого, частичное возмещение коммунальных платежей со стороны
арендаторов по проекту сводит указанный риск к минимуму.
5) Экологические
возмещение ущерба).
риски
(возникновение
непредвиденных
затрат
на
В рамках реализации данного проекта указанный риск не актуален.
8.4. Страхование В рамках реализации инвестиционного проекта в качестве обеспечения
сохранности приобретаемого объекта недвижимости, а также для выполнения
условий банка при привлечении коммерческого кредита планируется страхование
недвижимости в течение срока пользования кредитом. Сумма страховой премии
запланирована в размере 1% от покупной стоимости объекта недвижимости.
70
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости в г. Казань
Раздел 9. Финансово-экономическое обоснование Информация для расчета подготовлена в квартальной разбивке. Финансовоэкономическая оценка проекта осуществлена на базе программного обеспечения
«MS Office – Excell».
Методика оценки, используемая в расчетах, соответствует принципам
бюджетного подхода. В соответствии с принципами бюджетного подхода
горизонт исследования (срок жизни проекта) разбивается на временные
интервалы (интервалы планирования), каждый из которых рассматривается с
точки зрения притоков и оттоков денежных средств. На основании потоков
денежных средств определяются основные показатели эффективности и
финансовой состоятельности проекта.
Материалы, по которым проведен итоговый анализ финансовоэкономической эффективности инвестиций, представлены в Приложении в
«Таблицах финансово-экономического обоснования».
Учитывая безусловное удорожание недвижимости ввиду ежегодного роста
инфляции согласно маркетинговым исследованиям, все расчеты финансовоэкономического обоснования проведены в ценах с учетом коэффициента
инфляции в размере 7% в год и представлены в Приложении.
Сумма инвестиционных вложений в реализацию проекта оценивается в
размере 23,2 млн. руб., из которой 76% или 17,6 млн. руб. – покупная стоимость
объекта недвижимости (55 тыс. руб. за 1 кв. м).
Источниками финансирования на приобретение объекта недвижимости, его
реконструкцию и ввода в эксплуатацию в виде торгового комплекса являются:
Собственные источники финансирования – 7,0 млн. руб. или 30% от
общей суммы инвестиций в виде взносов учредителей в уставный капитал.
Заемные источники финансирования – 16,2 млн. руб. в виде привлечения
банковского кредита сроком на 3 года под 15% годовых.
Оплату при покупке объекта коммерческой недвижимости планируется
осуществить поэтапно:
71
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости в г. Казань
около 3,0 млн. руб. за счет собственных средств после подписания
договора купли-продажи с собственником имущества;
оставшуюся часть (20,2 млн. руб.) перечислить после регистрации
объекта недвижимости в собственность, т.е. ориентировочно через месяц с
момента подписания договора и подачи документов в Регистрационную палату.
Как было отмечено ранее, реализацию проекта планируется осуществить в
три этапа: покупка объекта недвижимости предоставление помещений в
аренду продажа торгового комплекса.
Предоставление торговых помещений в аренду планируется осуществлять в
течение 3-х лет. Выручка от реализации услуг по аренде с учетом частичного
возмещения арендаторами коммунальных платежей составит 14,3 млн. руб.
Диаграмма 9.1.1.
В общей структуре доходов за период жизненного цикла инвестиционного
проекта основная доля выручки приходится на стоимость продажи объекта
недвижимости, что составляет 66% или 28,4 млн. руб. Оставшиеся 34% (14,3 млн.
руб.) общей выручки от реализации формируются от арендного бизнеса за 3 года.
Диаграмма 9.1.2.
Диаграмма 9.1.3.
72
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости в г. Казань
В структуре текущих расходов, связанных с эксплуатацией здания в период с
момента его покупки, дальнейшего предоставления помещений в аренду и
продажи как торгового комплекса с функционирующим бизнесом, основную
часть затрат занимают проценты за кредит (47%). На прямые затраты (без учета
управленческих, коммерческих расходов, а также расходов на страхование и за
кредит) приходится 35% от общих затрат.
Диаграмма 9.1.4.
При заложенном в расчетах уровне доходов и затрат проект необходимо
признать экономически оправданным и эффективным. Совокупный финансовый
результат после уплаты налогов по инвест. проекту составит 4,6 млн. руб.
Экономический эффект от реализации данного проекта составит по итогам
трех лет 11,5 млн. руб.
Диаграмма 9.1.5.
73
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости в г. Казань
Проект
характеризуется
как
потенциально
кредитоспособный.
Положительная величина NPV при ставке дисконтирования 12,2% также
подтверждает целесообразность вложения средств в рассматриваемый проект.
Внутренняя норма доходности проекта (IRR) в размере 19,7% говорит о
достаточном запасе прочности и свидетельствует о его привлекательности для
потенциальных инвесторов.
Необходимо отметить, что помимо получения коммерческой выгоды
непосредственно для инициатора проекта – ООО «ФабулА» – проектом
предусматривается формирование бюджетного эффекта в виде налоговых
отчислений в бюджеты различного уровня. Сумма бюджетных отчислений
запланирована за период реализации инвестиционного проекта составит около 2
млн. руб.
Диаграмма 9.1.6.
74
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости в г. Казань
П р и л оже н и я
75
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости в г. Казань
Кадастровые паспорта и схемы расположения помещений и
земельного участка 76
Бизнес-план: Покупка коммерческой недвижимости в г. Казань
Таблицы финансово-экономического обоснования - Расчет потребности в инвестициях на приобретение и реконструкцию
коммерческой недвижимости - График освоения инвестиционных вложений - Расчет доходов и расходов по покупке недвижимости и сдаче ее в аренду - План продаж по аренде - Фонд оплаты труда - Бюджет доходов и расходов - Бюджет движения денежных средств - Движение заемных ресурсов - Расчет окупаемости вложенных средств - Налоговое окружение и распределение налогов по уровням бюджета - Бюджетный эффект от реализации проекта 77
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
422
Размер файла
3 120 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа