close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Ответ - Управление Росреестра по Ростовской области

код для вставкиСкачать
 Ответы на вопросы кадастровых инженеров на совещании, состоявшемся 17.07.2014.
Уважаемые коллеги!
Доводим до Вашего сведения, что в связи с вступлением в силу с 30.06.2014 приказов Минэкономразвития России от 25.02.2014 №85, №86, №87, №88, №89 Росреестром подготовлен проект письма от 01.07.2014 № 14-исх/07450-ГЕ/14 относительно применения вышеуказанных приказов до реализации организационно-технического мероприятий при реализации указанных приказов, который согласован Департаментом недвижимости Минэкономразвития от 11.07.2014 № Д23и-2440.
Таким образом, до завершения организационно-технических мероприятий и размещения измененных XML-схем на официальном сайте Росреестра в сети Интернет и введения их в действие необходимо руководствоваться предложениями Россреестра по подготовке технических и межевых планов, изложенных в письме Росреестра от 01.07.2014 № 14-исх/07450-ГЕ/14. Технический план, представляемый в орган кадастрового учета в форме электронного документа, должен состоять из набора файлов, упакованных в один ZIP-архив, содержащий технический план в формате XML-документов, подготовленный с использованием актуальных XML-схем, размещенных на официальном сайте Росреестра в сети Интернет, а также один или несколько файлов с расширением JPEG, TIFF или PDF, содержащих графическую часть технического плана, документы, которые подлежат включению в состав приложения, оформленные в форме электронных образов бумажных документов в виде файлов в формате PDF, а также тестовая часть технического плана в форме электронного образа бумажного документа, подготовленного в соответствии с вышеуказанными приказами, в виде файла в формате PDF.
При этом все вышеуказанные файлы, содержащиеся в Zip-архиве, должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, изготовившего технический план.
Межевой план, предоставляемый в орган кадастрового учета в форме электронного документа, должен состоять из набора файлов, упакованных в один ZIP-архив, содержащий межевой план в формате XML-документов, подготовленный с использованием актуальных XML-схем, размещенных на официальном сайте Росреестра в сети Интернет, а также один XML-файл, содержащий семантические сведения межевого плана, а также один или несколько файлов с расширением JPG, TIFF или PDF, содержащих графическую часть межевого плана, а также документы, которые подлежат включению в состав приложения, оформленные в форме электронных образов бумажных документов в виде файлов в формате PDF, а также тестовая часть межевого плана в форме электронного образа бумажного документа, подготовленного в соответствии с вышеуказанными приказами, в виде файла в формате PDF.
При этом все вышеуказанные файлы, содержащиеся в Zip-архиве, должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, изготовившего межевой план.
Ответы на вопросы в отношении земельных участков.
Вопрос 1: При проведении кадастровых работ по уточнению земельного участка с кадастровым (условным) номером :1, было установлено, что смежный земельный участок с кадастровым (условным)номером :2 уточненный до 01.03.2008, поставлен на кадастровый учет со смещением и неверной конфигурацией. Вопрос: можно ли в одном межевом плане по уточнению земельного участка: 1. Произвести исправление кадастровой ошибки смежного земельного участка: 2. Изменив его местоположение и конфигурацию, при этом не изменяя площадь данного участка?
Ответ: В соответствии с п. 20 приказа Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412 "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков" (вместе с "Требованиями к подготовке межевого плана, в том числе особенностями подготовки межевого плана в отношении земельных участков, указанных в части 10 статьи 25 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости") межевой план оформляется в виде одного документа также в случаях если:
- одновременно уточняется местоположение границ нескольких смежных земельных участков, в том числе в связи с исправлением ошибки в местоположении их границ;
- одновременно с образованием земельного участка или уточнением части границ и (или) изменением площади земельного участка уточняется и (или) изменяется местоположение границ и площадь смежного земельного участка (смежных земельных участков).
Таким образом, межевой план может быть подготовлен в виде одного документа, но должен содержать обоснование исправления ошибки и изменения конфигурации смежного земельного участка.
Кроме того, в данном случае государственный кадастровый учет изменений такого смежного земельного участка должен осуществляться на основании заявления правообладателя указанного земельного участка.
Вопрос 2: Согласно п.21 приказа №89 от 25.02.2014г межевой план составляется на основе сведений ГКН, т.е межевой план может быть составлен на основе кадастровой выписки (если учтен) и КПТ (если проводятся работы по образованию или уточнению). Возможно ли вносить в межевой план сведения о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства, которые расположены на этом земельном участке на основании кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства? Или нужно заказывать кадастровые выписки на все объекты, находящиеся на данном земельном участке, сведения о которых есть в ГКН? Если нужны именно кадастровые выписки на ОКС, то когда можно будет заказывать через портал Росреестра?
Ответ: В соответствии с п. 21 Требований межевой план составляется на основе сведений ГКН об определенном земельном участке, здании, сооружении, объекте незавершенного строительства, которые расположены на таком земельном участке (кадастровой выписки об объекте недвижимости), и (или) сведений об определенной территории (кадастрового плана территории), например, в случае образования земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или уточнения местоположения границ земельных участков.
Таким образом, в Требованиях речь идет о кадастровых выписках объектов недвижимости.
Тем не менее, в Требованиях отсутствуют положения, в соответствии с которыми необходимо приводить реквизиты запрошенных документов, содержащих сведения о зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства, расположенных на земельном участке. В связи с чем, если будут заполнены все необходимые реквизиты, то у органа кадастрового учета отсутствуют основания для проверки, заказывались ли сведения об объектах капитального строительства в виде кадастровой выписки или в ином виде.
По поводу возможности запроса сведений в виде выписок через сайт Росреестра Вам необходимо обратиться в Росреестр. Филиал готов предоставлять сведения, если будет настроена возможность выгрузки через сайт Росреестра.
Вопрос 3: В соответствии с п. 37 Приказа №412, необходимо вносить сведения о зданиях, сооружениях и объектах незавершенного строительства, расположенных на исходном, образуемом, уточняемом или измененном участках. В реквизит "4. Сведения о наличии зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства на исходных земельных участках" раздела "Исходные данные", сведения о зданиях, сооружениях и объектах незавершенного строительства вносятся только при наличии на исходных участках? Т.е. при оформлении м.п. по образованию земельного участка из государственной или муниципальной собственности (вновь образуемого), реквизит "4" не заполняется?
Ответ: Да, реквизит 4 раздела "Исходные данные" заполняется при наличии в принципе исходного земельного участка и наличии на нем зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства. В случае образования земельного участка из земель отсутствует исходный земельный участок.
Вопрос 4: В соответствии с п. 37 Приказа №412, обязательно ли заказывать кадастровые паспорта на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства или можно, если известен его КН, просто вписать в соответствующие реквизиты? Обязательно ли указывать в "Заключении кадастрового инженера" реквизиты уведомлений об отсутствии в ГКН сведений о зданиях, сооружениях и объектах незавершенного строительства, если точно уверены, что строений на земельном участке нет?
Ответ: По поводу запроса сведений об объектах капитального строительства, расположенных на земельном участке см. ответ на вопрос 2.
В отношении обязательности приведения в разделе "Заключение кадастрового инженера" реквизитов уведомлений об отсутствии сведений в государственном кадастре недвижимости есть прямое указание Требований (см. п. 37 Требований).
Вопрос 5: В соответствии с п. 31 Приказа №412, в реквизите "3" раздела "Общие сведения о кадастровых работах" приводятся сведения о заказчике кадастровых работ: СНИЛС - для физ. лиц, ОГРН и ИНН - для юр. лиц. Однако программа ПКЗО на базе ObjectLand, при формировании xml, выдает ошибку, прописывая, что выгрузка номеров СНИЛС, ОГРН, ИНН не предусмотрена xml-схемой. И советуют данную информацию прописывать в "Заключении кадастрового инженера" или включать документы, подтверждающие эти данные в приложение. Будет ли это являться основанием для принятия решения о приостановлении или отказе?
Ответ: п. 31 Требований уточнены сведения о заказчике кадастровых работ, приводимые на межевом плане. Следовательно, предоставленный с заявлением межевой план, подготовленный после 30 июня 2014, орган кадастрового учета обязан проверить на соблюдение, в том числе положений п. 31 Требований. В случае выявления нарушений при подготовке межевого плана орган кадастрового учета принимает решение о приостановлении на основании п. 5 ч. 2 ст. 26 Закона о кадастре.
Также сообщаем, что Росреестром согласована с Минэкономразвития позиция по вопросам применения положений вступивших в законную силу с 30.06.2014 приказов Минэкономразвития.
В отношении применения положений приказа Минэкономразвития РФ от 25.02.2014 № 89 "О внесении изменений в приказ Минэкономразвития от 24.11.2008 № 412" (далее - Приказ 89) в письме Росреестра изложена следующая позиция:
- до размещения измененных xml-схем на официальном сайте Росреестра в сети Интернет и введения их в действие межевой план земельного участка предоставляется в орган кадастрового учета в виде электронных образов бумажных документов, подготовленных в соответствии с требованиями Приказа № 89, заверенных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, в виде файлов в формате PDF (в отношении разделов текстовой части указанных документов), а также в виде заверенных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера XML-документов, подготовленных с использованием актуальных XML-схем, размещенных на официальном сайте Росреестра в сети Интернет.
Вопрос 6: По п. 32 часть 5 необходимо теперь дополнительно указывать адрес местонахождения юр. лица, после его сокращенного наименования, если кадастровый инженер является работником юр. лица? А почему в форме межевого плана в реквизите "4" раздела "Общие сведения о кадастровых работах" прописано указать только сокращенное наименование юр. лица, если кад. инженер является работником юр. лица, и ВСЁ? Куда, в таком случае, прописывать адрес местонахождения юр. лица?
Ответ: В соответствии с пп.5 п. 32 Требований в реквизите "4" раздела "Общие сведения о кадастровых работах" межевого плана указываются дата подготовки окончательной редакции межевого плана кадастровым инженером (дата завершения кадастровых работ), а также следующие сведения о кадастровом инженере: 5) сокращенное наименование юридического лица, если кадастровый инженер является работником юридического лица, которое заключило договор подряда на выполнение кадастровых работ, адрес местонахождения юридического лица.
Филиал не имеет возможности ответить на вопрос, почему наименование строки в разработанной Министерством экономического развития форме межевого плана не содержит также "адрес местонахождения юридического лица".
Вышеуказанную информацию можно вносить в эту же строку через запятую.
Вопрос 7: В результате кадастровых работ был сформирован вновь образуемый земельный участок из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, под строениями, находящимися в собственности Кукунова О.Е., по адресу: ул. Вавилова, 74з, есть свидетельство на здания. В результате, вновь образованному земельному участку был присвоен КН 61:44:0081124:304. Но адрес не был прописал в м.п., ни на основании схемы расположения на КПТ, утвержденной главным архитектором города, ни на основании декларации о выборе вида разрешенного использования, в которых был прописан адрес: ул. Вавилова, 74з. Соответственно поставили его на КУ с ориентиром: г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, ул. Вавилова, который был указан в м.п. Когда заказчик кад. работ пошел в ДАиГ присваивать адрес земельному участку с КН 61:44:0081124:304, ему отказали, мотивируя это тем, что для подготовки акта установления нумерации объекта адресации, согласно п.2.2.1.5. Положения об адресном реестре муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", утвержденного постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 31.07.2013г. №808, определены следующие документы "г) "документы, в установленном порядке подтверждающие право заявителя на земельный участок". При рассмотрении документов, приложенных к запросу, было установлено, что у Заказчика нет документов, подтверждающих право на земельный участок. Соответственно, присвоить адрес земельному участку не представляется возможным. А без адреса выкупить земельный участок у ДИЗО и зарегистрировать право на земельный участок не получается. Подскажите, пожалуйста, как быть в такой ситуации. Возможно ли, провести дело как кадастровую ошибку, т.к. КИ забыл указать адрес, на основании схемы расположения на КПТ, утвержденной главным архитектором города, или на основании декларации о выборе вида разрешенного использования, в которых был прописан адрес: ул. Вавилова, 74з, т.к. на данном земельном участке расположены строения с таким адресом? Или, может, есть другой какой-нибудь способ? Ответ: Если в межевом плане кадастровым инженером было приведено описание местоположения земельного участка, не соответствующее документу, определяющему местоположение границ земельного участка при его образовании (схеме расположения), то, возможно при подготовке межевого плана допущена ошибка, воспроизведенная затем в государственном кадастре недвижимости.
Такая ошибка исправляется в порядке, установленном ч. 4 ст. 28 Закона о кадастре на основании заявления правообладателя земельного участка и документа, содержащего исправленные сведения.
Однако, поскольку межевые планы предоставляются для кадастрового учета в электронном виде, а в данном случае заявление будет об учете изменений, к которому будет приложен исправленный межевой план, подготовленный в связи с образованием земельного участка, то необходимо соответствующую информацию каким-либо образом довести до специалистов Филиала.
Вопрос 8: Заявление № 30-927524 - постановка на учет двух земельных участков - раздел. Получено решение о приостановке, основанное на том, что границы образуемых участков пересекают строение. Указанное строение не стоит на кадастровом учете и давно снесено. На участке давно стоит новое здание, зарегистрированное. Приостановка была снята после предоставления технического паспорта на участок. Насколько правомерна такая приостановка, основанная на данных неактуальной съемки? и возможно ли избежать повторений такой ситуации в будущем?
Ответ: Филиал осуществляет проверку предоставленных документов на предмет соответствия местоположения границ земельного участка, определенного в результате кадастровых работ, фактическому местоположению с использованием картографической основы кадастра (фотопланов). Вышеуказанная проверка проводится в целях недопущения ошибок при определении местоположения границ, которых уже большое количество содержится в государственном кадастре недвижимости. По мнению Филиала, такое решение о приостановлении является правомерным и снято после предоставления подтверждения отсутствия здания на земельном участке.
Однако в соответствии с ч. 10 ст. 26 Закона о кадастре решение о приостановлении может быть обжаловано в судебном порядке заявителем или его представителем, а также кадастровым инженером, подготовившим межевой план, технический план, акт обследования, представленные для осуществления кадастрового учета.
Вопрос 9: При завершении обработки заявления, поданного через Портал, приходит уведомление о том что заявление выполнено и получить бумажный вид можно в теротделе на следующий рабочий день. На практике эта процедура длится около недели двух недель. Специалисты отдела выдачи не имеют технической возможности проверить где находится данное заявление. Однажды документы "гуляли" до выдачи месяц! (номера заявления не сохранилось, адрес, если не ошибаюсь, г. Ростов-на-Дону, ул. Погодина 51 и 51а). Таким образом, проще сдавать документы через теротдел, и точно знать срок его получения, а так же иметь возможность проверить состояние заявки у специалиста. Хотелось бы конкретики по срокам. И вопрос с приостановками. какой срок исполнения заявки после сдачи доп документов? Ответ: Если Вы приведете конкретный пример с указанием номера заявления, то в Филиале будет проведена проверка на предмет нарушения регламента прохождения документов между структурными подразделениями и территориальными отделами Филиала.
Вопрос 10: Заявление № 35-741879 от 16.06.2014. решение об отказе № 61/006/14-172388 - прошу разъяснить, на основании какого НПА наличие обременения на исходном земельном участке препятствует проведению кадастровых работ по разделу исходного с сохранением в измененных границах или выделу.
Ответ: В данном случае кадастровые работы выполнены в связи с разделом земельного участка, представляющего собой единое землепользование и находящегося на праве общей долевой собственности граждан (с сохранением исходного в измененных границах). При этом, в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения не просто об обременении, а об аресте, наложенном на имущество гр. Зинковского Е.А.
В соответствии с вышеизложенным, в данном случае осуществляется преобразование земельного участка, на который имеется право общей долевой собственности в том числе Зинковского Е.А. (следовательно, на какую-то часть преобразуемого земельного участка наложен арест). В соответствии с ч. 13 ст. 27 Закона о кадастре решение об отказе в осуществлении кадастрового учета может быть обжаловано в судебном порядке заявителем или его представителем, а также кадастровым инженером, подготовившим межевой план, технический план, акт обследования, представленные для осуществления кадастрового учета.
Вопрос 11: Мной был подготовлен межевой план по уточнению местоположения границы и площади земельного участка с кадастровым номером 61:01:0500801:433. Подготовленный межевой план был представлен в орган кадастрового учета с заявлением № 61-0-1-123/3101/2014-3518 от 04.06.2014. Указанный межевой план подготовлен на основе документа, подтверждающего право на земельный участок - Свидетельства о государственной регистрации права. Сведения об указанном документе приведены в исходных данных межевого плана. В заключении указано, что межевой план подготовлен на основе правоподтверждающего документа.
И в Законе о кадастре и в Требованиях к подготовке межевого плана, сказано, уточнение границ земельного участка проводится на основе право подтверждающего документа и только при отсутствии документа (а не сведений в нем) уточнение проводится с использованием карт материалов.
Ответ: В своем вопросе Вы указываете, что межевой план подготовлен на основании свидетельства о государственной регистрации права. Однако, в вышеуказанном свидетельстве указана площадь 606 кв.м
В соответствии с предоставленным межевым планом площадь земельного участка составляет 625 кв.м.
Следовательно, при осуществлении кадастровых работ определялось фактическое местоположение границ земельного участка, в связи с чем в данном случае в разделе "Заключение кадастрового инженера" можно сослаться на используемый при осуществлении кадастровых работ проект организации и застройки садоводческого объединения, сложившиеся границы земель общего пользования садоводческого объединения, границы смежных земельных участков, чем и подтвердить, что увеличение площади произошло не в связи с захватом земель, а в связи с неправильным вычислением декларированной площади, указанной в документах.
Вопрос 12: Мной был подготовлен межевой план по уточнению местоположения границы и площади земельного участка с кадастровым номером 61:01:0110201:669. Подготовленный межевой план был представлен в орган кадастрового учета с заявлением № 61-0-1-123/3101/2014-1192 от 26.02.2014г. По указанному заявлению было принято решение о приостановлении осуществления кадастрового учета от 04.03.2014г. № 61/006/14-63177 в связи с тем, что имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем для осуществления кадастрового учета документах, кадастровым сведениям о данном объекте недвижимости, т.е. границы не соответствуют своему фактическому местоположению на местности. По поводу указанного заявления мной написано письмо и получен ответ из ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ростовской области от 10.07.2014 № 14-Исх/5048, из которого следует, что фотопланы масштаба 1:2000 являются картографической основой кадастра. Если это так, то почему кадастровые планы территории составляются не на картографической основе кадастра.
Как уточнять границу земельного участка если по свидетельству одна площадь, а фактически земельный участок значительно больше (больше допуска предусмотренного п. 5 ст. 27 Закона о кадастре).
Ответ: 1. В соответствии с <8> приложения 5 к приказу Минэкономразвития России от 28.12.2012 № 831 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, кадастровых выписок о земельном участке, о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства и кадастрового плана территории" в форме КПТ .2.1 Отображаются план (чертеж, схема) земельных участков на основании сведений о координатах границ земельных участков, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, а также границы единиц кадастрового деления. Земельные участки на плане идентифицируются номером земельного участка в кадастровом квартале, либо кадастровым номером земельного участка, либо порядковым номером в соответствии с записью о соответствующем земельном участке в строке 3 КПТ.1 "Общие сведения о земельных участках в кадастровом квартале".
При подготовке кадастрового плана территории на бумажном носителе план (чертеж, схема) земельных участков отражается с использованием картографической основы государственного кадастра недвижимости, с учетом приказа Минэкономразвития России от 28 июля 2011 г. N 375 "Об определении требований к картам и планам, являющимся картографической основой государственного кадастра недвижимости".
Как только в программном комплексе АИС ГКН появится возможность отражать картографическую основу при формировании КПТ на бумажном носителе, а также когда имеющиеся в Филиале фотопланы будут соответствовать требованиям приказа Минэкономразвития РФ от 28.07.2011 N 375 "Об определении требований к картам и планам, являющимся картографической основой государственного кадастра недвижимости", то вышеуказанные сведения будут включены в кадастровые планы территорий.
О необходимости проведения такой проверки уже говорилось в вопросе 8.
2. Если полученная в результате кадастровых работ площадь больше площади, сведения о которой содержатся в государственном кадастре недвижимости, более чем на размер, предусмотренный п. 1 ч. 5 ст. 27 Закона о кадастре, то внести изменения в сведения о площади и местоположении границ возможно только в порядке исполнения решения суда, содержащего прямое указание для органа кадастрового учета.
Вопрос 13: Мной был подготовлен межевой план по уточнению местоположения границы и площади земельного участка с кадастровым номером 61:01:0090102:60. Подготовленный межевой план был представлен в орган кадастрового учета с заявлением № 61-0-1-123/3101/2014-3719 от 17.06.2014г. В качестве рекомендации предложено кадастровому инженеру привести в "Заключении кадастрового инженера" надлежащего обоснования местоположения уточняемых границ земельного участка и включения в Приложение документов, предусмотренных ч. 9 ст. 38 Закона о кадастре. Но указанные документы в Приложение не включаются. Приведите критерии "надлежащего обоснования местоположения уточняемых границ земельного участка".
Ответ:
Нигде в законодательстве о кадастровом учете не приведены точные критерии надлежащего обоснования местоположения границ земельных участков.
Наиболее полный перечень документов, который может быть использован при осуществлении кадастровых работ в связи с уточнением местоположения границ земельных участков, приведен в ч. 9 ст. 38 Закона о кадастре.
При отсутствии документов, определяющих местоположение границ земельного участка при его образовании, в соответствии с рекомендациями Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (письмо от 13.03.2014 № 14-03562/14), в разделе "Заключение кадастрового инженера" межевого плана необходимо указывать, какими конкретно объектами искусственного происхождения закреплены на местности границы земельного участка, откуда взята информация о том, что границы земельного участка существуют на местности пятнадцать и более лет, какие меры были приняты для получения документов, подтверждающих местоположение границ земельного участка.
Вопрос 14: Межевой план по исправлению границ земельного участка 61:01:0060101:3699. (Заявление № 61-0-1-123/3101/2014-3664 от 11.06.2014г.). Исправление на основании определения суда. В определении суда исправляется участок границы земельного участка. При ответах на вопросы кадастровых инженеров от 12.02.2014, размещенных на сайте ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ростовской области, по данному земельному участку указано, что "Кадастровый инженер должен в данном случае выполнить кадастровые работы точно в соответствии с судебным актом". Как подготовить в данном случае межевой план в соответствии с определением суда и при этом не менять площадь земельного участка.
Ответ: В данном случае если в результате кадастровых работ, выполненных в связи с исполнением решения суда, увеличивается площадь земельного участка, то необходимо привести соответствующие пояснения в разделе "Заключение кадастрового инженера" и описать подробно, что результат кадастровых работ соответствует решению суда.
Вопрос 15: Межевой план по уточнению границ земельного участка с кадастровым номером 61:01:0041301:245 (заявление № 61-0-1-123/3101/2014-3901 от 25.06.2014г.). В решении об отказе указано, что в ГКН имеются сведения о почтовом адресе правообладателя об одного из двух смежных земельных участков. Как получить сведения о почтовом адресе правообладателя смежного земельного участка? Почему в данном случае нельзя давать объявление в газету, ведь сведений о почтовом адресе другого правообладателя в ГКН отсутствуют? А объявление допускается если в ГКН отсутствуют сведения о почтовом адресе любого из заинтересованных лиц.
Ответ: Да, действительно, в соответствии с п. 1 ч. 8 ст. 39 Закона о кадастре опубликование извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ допускается в случае, если государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о почтовом адресе любого из заинтересованных лиц или получено извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ, направленное заинтересованному лицу посредством почтового отправления, с отметкой о невозможности его вручения.
В данном случае решение об отказе принято неправомерно, поскольку в государственном кадастре недвижимости действительно отсутствуют сведения об адресе одного из правообладателей. Указанная информация доведена до должностных лиц Филиала.
Вопрос 16: Заявление № 61-0-1-63/3101/2014-1177 от 05.06.2014, 18.06.2014 было принято решение о приостановлении осуществления кадастрового учета № 61/006/14-165914 согласно которого был подготовлен межевой план с исправлениями по указанным замечаниям. Особое внимание прошу обратить на раздел решения о приостановлении в части н5-н8 в качестве смежного ЗУ 61:28:0120104:92 указан ЗУ 61:28:0120104:91, который по ведениям ГКН не является смежным. В дополнительных документах (новый межевой план), отправленных в орган кадастрового учета, было указано наличие противоречий между сведениями ГКН и фактической ситуацией на местности (разрыв между участками 61:28:0120104:91 и 61:28:0120104:92. Данный факт был отражен в заключении кадастрового инженера согласно п.66 Приказа МЭР № 412. Однако уполномоченное лицо на принятие решений вынес решение об отказе в снятии приостановления, указав то же самое обстоятельство, что и в первом решении. Как поступать в таких случаях?
Ответ: В п. 66 Требований указано следующее. Раздел "Заключение кадастрового инженера" оформляется кадастровым инженером в виде связного текста.
В случае если в ходе кадастровых работ выявлены ошибки (пересечения, несовпадения, разрывы) в местоположении ранее установленных границ смежных земельных участков, границ муниципальных образований, населенных пунктов или территориальных зон, в разделе "Заключение кадастрового инженера" приводятся предложения кадастрового инженера по устранению выявленных ошибок, в том числе результаты необходимых измерений (например, о необходимости направления органом кадастрового учета в орган местного самоуправления информации о наличии ошибок в сведениях о границах муниципальных образований, населенных пунктов или территориальных зон, фрагмент описания местоположения границы объекта землеустройства с правильными значениями координат характерных точек и т.п.).
В описанном выше случае земельный участок указывается в качестве смежного, однако по данным ГКН смежным не является. Следовательно, в данном случае кадастровый инженер выявляет ошибку в сведениях о смежном земельном участке, но не исправляет ее.
Законодательством о кадастровом учете не предусмотрен какой-либо иной порядок исправления ошибки, допущенной в документах, кроме исправления на основании предоставленных документов.
Вопрос 17: Заявление № 61-0-1-63/3101/2014-1239 от 17.06.2014, решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета № 61/006/14-175818 - прошу разъяснить, на основании какого НПА раздел SpecifiRelatedParcel утвержденной xml-схемы межевого плана заполняется только для исправляемых земельных участков, которые не изменили свою конфигурацию и площадь? Какой раздел утвержденной xml-схемы необходимо заполнять для земельных участков, которые при исправлении кадастровой ошибки меняют свою конфигурацию и площадь?
Ответ: В межевом плане, предоставленном с заявлением № 61-0-1-63/3101/2014-1239 от 17.06.2014, производится исправление нескольких смежных земельных участков, в соответствии с которым изменяется площадь указанных участков.
В соответствии с п. 10 приложения 7 к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 15.12.2011 N П/501 "Об организации работ по реализации.." в данном случае должен заполняться раздел <SpecifyParcelsApproximal> (Уточнение границ нескольких смежных земельных участков)
Вопрос 18: Заявление № 61-0-1-63/3101/2014-1042 от 21.05.2014, 03.06.2014 было принято решение о приостановлении кадастрового учета № 61/006/47-154215, согласно которого не предоставлено заявление на учет изменений исправляемого ЗУ 61:28:0040123:82. Однако согласно ч. 3.1 ст. 25 Федерального закона № 221-ФЗ цитата - "3.1. Если при постановке на учет или при учете изменений земельного участка в связи с уточнением части границ земельного участка, которая одновременно является частью границ других земельных участков (далее - смежные земельные участки), и (или) изменением площади земельного участка требуется внесение изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о смежных с ним земельных участках, орган кадастрового учета одновременно с осуществлением кадастрового учета вносит соответствующие изменения в сведения государственного кадастра недвижимости о местоположении границ и площади таких смежных земельных участков. При этом представление дополнительных заявлений о внесении изменений в сведения государственного кадастра недвижимости в отношении смежных земельных участков не требуется. В указанном случае местоположение границ земельных участков считается согласованным только при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей. В случае, если площадь земельного участка, границы которого уточняются в ходе кадастровых работ, соответствует утвержденным в соответствии с земельным законодательством нормам отвода земель и на этом земельном участке находятся здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие правообладателю этого земельного участка, местоположение границ земельных участков считается согласованным в случаях, указанных в статье 40 настоящего Федерального закона".
В акте согласования подпись правообладателя смежного исправляемого земельного участка с КН 61:28:0040123:82 присутствует, но несмотря на это, ОКУ в принудительном порядке требует заявление от правообладателя смежного земельного участка, ссылаясь на выдуманные выводы и размышления, не указанные в Федеральном законе № 221-ФЗ. Прошу разъяснить, на каком основании ОКУ самостоятельно трактует закон.
Ответ: В вопросе цитируется только ч. 3.1 ст. 25 Закона о кадастре и забыта ч. 3 ст. 25, в соответствии с которой кадастровый учет в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, кадастровые сведения о котором не соответствуют установленным на основании настоящего Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков.
В описанном случае речь идет об уточнении уточненных земельных участков, следовательно, речь идет об исправлении ошибки, допущенной ранее при уточнении границ. В соответствии с положениями Закона о кадастре такие ошибки подлежат исправлению в порядке, установленном для государственного кадастрового учета изменений (т.е. на основании заявления правообладателя и межевого плана, содержащего исправленные сведения) либо на основании вступившего в законную силу решения суда.
Вопрос 19: В соответствии с п. 37 Требований необходимо указывать кадастровые номера зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства при их наличии на земельном участке.
Если на земельном участке зарегистрировано например 11 строений, их все необходимо указывать? Как быть с участками, образуемыми путем выдела в счет доли? Каким образом возможно заказать эти сведения?
Ответ: Заполнение соответствующих разделов межевого плана заполняется в соответствии с п. 37 Требований по всем зданиям, сооружениям, объектам незавершенного строительства, расположенным на земельном участке.
Сведения о таких объектах, расположенных на образуемых земельных участках, по которым отсутствует адрес, могут быть идентифицированы по условным либо инвентарным номерам.
Вопрос 20: В соответствии с частью 9 статьи 38 Закона о кадастре при уточнении границ земельного участка и их местоположения определяется из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок. Но в Аксайском районе крайне редко встречаются правоудостоверяющие документы с чертежами границ земельных участков. В основном копии из тех. планов БТИ, но план БТИ не является документом на землю и на нем не отражена полная картина о конфигурации земельного участка.
В процессе поиска картографического материала, для поселков Аксайского района, подтверждающего существование границ земельных участков 15 и более лет удалось найти стереотопографические съемки 2000г. М 1:2000, выполненные ЮЖАГП.
При обращении в ВИСХАГИ получили ответ о наличие фотопланов М 1:10000. выполненные в 1978 г. Но они не соответствуют требованию "документами, подтверждающими фактическое местоположение границ земельного участка на местности 15 и более лет, могут являться карты (планы)........ фотопланы местности масштаба 1:5000 и крупнее" .
Просим Вас предоставить информацию о том, где найти такие картографические материалы?
Ответ: Ваш вопрос не относится к компетенции Филиала, как органа кадастрового учета. Филиал не наделен полномочиями по предоставлению картографических материалов, а также полномочиями по разъяснению положений законодательства РФ.
Тем не менее, сообщаем, что в соответствии со ст.9 Федерального закона от 26.12.1995 № 209-ФЗ "О геодезии и картографии" геодезические, картографические, топографические, гидрографические, аэрокосмосъемочные, гравиметрические материалы и данные, в том числе в цифровой форме, полученные в результате осуществления геодезической и картографической деятельности и находящиеся на хранении в федеральных органах исполнительной власти, подведомственных этим федеральным органам организациях, образуют государственный картографо-геодезический фонд Российской Федерации.
Ведение федерального и территориальных картографо-геодезических фондов, в том числе включение в них геодезических и картографических материалов и данных, их хранение и предоставление в пользование заинтересованным лицам, осуществляется федеральными государственными учреждениями, подведомственными федеральному органу исполнительной власти в области геодезии и картографии (Федеральной службе государственной регистрации, кадастра икартографии).
Ведение ведомственных картографо-геодезических фондов, в том числе включение в них геодезических и картографических материалов и данных, их хранение и предоставление в пользование заинтересованным лицам, осуществляется федеральными государственными учреждениями, подведомственными соответствующим федеральным органам исполнительной власти.
Порядок предоставления материалов и данных из федерального, территориальных и ведомственных картографо-геодезических фондов, в том числе форма предоставления материалов и данных утверждены приказом Минэкономразвития РФ от 02.12.2011 № 706 "Об утверждении порядка передачи федеральными органами исполнительной власти материалов и данных для включения в федеральный, территориальные и ведомственные картографо-геодезические фонды, порядка подачи заявлений о предоставлении в пользование материалов и данных из федерального, территориальных и ведомственных картографо-геодезических фондов, формы заявления о предоставлении в пользование материалов и данных из федерального, территориальных и ведомственных картографо-геодезических фондов и состава прилагаемых к нему документов, порядка и формы предоставления материалов и данных из федерального, территориальных, ведомственных картографо-геодезических фондов, перечня материалов и данных, подлежащих включению в федеральный картографо-геодезический фонд".
Ответы на вопросы в отношении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства.
Вопрос 1: При разделе здания на 2, заполняются 2 раздела "характеристики". Однако xml-схема содержит лишь один раздел с характеристиками. Как быть?
Ответ: В соответствии с письмом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 01.07.2014 №14-исх/07450-ГЕ/14 до размещения измененных xml-схем на официальном сайте Росреестра в сети Интернет и введения их в действие, межевой план земельного участка, технический план здания, технический план помещения, технический сооружения, технический план объекта незавершенного строительства представляются в орган кадастрового учета в форме электронных образов бумажных документов, подготовленных в соответствии с приказами Минэкономразвития России от 25.02.2014 №85, №86, №87, №88, №89, заверенных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, в виде файлов в формате PDF (в отношении разделов текстовой части указанных документов), а также в виде заверенных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера xml-документов, подготовленных с использованием актуальных xml-схем, размещенных на официальном сайте Росреестра в сети Интернет. (При этом сведения, содержащиеся в xml-документах, должны соответствовать сведениям, указанным в электронном образе бумажного документа в формате PDF.)
Так как раздел "Характеристики здания" относится к текстовой части технического плана, то он подготавливается в соответствии с новыми требованиями приказа Минэкономразвития РФ от 25.02.2014 №86 (представляется в орган кадастрового учета в форме электронных образов бумажных документов, заверенных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, в виде файлов в формате PDF). XML-документ подготавливается с использованием актуальных xml-схем, размещенных на официальном сайте Росреестра в сети Интернет. То есть должно быть два xml-документа (по одному на каждый образуемый объект), подготовленными в соответствии со старыми (размещенными на сегодняшний день на сайте Росреестра в сети Интернет) xml-схемами.
Вопрос 2: Упрощенный порядок регистрации согласно 122-ФЗ предусматривает регистрацию жилых домов без предоставления разрешения на ввод дома в эксплуатацию, а, следовательно, без необходимости оформления проектной документации. Технический план подготавливается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию либо проекта, таким образом, для жилых домов, которые люди планировали оформить в упрощенном порядке регистрации, необходимо обращаться в суд? т.к. разрешение на ввод в эксплуатацию невозможно получить без ранее оформленного разрешения на строительство. Ответ: В соответствии с ч. 8 ст. 41 Федерального закона от 24.07.2007 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее Закон о кадастре) Сведения о здании или сооружении, за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод таких объектов недвижимости в эксплуатацию, проектной документации таких объектов недвижимости или изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта таких объектов недвижимости. Сведения об объекте незавершенного строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ проектной документации такого объекта недвижимости или изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта такого объекта недвижимости.
В случае отсутствия данных документов соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости, и для созданного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, а для бесхозяйного объекта недвижимости - органом местного самоуправления, на территории которого находится такой объект недвижимости. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.
Вопрос 3: Возможно ли для оформления постановки на ГКУ вновь построенного МКД одновременное направление техплана, изготовленного на основании проекта с приложением разрешения на строительство, в Комитет по архитектуре для ввода в эксплуатацию и в Кадастровую Палату для постановки на ГКУ? При этом значения площадей всех помещений, входящих в состав МКД, будут указаны по результатам обмеров КИ, т. е. Фактические, а не проектные. Или необходимо сначала изготовить техплан для ввода в эксплуатацию МКД, а затем на основании Разрешения на ввод в эксплуатацию для постановки на ГКУ?
Ответ: В соответствии с ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре сведения о здании или сооружении, за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод таких объектов недвижимости в эксплуатацию, проектной документации таких объектов недвижимости или изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта таких объектов недвижимости. Сведения об объекте незавершенного строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ проектной документации такого объекта недвижимости или изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта такого объекта недвижимости. Сведения о помещении, за исключением сведений о его местоположении в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод здания или сооружения, в котором расположено помещение, в эксплуатацию, проектной документации здания или сооружения, в котором расположено помещение, а также изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта помещения или изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта здания или сооружения, в котором расположено помещение. В случае отсутствия данных документов соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости, и для созданного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, а для бесхозяйного объекта недвижимости - органом местного самоуправления, на территории которого находится такой объект недвижимости. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.
Таким образом, нормами Закона о кадастре предусмотрена подготовка технического плана на основании проектной документации.
Комплексный анализ писем Минэкономразвития от 29.04.2014 №Д23и-1453, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 25.06.2014 №14-исх/07200-ГЕ/14, от 21.04.2014 №14-исх/04485-ГЕ/14, от 11.06.2014 №10-2012-КЛ позволяет сделать вывод о том, что в случае подготовки технического плана объекта недвижимости на основании проектной документации, и выявления расхождения сведений о площади объекта недвижимости указанной в проектной документации с фактической площадью, возможно обоснование данных расхождений в разделе "Заключение кадастрового инженера". Так же допустимо указание фактической площади, определенной кадастровым инженером в соответствии с приказом Минэкономразвития РФ от 30.09.2011 №531 "Об утверждении требований к определению площади здания, помещения" в разделе "Характеристики объекта недвижимости" для внесения в государственный кадастр недвижимости.
Вопрос 4: Согласно Письму ФГЬУ "ФКП Федеральной службы ГРКиК" от 11.06.2014г. №10-2012-КЛ техплан помещений в МКД должен быть подготовлен на основании Разрешения на ввод здания, площадь квартир должна быть указана в Декларации? Какой документ из этих двух будет документом-основанием? Прошу разъяснить ситуацию, при которой возможна подача заявления о кадастровом учёте, описанная в последнем абзаце данного письма.
Ответ: В соответствии с ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре сведения о здании или сооружении, за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод таких объектов недвижимости в эксплуатацию, проектной документации таких объектов недвижимости или изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта таких объектов недвижимости. Сведения об объекте незавершенного строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ проектной документации такого объекта недвижимости или изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта такого объекта недвижимости. Сведения о помещении, за исключением сведений о его местоположении в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод здания или сооружения, в котором расположено помещение, в эксплуатацию, проектной документации здания или сооружения, в котором расположено помещение, а также изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта помещения или изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта здания или сооружения, в котором расположено помещение. В случае отсутствия данных документов соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости, и для созданного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, а для бесхозяйного объекта недвижимости - органом местного самоуправления, на территории которого находится такой объект недвижимости. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.
В соответствии с ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом.
Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.
В остальных случаях Градостроительным кодексом Российской Федерации предусматривается наличие проектной документации, подготавливаемой для получения разрешения на строительство, которое в свою очередь служит основанием для получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
Таким образом, в случае, если выдача разрешения на ввод в эксплуатацию предусмотрена действующим законодательством, то технический план должен быть подготовлен кадастровым инженером на основании таких документов, а не на основании декларации.
Таким образом, квартира, так как она расположена в многоквартирном доме, который в свою очередь подлежит обязательному вводу в эксплуатацию, не является объектом недвижимости, технический план на который подготавливается на основании декларации. Относительно последнего абзаца письма ФГБУ "ФКП Росреестра" от 11.06.2014 №10-2012-КЛ полагаем возможным пояснить, что в соответствии с ч. 11 ст. 41 Закона о кадастре технический план многоквартирного дома содержит информацию, необходимую для осуществления кадастрового учета помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме), расположенных в таком многоквартирном доме.
Однако до внесения изменений приказом Минэкономразвития РФ от 25.02.2014 №86 "О внесении изменений в приказ Минэкономразвития России от 1 сентября 2010 г. № 403" в действовавшую форму технического плана здания, невозможно было подготовить один технический план на многоквартирный дом и помещения расположенные в нем. В соответствии с разъяснениями ФГБУ "ФКП Росреестра" до утверждения новой формы технического плана здания допустимо было готовить технический план многоквартирного дома отдельно и отдельно технические планы на помещения, расположенные в нем и представлять данные технические планы в одном заявлении. Вот в таком случае по разъяснениям ФГБУ "ФКП Росреестра" в письме от 11.06.2014 №10-2012-КЛ допустимо в технический план многоквартирного дома в состав приложения включать разрешение на ввод в эксплуатацию, а в технических планах помещений просто указывать его реквизиты в разделе "Исходные данные". Вопрос 5: В случае, если квартира или нежилое помещение, расположенное в МКД или нежилом здании 1976 года постройки (например), не стоит на кадастровом учёте, причём здание стоит на кад. учёте, возможно ли изготовление техплана помещения на основании Декларации? У заказчика нет ни Разрешения на ввод в эксплуатацию, ни проектной документации на здание, ни техпаспортов, изготовленных до 01.01.2013г.
Ответ: Согласно п. 8 ст. 41 Закона о кадастре сведения о помещении, за исключением сведений о его местоположении в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод здания или сооружения, в котором расположено помещение, в эксплуатацию, проектной документации здания или сооружения, в котором расположено помещение, а также изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта помещения или изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта здания или сооружения, в котором расположено помещение.
При этом Закон о кадастре не освобождает кадастрового инженера от необходимости использовать для подготовки технического плана предусмотренные соответствующими нормативными правовыми актами Российской Федерации для соответствующих случаев документы. Согласно п. 1 ст. 45 Закона о кадастре государственный кадастровый учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе технический учет, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или в переходный период его применения с учетом определенных статьей 43 настоящего Федерального закона особенностей, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с настоящим Федеральным законом (далее - ранее учтенные объекты недвижимости). При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.
Вопрос 6: На основании какого документа должен быть подготовлен техплан на памятники и музеи, построенные очень давно?
Ответ: Согласно п. 8 ст. 41 Закона о кадастре сведения о здании или сооружении, за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод таких объектов недвижимости в эксплуатацию, проектной документации таких объектов недвижимости или изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта таких объектов недвижимости. Сведения об объекте незавершенного строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ проектной документации такого объекта недвижимости или изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта такого объекта недвижимости. В случае отсутствия данных документов соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости, и для созданного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, а для бесхозяйного объекта недвижимости - органом местного самоуправления, на территории которого находится такой объект недвижимости. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью. Согласно п.1 ст.45 Закона о кадастре государственный кадастровый учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе технический учет, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или в переходный период его применения с учетом определенных статьей 43 настоящего Федерального закона особенностей, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с настоящим Федеральным законом (далее - ранее учтенные объекты недвижимости). При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.
Вопрос 7: Прошу рассмотреть Решение о приостановлении осуществления кадастрового учёта от 10.06.2014г. №61/006/14-160178. Техплан помещения был изготовлен на основании Декларации, к техплану приложено Разрешение на ввод в эксплуатацию помещения. По мнению органа кадастрового учёта, данный техплан не может быть изготовлен на основании Декларации при наличии Разрешения на ввод. Однако, согласно п.11 Требований к подготовке техплана помещения, техплан может быть изготовлен на основании Разрешения на ввод здания, а не помещения, почему же было вынесено Решение о приостановлении? Ответ: Решение о приостановлении осуществления кадастрового учета от 10.06.2014г. №61/006/14-160178 было принято по заявлению о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости (ОКС) №61-0-1-59/3401/2014-1204. Вместе с заявлением был представлен технический план, подготовленный на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и Декларации.
Согласно п. 8 ст. 41 Федерального закона от 24.07.2007 Закона о кадастре сведения о помещении, за исключением сведений о его местоположении в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод здания или сооружения, в котором расположено помещение, в эксплуатацию, проектной документации здания или сооружения, в котором расположено помещение, а также изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта помещения или изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта здания или сооружения, в котором расположено помещение. В случае отсутствия данных документов соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости, и для созданного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, а для бесхозяйного объекта недвижимости - органом местного самоуправления, на территории которого находится такой объект недвижимости. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.
Наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию квартиры говорит о существовании проектной документации, в связи с чем подготовка технического плана на основании декларации невозможна.
В связи с тем, что в Кадастровую палату поступает большое количество технических планов подготовленных на основании Разрешения на ввод квартиры после реконструкции. Было принято решение считать допустимым подготовку технического плана только на основании Разрешения на ввод квартиры.
Вопрос 8: Согласно п.10 Требований к подготовке Декларации об объекте недвижимого имущества нумерация листов является сквозной в пределах документа, однако в форме Декларации отсутствуют графы "Лист №". Значит ли это, что достаточно в сшиве, помимо подписей всех правообладателей и даты заполнения, указать количество листов?
Ответ: Согласно внесенным изменениям в Требования к подготовке Декларации об объекте недвижимого имущества, (далее Требований) в форме Декларации отсутствует указание нумерации листов, однако согласно п.10 нумерация листов Декларации, подготовленной в форме бумажного документа, является сквозной в пределах документа. В связи с вышесказанным считаем, что возможна подготовка декларации как с указанием листов, так и без указания количества листов. В случае дальнейшего поступления каких-либо разъяснений по данному вопросу, они будут доведены до сведения кадастровых инженеров.
Вопрос 9: Предполагаемая дата размещения XML-схем? Каким образом в настоящее время подготавливать техплан на МКД и помещения, входящие в его состав? До введения новых XML схем техплан и Декларация в бумажном виде должны быть изготовлены согласно новым требованиям, а электронный вид техплана по действующей в настоящее время XML схеме?
Вопрос 10: Получен ли ответ Росреестра о принятии решения при рассмотрении техплана, в состав которого включён электронный образ декларации в бумажном виде, подготовленной по новым требованиям, после введения новой XML-схемы? (Письмо от 27.06.2014г. №10-2050-КЛ).
Ответ: До размещения измененных XML-схем на официальном сайте Росреестра в сети Интернет и введения их в действие, технический план здания, технический план помещения, технический план сооружения, технический план объекта незавершенного строительства представляются в орган кадастрового учета в форме электронных образов бумажных документов, подготовленных в соответствии с приказами Минэкономразвития России от 25.02.2014 г. № 85, № 86, № 87, № 88, № 89, заверенных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, в виде файлов в формате PDF (в отношении разделов текстовой части указанных документов), а также в виде заверенных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера XML-документов, подготовленных с использованием актуальных XML-схем, размещенных на официальном сайте Росреестра в сети Интернет. (При этом сведения, содержащиеся в XML-документах, должны соответствовать сведениям, указанным в электронном образе бумажного документа в формате PDF.).
Технический план здания, подготовленный в связи с постановкой на кадастровый учет многоквартирного дома и всех расположенных в нем помещений, представляется в орган кадастрового учета в форме электронного образа бумажного документа, подготовленного в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 25.02.2014 г. № 86, в виде файла в формате PDF (в отношении разделов текстовой части), а также в виде XML-документов, подготовленных с использованием актуальных XML-схем, размещенных на официальном сайте Росреестра в сети Интернет, отдельно в отношении здания и каждого из расположенных в нем помещений.
Копии документов, включаемые в состав приложений к техническим планам, представляются в орган кадастрового учета в виде электронных образов бумажных документов, заверенных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, изготовившего технический план, в виде файлов в формате PDF.
Технические планы, подготовленные в окончательной редакции до 30.06.2014г. (подписанные усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера до 30.06.2014г.), но представленные в орган кадастрового учета после 30.06.2014г., проверяются органом кадастрового учета на соответствие требованиям к подготовке технических планов, действовавшим до 30.06.2014г. Согласно п.6 Требований, Декларация может оформляться в форме электронного или бумажного документа. Согласно п. 7 Требований, XML-схемы, используемые для формирования XML-документов, считаются введенными в действие по истечении двух месяцев со дня их размещения на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу : www.rosreestr.ru .
На сегодняшний момент в связи с отсутствием размещенной XML-схемы, Декларацию необходимо подавать в виде электронных образов бумажных документов, заверенных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, в виде файлов в формате PDF.
Вопрос 11: Прошу рассмотреть Решение о приостановлении осуществления кадастрового учёта от 16.06.2014г. №61/006/14-163686. Было подано заявление о кадастровом учёте помещения с предоставлением техплана, изготовленного 02.06.2014г. Однако объект был поставлен на кадастровый учёт как "ранее учтённый" 03.06.2014г. Прошу разъяснить, на основании какого документа был произведён кадастровый учёт помещения с кад.№ 61:58:0003432:470. Свидетельства о ГРП на помещение нет, т. е. Помещение не могло быть поставлено на кадастровый учёт в результате гармонизации сведений ГКН и ЕГРП.
Ответ: В связи с проведением работ по сопоставлению сведений об объектах недвижимого имущества, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП), государственном кадастре недвижимости (далее ГКН) и сведений содержащихся в базах данных территориальных органов Федеральной налоговой службы России (далее ФНС России), происходит выявление объектов, которые на момент сопоставления отсутствуют в сведениях ГКН. Сведения о таких объектах вносятся по оцифрованным архивам организаций по техническому учету и технической инвентаризации, находящихся в распоряжении Кадастровой палаты, а также по документам предоставленным органами технической инвентаризации по запросам направленных в адрес Кадастровой палатой.
Таким образом, при сопоставлении объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Котлостроительная, д. 11, кв. 9, было установлено, что данный объект недвижимости отсутствует в сведениях ГКН и на данный объект в распоряжении Кадастровой палаты имеется оцифрованная техническая документация. Таким образом, объект недвижимости жилое помещение, квартира, с площадью 74,5 кв.м., внесен в ГКН с кадастровым номером 61:58:0003432:470, 03.06.2014г. как ранее учтенный объект недвижимости. Данные работы проводятся и в настоящее время по многим остальным объектам, и соответственно при возможности они будут включаться в сведения ГКН.
Вопрос 12: Нельзя ставить на учет помещения, не имеющие доступа друг к другу без использования мест общего пользования - коридоров. Таким образом, нет возможности поставить на учет, допустим, три смежных комнаты, если входы в них осуществляются из общего коридора. ранее обычно формировали такое помещение одним объектом, делается это в основном для оформления договора аренды на помещение. теперь необходимо формировать три разных объекта, и, соответственно, проводить государственную регистрацию трех объектов? т.е., если собственник сдает комнаты (допустим, офисы), он должен поставить на учет каждую комнату отдельно.
Ответ: В Письме Д23-501 Министерства экономического развития Российской Федерации от 24.02.2014г., отображено следующее, что согласно части 7 статьи 27 Федерального закона от 24 июля 2007г. №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на государственный кадастровый учет помещения, в случае, если такое помещение не изолировано или не обособленно от других помещений в здании или сооружении.
Помещение в соответствии с пунктом 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009г. № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (далее Закон № 384-ФЗ) это часть объема здания или сооружения, имеющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции.
При этом в законодательстве отсутствуют определения понятий "изолированность" и "обособленность" помещения. Вместе с тем, исходя из комплексного анализа норм законодательства, по мнению Департамента недвижимости, можно сделать вывод, что помещение считается:
- обособленным, если оно ограничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями;
- изолированным, если оно ограничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями, имеет отдельный вход и не используется для доступа в иное помещение.
Жилым помещением согласно части 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
В соответствии с частью 3 статьи 16 Жилищного кодекса квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего доступа в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Согласно приказа Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. №37 "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" коридор, как часть помещения, являющаяся средством сообщения с прочими комнатами в помещении, независимо от ширины и освещенности должен учитываться как нежилое помещение.
Учитывая изложенное, по мнению Департамента недвижимости, для государственного кадастрового учета помещения в качестве жилого такое помещение должно отвечать критериям изолированности, для государственного кадастрового учета помещения в качестве нежилого такое помещение должно удовлетворять критерию обособленности в соответствии с техническими правилами и нормами.
Согласно Письму ОГ-Д23-6667 Министерства экономического развития Российской Федерации от 24.12.2013г. изолированность и обособленность помещения определяется кадастровым инженером при выполнении кадастровых работ. Таким образом, в зависимости от использования назначения помещения (жилое - нежилое) и предъявляются требования к изолированности и обособленности. Так, например, если помещение является нежилым, то к нему предъявляются требования по обособленности (наличие конструктивных элементов). Однако, данные письма носят рекомендательный характер и, как было указано выше, в законодательстве отсутствует понятие изолированности и обособленности. Соответственно при поступлении других писем или указаний, требования к изолированности и обособленности может быть пересмотрено.
Вопрос 13: Возможно ли изменение границ помещения внутри здания, обусловленное не разделом или объединением сформированных ранее помещением, а "присоединения" (или "исключением") комнат, ранее не стоявших на учете? (на том же примере аренды помещений: ставили на учет комнаты 4,5,6 для регистрации договора аренды, а теперь сдают комнаты 3,4,5, (при наличии доступа между собой), при том, что в комнате 5 поставили перегородку (разрешение не требуется). могу я внести изменения в комнаты 4,5,6, сделав из них 3,4,5 ? либо необходимо: 1) внести изменения в комнаты 4,5,6 (отобразить перегородку в 5); 2) сделать раздел на комнаты 4,5 и 6; 3)поставить на учет комнату 3; 4)объединить комнаты 3,4,5. Определение термина "помещение" не отображено в российском законодательстве. речь идет лишь о совокупности комнат (пространства внутри здания, ограниченного стенами), таким образом, считаю возможным изменять границы помещения внутри здания внесением изменений.
Ответ: В соответствии с частью 1 статьи 16 Закона о кадастре, кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7,10-21, 25-29 части 2 статьи 7 Закона о кадастре. Учитывая изложенное, в рамках заявления о государственном кадастровом учете изменений, возможно, осуществить изменение описания местоположения помещения в пределах этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения. К заявлению о государственном кадастровом учете изменений необходимо представить технический план, подготовленный с учетом требований действующего законодательства.
Однако в приведенном в примере учет изменений приведет к ряду нарушений требований девствующего законодательства, а именно:
1) Изменение комнат 4,5,6 на комнаты 3,4,5 влечет исключение из ГКН сведений о комнате 6, исключение сведений из ГКН в рамках заявления о государственном кадастровом учете изменений, Законом о кадастре не предусмотрено;
2) Изменение комнат 4,5,6 на комнаты 3,4,5 влечет внесение сведений о комнате 3 (ранее не поставленной на кадастровый учет), внесение сведений в ГКН в рамках заявления о государственном кадастровом учете изменений, Законом о кадастре не предусмотрено.
Вопрос 14: Постановка на учет помещения - квартиры. многоквартирный дом 1980 года постройки. проектной документации нет. технического паспорта изготовленного до 2013г нет. на основании чего подготавливается технический план помещения? ввод в эксплуатацию отыскать возможности нет.
Ответ: В соответствии с частью 8 статьи 41 Закона о кадастре сведения о помещении, за исключением сведений о его местоположении в пределах этажа здания или сооружения либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод здания или сооружения, в котором расположено помещение, в эксплуатацию, проектной документации здания или сооружения, в котором расположено помещение, а также изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта помещения или изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта здания или сооружения, в котором расположено помещение. В соответствии с п. 13 Требований, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 29.11.2010 г. № 583 "Об утверждении формы технического плана помещения и требований к его подготовке" в редакции, утвержденной приказом от 25.02.2014г. №87 "О внесении изменений в приказ Минэкономразвития России от 29 ноября 2010г №583" (зарегистрирован в Минюсте России 07.04.2014г. № 31838), если в случаях, предусмотренных законодательством в области градостроительной деятельности, не требуется изготовление или принятие указанных документов, сведения о помещении указываются в техническом плане на основании декларации.
В соответствии с ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004 191-ФЗ "О введении в действие градостроительного кодекса РФ" До 1 марта 2015 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию (жилого дома), а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.
В соответствии с ч. 17 ст. 51 выдача разрешения на строительство не требуется (следовательно, не подготавливается проектная документация и не требуется получение разрешения на ввод в эксплуатацию) в случае:
1. строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (проверяем наличие записи со словом "гараж" например, в наименовании объекта, заключении кадастрового инженера или адресе (описании местоположения) и т.д.; проверяем запись о правообладателе в декларации - это должно быть физическое лицо)
2. строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства (любые виды ОКС на земельных участках для ведения садоводства, дачного хозяйства).
3. строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования (то есть сараи, летние кухни, гаражи и т.д.)
Таким образом, для всех вышеперечисленных объектов недвижимости допустима подготовка технического плана на основании декларации об объекте недвижимости.
В отношении помещения в многоквартирном доме декларация не подходит, необходимо подготовка технического плана на основании технической документации.
Вопрос 15: Нежилое помещение 61:44:0031550:136 - в особых отметках - наименование "незавершенное строительством нежилое помещение". здание стоит на учете - 2002 года постройки. каким образом исключить сведения о незавершенном строительством помещения из сведений ГКН? Для регистрации помещения необходим кадастровый паспорт без данной отметки. Ответ: Сведения о нежилом помещении 61:44:0031550:136 внесено в ГКН на основании сведений, предоставленных Управлением Росреестра по Ростовской области в соответствии со сведениями ЕГРП, право на который зарегистрировано, таким образом внесение изменений в сведения ГКН возможно после обращения в орган регистрации прав с изменение сведений в ЕГРП, с целью предоставления измененных сведений Управлением.
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
383
Размер файла
61 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа