close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Глава 1 ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

код для вставкиСкачать
Глава 1
ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ, ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ
1.1. История возникновения и развития ипотеки
Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было упо
треблено в законодательстве Солона (VI в. до н. э.)1.
В 594 г. до н. э. один из легендарных «семи мудрецов» древности
Солон предложил ставить на имении должника (обычно на погранич
ной меже) столб с надписью, гласящей, что эта земля служит обеспе
чением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил
название ипотека (от греч. hypoteka — подставка, подпорка). На нем
отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали
использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древ
ней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинте
ресованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии дан
ной земельной собственности. Другими словами, для приобретения
права собственности на землю или другую недвижимость при ипотеке
недостаточно было одного соглашения между продавцом и покупате
лем. Требовалось условие, при котором третьи лица могли убедиться
в существовании такого права, а именно — наличие специальной до
ступной информации об этом праве.
Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление
было вызвано экономическими потребностями общества, развитием
его товарно денежных отношений. С течением времени оно постоян
но совершенствовалось, отражая особенности времени и конкретной
страны.
Особая заслуга в развитии законодательства в области юридиче
ского обеспечения исполнения обязательств принадлежит римскому
гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспе
чения исполнения обязательств залогом недвижимого имущества.
1.1. История возникновения и развития ипотеки
7
Первоначально заложенное по договору имущество до исполнения
должником своих обязательств передавалось кредитору в собствен
ность. Такая форма вещного обеспечения называлась «фидуция» (от
лат. fiducia — сделка на доверии, или доверительная сделка). На пер
вом этапе развития института фидуции должник не обладал практи
чески никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: тре
бовать от заемщика выплаты долга или не возвращать ему имущество.
В древнерусском и древнегерманском гражданском праве приобрете
ние права собственности кредитором относилось не к моменту уста
новления залога, а к моменту просрочки исполнения обязательства.
В дальнейшем было введено официальное положение к документу
о залоге, которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кре
дитора. Согласно данному положению, в случае исполнения должником
своего обязательства выдавался иск о возврате вещи (actio fiducia).
Стороны фидуции могли в договоре ставить условия2:
• pactum vendendo, дающее право кредитору в случае неуплаты дол
га продать заложенную вещь и из вырученной суммы погасить
долг;
• lex commissoria, дающее право кредитору в случае неуплаты дол
га оставить заложенную вещь у себя.
Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные
правовые аспекты, которыми мог воспользоваться кредитор и кото
рые были невыгодны для заемщика.
Следующая форма развития вещного обеспечения — пигнус (от лат.
pignus — неформальный залог) — в большей степени защищала заем
щика от своевольных действий кредитора. Договор о залоге на этой
стадии предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже
не в собственность, а только во владение3, и только как гарантии ис
полнения взятого заемщиком обязательства. При этом он мог пользо
ваться заложенной вещью либо в качестве арендатора, либо временно.
Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользо
вался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оста
валось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возмес
тить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им
обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять
продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невы
полнения взятых обязательств должником кредитор после продажи
недвижимости возвращал заемщику всю разницу между выручкой за
недвижимость и остатком долга. Данный вид сделок тщательно регла
8
Глава 1. Основные понятия ипотечного кредитования, история развития
ментировался. Требования, не входящие в регламентацию, были пред
метом особого судебного разбирательства.
Такая форма залога повышала уверенность кредитора в возврате
долга, но создавала значительные трудности в управлении недвижи
мым имуществом. Кроме того, потребность в заемном капитале редко
соответствовала стоимости предоставляемого в залог имущества. Все
это сдерживало развитие кредитных отношений, порождало материаль
ные убытки не только для кредитора и заемщика, но и для государства.
Появление самой ипотеки было обосновано политическими и эко
номическими условиями того времени: ослабление рабовладельче
ского хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам
привели к возникновению классического института ипотеки. По суще
ствующему законодательству ни одна действующая правовая форма
не подходила для гарантирования этого вида сделок между собствен
никами земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арен
даторы не имели ничего, кроме орудий труда, которые они в силу своей
профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введе
ние новой формы залога — залога арендаторами самих орудий труда,
причем без передачи предмета залога во владение арендодателя.
Позже новый вид залога распространился и на другие виды имуще
ства, в частности на недвижимость. Понятие ипотечного обеспечения
означало материальное обеспечение обязательства, но без передачи
недвижимости во владение лицу, которому оно гарантировало выпол
нение обязательства.
Ипотечный кредит дал возможность залогодателю по прежнему
использовать предмет залога для собственных нужд, а кредитору осу
ществлять определенный контроль за его использованием, чтобы не
допустить ухудшения или исчезновения предмета залога4.
Таким образом, понятие «ипотека» основывается на древнеримских
принципах залога, являясь его более совершенной формой. Со време
нем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотеч
ного кредита, надежность его обеспечения.
Ипотека — это одна из форм имущественного обеспечения обязатель
ства должника, при которой недвижимое имущество остается в соб
ственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним
своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за
счет реализации данного имущества.
Обязательство должника может быть не только банковским, но и обя
зательством, основанным на купле продаже, аренде, подряде, другом
договоре, причинении вреда и т. п.5
1.1. История возникновения и развития ипотеки
9
Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы
долга по кредитному договору, процентов за пользование кредитом
(заемными средствами), а также других расходов, связанных с обра
щением взыскания и реализацией заложенного имущества и возмеще
нием убытков кредитора вследствие ненадлежащего исполнения обес
печенного ипотекой обязательства6.
Отличительными чертами ипотеки являются:
• во первых, ипотека, как и всякий залог, в сущности, является спо
собом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного)
обязательства — займа или кредитного договора, договора арен
ды, подряда, возмещения вреда и т. д.;
• во вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость.
К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все,
что прочно с ними связано: здания, сооружения, многолетние на
саждения и т. п.;
• в третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. По
следний остается собственником, пользователем и фактическим
владельцем этого имущества;
• в четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипо
теки оформляется специальным документом — закладной7, кото
рая также подлежит государственной регистрации;
• в пятых, при значительном превышении стоимости залога над
суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить
дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества
(вторая, третья ипотека).
И наконец, при неисполнении обязательства, обеспеченного ипоте
кой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с пуб
личных торгов.
Таким образом, ипотечный кредит — это кредит, обязательства по
возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества
(ипотекой).
Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм
реализации отношений, возникающих по поводу организации, прода
жи и обслуживания ипотечных кредитов.
Понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование» тесно взаимосвяза
ны, но не тождественны. Ипотечное кредитование как система финан
сово экономических отношений включает в себя ипотеку как базовую
подсистему — составную часть или существенный элемент в форме
непосредственных залоговых технологий.
10
Глава 1. Основные понятия ипотечного кредитования, история развития
С другой стороны, ипотечное кредитование — один из видов сделки
с недвижимым имуществом, обеспечение обязательств по которому
осуществляется с помощью ипотеки.
1.2. Понятие закладной, ее виды
Закладная — именная ценная бумага, удостоверяющая следующие пра
ва ее владельца: право на получение исполнения по денежному обяза
тельству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказа
тельств существования этого обязательства; право залога на имущество,
обремененное ипотекой8.
Закладная дает кредитору право требования на имущество должни
ка, служащее обеспечением ссуды. В случае нарушения условий кре
дитного договора (неуплата процентов, задержка погашения долга
и т. д.) владелец закладной может обратить взыскание на заложенное
недвижимое имущество для возмещения потерь.
Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим
лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.
Соответственно обязанными по закладной лицами являются как долж
ник по обеспеченному ипотекой обязательству, так и залогодатель9.
Не любое денежное обязательство, обеспеченное ипотекой, может
быть удостоверено закладной. Только то, по которому сумма долга на
момент заключения договора определена или которое содержит усло
вия, позволяющие определить эту сумму в надлежащий момент10.
Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осу
ществляющим государственную регистрацию ипотеки, после государ
ственной регистрации ипотеки11.
Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель
и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее
установленные условия закладной12.
Существует понятие первой и второй закладной. Закладная на не
движимое имущество является первой закладной, если до нее не была
зарегистрирована ни одна закладная по данному имуществу (старший
залог). Вторая закладная — закладная, обеспечением которой служит
недвижимое имущество, уже находящееся в данный момент в залоге
(младший залог).
Закладные обычно имеют приоритет в том порядке, в котором они
были зарегистрированы. Вторая закладная подчинена первой. Первая
закладная имеет приоритетное требование на возврат денежных средств
путем продажи заложенного имущества в случае невыполнения долж
1.2. Понятие закладной, ее виды
11
ником своих обязательств. Поскольку второй заем представляет со
бой больший риск для кредитора, то он обычно и предоставляется под
более высокий процент.
Приоритет закладных может быть изменен путем оформления су
бординационных соглашений (subordination agreement), в которых пер
вый кредитор подчиняет свое право наложения ареста на имущество
должника праву второго кредитора. Данное соглашение должно быть
подписано обоими кредиторами.
Закладные также могут быть классифицированы в зависимости от
ситуации, в которой они используются.
Общая закладная — это закладная, при которой заем относится бо
лее чем к одной части недвижимого имущества; обычно применяется
для финансирования модернизации имущества. Такие займы обычно
включают положение «о частичном освобождении», которое означает,
что при условии возврата определенной части кредита часть заложен
ного имущества может быть освобождена от залога. При этом заем га
рантируется всей оставшейся недвижимостью, не освобожденной от
залога.
Комплексная закладная. Комплексный заем берется не только под
недвижимость, но и под предметы личной собственности, прилагае
мые к недвижимости, а также оборудование, являющееся частью не
движимости.
Открытая закладная — это открытый заем, гарантирующий долго
вое обязательство, выдаваемое кредитору или наследникам его прав
должником. Другими словами, кредитор открывает заемщику кредитную
линию. Ставка процента на первоначальную сумму кредита фиксиро
вана, но процент на последующие кредиты может равняться текущей
ставке процента. Закладная обычно включает положение о гарантиру
емой максимальной величине.
Открытые закладные часто используются заемщиками для того, что
бы получить дополнительные средства с целью модернизации их иму
щества. Заемщик «открывает» закладную для того, чтобы увеличить
долг до его первоначальной величины после того, как долг был умень
шен путем осуществления выплат в течение определенного периода
времени. Условия открытой закладной обычно запрещают увеличи
вать долг за пределы размеров или первоначального долга, или вели
чины, обусловленной в закладной. При этом кредитор не обязан да
вать взаймы дополнительные суммы.
Перевешивающая закладная дает возможность заемщику, выпла
чивающему уже существующий кредит по закладной, получить допол
12
Глава 1. Основные понятия ипотечного кредитования, история развития
нительное финансирование от другого кредитора. Новый кредитор при
нимает на себя уплату существующего займа и предоставляет заем
щику новый кредит под более высокий процент. Общая величина но
вого займа включает уже существующий заем и дополнительные суммы,
предоставляемые заемщику.
Закладные листы бывают различного достоинства. Наряду с за
кладной может выпускаться так называемая купонная книжка. Она
состоит из отдельных купонов, на которых обозначена сумма выплаты
процентов и дата выплаты. Держатель закладной может получать про
центы по предъявлению этого купона. Чтобы не пропускать сроки вы
плат процентов, рекомендуется депонировать закладной лист в ипо
течный или другой банк, который будет следить за их своевременным
начислением.
Своевременное предъявление купона имеет большое значение, так
как по истечении четырех лет с начала выплаты соответствующего
процента право на его получение утрачивается. Право на получение
(возврат) стоимости закладного листа по истечении срока его дей
ствия заканчивается только через 30 лет. Эмиссионные условия, как,
например, процентная ставка, срок действия, право на возврат, долж
ны быть указаны на закладном листе.
1.3. Классификация ипотечных кредитов
Ипотечные кредиты могут быть классифицированы по различным при
знакам.
1. По объекту недвижимости13:
• земельные участки14;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое
имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоя
щие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского
назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и косми
ческие объекты;
• незавершенное строительством недвижимое имущество, возво
димое на земельном участке в соответствии с требованиями за
конодательства РФ15.
1.3. Классификация ипотечных кредитов
13
2. По целям кредитования:
• жилищное кредитование:
♦ приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо
отдельного дома на одну или несколько семей в качестве ос
новного или дополнительного места жительства; приобретение
дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участ
ками земли; приобретение земельного участка под застройку;
♦ на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт ин
дивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инже
нерное обустройство земельного участка (прокладку комму
никационных сетей);
♦ строительство и приобретение готового жилья с целью инве
стиций. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья
предоставляются единым разовым платежом. Кредитование
строительства жилья происходит поэтапно: каждый последу
ющий платеж осуществляется только после завершения оче
редного этапа строительства;
• на разработку земельного участка;
• на развитие сельского хозяйства;
• на развитие производства;
• кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нуж
ды заемщика.
3. По виду кредитора.
Данная классификация может быть произведена: по статусу, по при
надлежности и по степени специализации (табл. 1.1).
Таблица 1.1. Ипотечные кредиторы
По статусу
Банковские
Небанковские
По принадлежности
Государственные
Частные
Общественные
По степени
специализации
Универсальные
Специализированные
4. По виду заемщиков:
• как субъектов кредитования:
♦ кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
♦ кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владель
цу жилья;
14
Глава 1. Основные понятия ипотечного кредитования, история развития
• по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предо
ставляться:
♦ сотрудникам банков;
♦ сотрудникам фирм — клиентов банка;
♦ клиентам риелторских фирм;
♦ лицам, проживающим в данном регионе;
♦ всем желающим.
В зависимости от статуса заемщика могут в значительной степени
меняться условия кредитования.
5. По способу предоставления кредита (жилищное ипотечное кре
дитование).
• Немецкая модель. Для получения ипотечного кредита заемщик
в течение определенного времени накапливает оговоренную в до
говоре денежную сумму, которая составляет 40–50% от суммы,
обозначенной в контракте. После этого он имеет право на полу
чение кредита.
• Американская модель. Заемщик вносит первоначальный взнос
в размере 20–30% от стоимости приобретаемой недвижимости.
На недостающую сумму ему предоставляется кредит. При этом
в качестве первоначального взноса может быть принято в зачет
имеющееся жилье или жилищные сертификаты16.
6. По способу рефинансирования.
Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные ин
ституты. Особенности их деятельности заключаются в способе рефи
нансирования выдаваемых кредитов (табл. 1.2).
Таблица 1.2. Способы рефинансирования ипотечных кредитов
№
п/п
1
2
3
4
Способ рефинансирования
Выпуск ипотечных облигаций
Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии
Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы
международных организаций)
Продажа закладных ипотечному
агентству или крупному ипотечному
банку
Вид кредитного института
Ипотечные банки
Стройсберкассы
Универсальные банки
Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком
1.4. Инструменты ипотечного кредитования
15
7. По способу амортизации долга17:
• постоянный ипотечный кредит;
• кредит с переменными выплатами;
• кредит с единовременным погашением согласно особым усло
виям;
• ипотечные кредиты с нарастающими платежами;
• ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга;
• ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес
кредитора.
8. По виду процентной ставки18:
• кредит с фиксированной процентной ставкой;
• кредит с переменной процентной ставкой.
9. По возможности досрочного погашения:
• с правом досрочного погашения;
• без права досрочного погашения;
• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.
10. По степени обеспеченности (величине первоначального пла
тежа).
Сумма кредита может составлять от 30 до 100% стоимости заложен
ного имущества.
Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:
• обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими
кредиторами);
• субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях.
Ипотечные кредиты могут выдаваться в виде разовых ссуд и в виде
кредитных линий. Могут быть обеспечены первыми либо последую
щими ипотеками (младшие, старшие закладные)19.
1.4. Инструменты ипотечного кредитования
При ипотечном кредитовании значительную роль играет выбор фи
нансовых инструментов и технологий, применяемых на различных
этапах финансового процесса. Их выбор определяется общей экономи
ческой ситуацией, развитостью ипотечных операций в стране (в част
ности, объемом ипотечных операций, наличием соответствующей
инфраструктуры), финансовыми возможностями и желаниями участ
ников сделок (кредиторов и заемщиков), видом операции (например,
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
392
Размер файла
223 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа